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商业用房租赁起争端

来源:未知  作者:jinshuangquan  时间:2012-11-08 17:20

       2009年2月19日,原、被告签订《上海都市工业涉及产业孵化器房屋租赁合同》一份,约定原告(甲方、出租方)将坐落在上海市浦东新区张江某某房屋(建筑面积186.2平方米)转租给被告(乙方、承租方)。租期自2009年3月1日起至2011年2月28日止。合同第四条约定:4-1、月租金计算方式:(日租金某租赁建筑面积某365)/12。4-2、乙方为孵化企业:孵化企业享受政府和孵化器的租金扶持,即甲方为乙方减免租金后,乙方第一年支付的租金为3.2元/天/萱?(建筑面积),第二年起该房屋租金每年递增0.2元/天/萱?(乙方实际承担的租金详见第十二条第一款)。4-3、乙方承租的该房屋第一年月租金为18123元,租金每二个月支付一次,先付后租。乙方应于每个缴款期前一个月的25日前向甲方支付下期租金,逾期支付租金的,每逾期一日,乙方须按月租金的0.5%向甲方支付滞纳金。4-4、本合同签订后,乙方在2009年2月25日前向甲方支付首期租金36246元,即2009年3月1日至2009年4月30日的房屋租金。合同第五条约定:5-1、租赁期间,乙方必须遵守《物业管理公约》的相关规定及支付物业管理费用(按季度预先支付,并由甲方代收代付)。该房屋物业管理费为每月每平方米建筑面积12元,月物业管理费2235元。合同第六条约定,6-1、甲、乙方约定,签订本合同时,乙方必须向甲方支付房屋租赁保证金,保证金为2个月的租金,即36246元。合同第10-2条约定,租赁期内,乙方有下列情形之一的,甲方可解除合同并收回房屋。……(五)乙方逾期支付租金累计超过15天的。合同第十二条约定,12-1、乙方被批准为孵化企业的,在签订本合同后须与甲方另行签订《企业孵化协议》,孵化器对乙方的租金扶持分两次执行,例如第一年租金:第一次减免:…第二次减免:…。12-2、如果乙方属于孵化企业,则其支付给甲方的该房屋租金已实现扣除了孵化企业可以享受的园区的相关规定向甲方提供申请租金补贴金额,仅为房屋正常租金的一部分。因此乙方须按园区的相关规定向甲方提供申请租金补贴的所有文件资料,并委托甲方代为申请租金补贴。但甲方代乙方申请成功的所有租金补贴归甲方所有,用于支付和弥补甲方为乙方贴补的租金差额。12-3、乙方承诺最迟在2009年4月30日前,按甲方孵化器规定的内容设立营业范围包含经营性设计、研发业务等科技创新的企业工商注册、税务登记或迁移至上述租赁地址,未按本规定办理的,则该房屋租金按正常价8元/天/萱?计算,以前差额部分由乙方补足。同时,甲方有权单方面无条件终止本合同……。
  2010年1月11日,原告发租金催付通知给被告,认为被告应于2009年11月25日前支付房租、物业水电费共计207470元,已经延期支付超过47天,要求被告于2009年(笔误,应为2010年)1月15日前支付上述款项。2010年9月24日,原告再次发催缴租金的律师函给被告。
  2010年9月28日,被告回函给原告,表示,由于筹建公司自去年10月份已停止办公,因此愿意与原告商谈注册公司事宜。
  审理中,原、被告双方一致确认,合同签订后,原告按时交付房屋,被告共支付租金32646元(自2009年3月1日起至2009年4月30日止)、物业管理费6705元(自2009年3月1日起至2009年5月31日止),并缴纳了保证金32646元,之后未付。被告表示,2009年9月,原告不让被告入场办公,合同已经终止。原告表示,2010年9月份,原告收到被告的函后,无法联系到被告,后于2010年10月份搬出被告物品后,单方终止了租赁合同。已收保证金36246元同意在被告应付费用中扣除。
  法院作出了如下判决:
  一、被告某某应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某某有限公司租金人民币892581.2元、滞纳金人民币265000元、物业管理费人民币37995元;
  二、原告上海某某有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告某某保证金人民币32646元,该款可在上述第一项判决被告应付款项中扣除。
  北京房地产律师靳双权(电话:13426037149)评析:
       原、被告签订的《上海都市工业涉及产业孵化器房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律禁止性规定,应为合法有效。根据合同约定,被告逾期支付租金累计超过15天,原告有权解除合同收回房屋;并约定,如果被告未在2009年4月30日前,按合同约定在租赁地址内设立有关公司的,原告有权解除合同,且该房屋租金按8元/天/计算,差额部分由被告补足。因被告至今未按照上述合同约定办理注册公司,也未按约向原告支付租金,原告据此收回房屋,并要求被告按8元/天/萱?的标准支付租金和补足差额,具有合同依据,应予支持。同理,原告要求被告按照每月2235元的标准支付物业管理费,亦予支持。被告辩称2009年9月原告不让被告入场办公和其已经将房屋返还原告的事实,并无证据证明,故不予采信。庭审中原告自愿调降滞纳金诉请金额为265000元,未超出合同约定,予以支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京市东卫律师事务所房地产业务部主管,2005年从事房地产律师业务,2008年创办安居房地产律师网,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,潜心研究了房地产法律,对房地产相关法律法规进行了汇编和解读,并建立了房地产案件大全。靳律师对商品房、房改房...【详细】