卓越的律师团队丰富的办案经验致力于为客户提供最佳法律解决方案

您所在位置: > 公有住房 > 公房继承 >

房产律师靳双权为您剖析承租的公房是否可以继承

来源:未知  作者:靳双权  时间:2018-08-16 17:31

  案情回顾:

  家住北京市东城区的陈超早年丧母,父亲陈伟明一个人将其拉扯长大,1996年7月,陈伟明所在单位分给他两间公房,承租人均为陈伟明,陈超及其父亲的户口都落在承租的公房内。2009年,陈超大学毕业想出国留学,但是放心不下父亲一个人在家,于是想给父亲找个伴儿。后来在邻居的介绍下,陈伟明结识了一位白雪梅,经过接触二人互有好感,已经开始谈婚论嫁,于是陈超放心的出国了。

  陈超留学一年后,父亲打来电话,告诉儿子他打算与白雪梅结婚,陈超听了很高兴,也表示支持二老再婚。2011年年底,陈超拿到博士学位后返回国内,其与父亲和继母仍住在两间公房内。在婚前白雪梅有一套住房,与陈伟明再婚后便搬过来一起住,将自己的那套房子租了出去,一家人相处得还算和睦。

  陈超回国后在外企找了一份不错的工作,因为他年龄也不小了,马上面临结婚的问题,陈伟明便考虑给儿子买一套房子。经过半年多的筛选,陈伟明看中了一套两居室,随后便与儿子商定,首付款由陈伟明拿多年的积蓄支付,按揭贷款以陈超的名义办理,购房合同及房产证都登记在陈超的名下。

  买了新房之后,为了缓解经济压力,陈超将房子租了出去,打算等结婚时再装修搬入居住。2013年2月,陈超上班时突然接到电话,其父亲晕倒了正在医院急救,陈超挂了电话火速赶往医院。最终经医生确诊陈伟明是癌症晚期,已经时日不多了。

  为了更好地照顾父亲,陈超白天上班,下班后便赶到医院陪护父亲。但病魔并不会被孝心感动,不日,陈伟明去世,陈超悲痛不已,没想到,更让他寒心的是还在后面,在料理完父亲的后事后,继母白雪梅突然提出要分割他们居住的两间公房及陈超名下的两居室。

  陈超怎么也想不到继母白雪梅原来一直惦记着家里的房子,这个要求他是不可能接受的,为了避免产生激烈冲突,陈超找到了房产靳双权律师寻求帮助。

  审判结果:

  白雪梅将陈超诉至法院要求继承陈超父亲承租的公房,北京市东城区人民法院依法不予受理。

  房产靳双权律师剖析:

  靳律师需要指出,陈伟明单位分给陈伟明的两间房屋性质上属于承租的公房,陈伟明作为承租人,其对两间公房享有居住使用的权利,其应按照单位的规定按时交纳租金、水、电等相关费用。本案中,所涉两间公房系单位拥有产权的房屋,该类房屋属于“自管公房”。

  对于此种使用权的房子,能否作为遗产处理,目前尚存在争议。如果白雪梅起诉到法院,要求直接把承租的公房作为遗产处理,在司法实践当中,一般都不予受理。

  而本案中陈超购买的两居室应属于陈超的个人财产,不属于陈伟明的遗产。首先,房屋购房合同及按揭贷款、房产证均登记在陈超的名下,从法律意义上讲,该套房屋系属陈超的个人财产;其次,虽然购房首付款系陈伟明个人用积蓄支付的,但是陈伟明在购房时已经明确表示“这个钱就是给儿子结婚购房用的”,加之这些积蓄都是陈伟明与白雪梅再婚前积攒的,不是二老的夫妻共同财产,该笔款项应属于老汪对儿子的赠与。

  基于上述因素,该套两居室应依法认定为陈超的个人财产,虽然白雪梅作为陈伟明的配偶,但她没有权利主张该房屋的产权,更无权要求将陈超名下的此套房屋作为陈伟明的遗产进行继承分割。即便白雪梅以此为由起诉至法院要求继承遗产,也不会得到法院的支持。

  同时,靳律师需要指出,承租的公房也是一笔巨大的财产权利,如果产权单位同意转让,此类攻防是可以进行上市交易的。但是,若产权单位不同意,则无论是房管所管理的“直管公房”,还是单位管理的“直管公房”都是不能进行转让的,从这一点看,产权单位的权利是非常大的。

  本案中,陈伟明所在的单位是禁止此类房屋转让的,该房屋并不能转化为财产收益,不能作为陈伟明的遗产来认定。因此,白雪梅要求继承该套公房,缺乏相应的事实及法律依据。

  针对“陈伟明去世之后公房该如何处理”的问题,靳律师认为,本案陈伟明所承租的公房系早年单位的福利分房,此类房屋一般在承租人去世之后,单位并不会收回房屋,而是由承租人的家庭成员继续居住或变更承租人至符合条件的家庭成员名下。

  依据《北京市公有住宅租赁合同》第7条规定:“租赁期限内,乙方外迁或死亡,乙方同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同,其他家庭成员又无异议的,可以办理更名手续。”显然,陈超属于与陈伟明同一户籍且共同居住多年,符合居住的条件,但是因汪先生名下现在已经有一套商品房,其不符合“无其他住房”的条件。因此,靳双权律师认为,目前陈超申请变更承租人的条件尚不完全具备,建议待其符合条件后再申请变更承租人。

  另外,陈超最关心的是,继母白雪梅是否可以变更为承租人的问题,鉴于刘先生在婚后虽然与陈伟明在一起居住,但是其户口并未迁入陈伟明承租的公房内,其并不属于“与乙方同一户籍的家庭成员”,且白雪梅名下有住房。由此可见,其亦不符合变更承租人的条件,无法将承租人变更为白雪梅。

  日常生活中,类似此种遗留下公房的情况不在少数,鉴于公房性质的特殊,其往往不能直接作为遗产来进行继承分割。一般情况下,符合变更承租人条件的继承人可以在原承租人去世后申请变更承租人至自己的名下,但如果家庭成员之间无法达成一致,则很可能无法进行变更,必要时需通过司法途径解决。

  随着社会的发展,公房所蕴涵的财产价值日益凸显,尤其在面临拆迁时,拆迁利益往往成为各方争议的焦点。结合多年的办案经验,靳律师特别提醒,对于原公房拆迁所得的货币补偿及实物补偿(产权房屋),原则上应属于公房原承租人财产的变形,若原承租人已经去世,则应依法作为遗产由继承人进行继承。

分享到:

上一篇:房产律师靳双权(13426037149)为您解答遗产继承人办理二手房过户及其税费

下一篇:房地产律师靳双权由本案为您北京剖析公房继承问题

律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
  • 法律咨询
  • 法律咨询
  • 法律咨询