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什么是买卖不破租赁,买卖不破租赁的适用条件有哪些?

来源:  作者:  时间:2013-03-22 13:26

一、什么是买卖不破租赁

合同法第229条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”该规定即充分体现租赁合同的物权化特点,也可称为买卖不破租赁。

物权是对物的直接管理并排除他人干涉的权利。最典型的物权是所有权,此外还包括权、权、质权、典权等。所谓租赁权的物权化是指在租赁关系存续期间,承租人对租赁物的占有使用可以对抗第三人,即使第三人是该租赁物的所有权人或享有其他物权的人。根据该条规定,出租人在租赁合同有效期内将租赁物的所有权转让给第三人(受让人)时,设定在租赁物上的租赁合同仍然存在,并且该合同继续约束第三人。也就是说,承租人与受让人之间无须另行订立租赁合同,受让人在受让该租赁物的所有权时就与承租人产生了租赁合同关系,成为一个新的出租人,继承原出租人的权利义务。

买卖不破租赁并不局限于出租人出售租赁物的行为,还应包括租赁物赠与、抵押、互易或作为投资等,这些行为都会涉及租赁物的所有权变动,同样适用该原则。

二、买卖不破租赁的适用条件

适用买卖不破租赁的条件是:

一是租赁合同已成立生效;

二是租赁物已交付承租人;

三是租赁物所有权变动发生在租赁期间;

四是出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与第三人。

具备以上条件,即使买受人不知道租赁合同关系存在,租赁关系仍然可以对抗买受人。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京市东卫律师事务所房地产业务部主管,2005年从事房地产律师业务,2008年创办安居房地产律师网,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,潜心研究了房地产法律,对房地产相关法律法规进行了汇编和解读,并建立了房地产案件大全。靳律师对商品房、房改房...【详细】