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经济适用房面积缩水,业主应当如何维护购房权益?

来源:未知  作者:1  时间:2013-03-29 21:49

案情简介
宏发阁位于海口海甸五东路,是由积压房转化为经济适用房销售的。2005年1月18日,被告海口房地产交易有限公司打出售房广告,称受海南正宇实业投资有限公司全权委托,欲销售宏发阁58套经济适用房,每套房子从1163元每平方米起价,由于房价低廉,短短数月内58套房屋销售一空。被告海口房地产交易有限公司先后与购房者签订《房屋买卖合同》,并代办房屋产权证。
半年后购房者拿到房屋房产证,却发现该证建筑面积均比购房合同的建筑面积减少了20多平方米,“缩水率”近20%。房产证的附记上还注明:建筑面积一栏里登记的数据实际上是套内面积,“缩水”面积为公摊面积。
 
业主们到被告海口房地产交易有限公司询问,该公司称房管局发证时把房屋面积填错了。业主找在购房合同上盖章却从未露面的被告海南正宇实业投资有限公司交涉,但这家公司已人去楼空。业主赶到海口市房地产管理局查阅房屋登记档案,却发现当初所签订的购房合同不见踪影,取而代之的是一份由被告海口房地产交易有限公司假冒业主的名义与被告海南正宇实业投资有限公司签订的陌生合同,其填写的面积与房产证上的“缩水”面积一致。据工作人员介绍,这份商品房买卖合同是该房地产交易有限公司前来办房产证时提供的。
 
据此,业主与上述二被告(海口房地产交易有限公司、海南正宇实业投资有限公司)形成购房纠纷,业主向海口市人民法院提起诉讼,请求法院判决二被告返还房屋面积缩水部分的购房款。
 
业主认为:(1)本案所诉争房产按套内面积计价,是其转化为经济适用住房并享受政府补贴及税费优惠的前提之一,是售房商须履行的义务,这有海口市处置积压房地产工作小组办公室下发的批复为证。(2)根据有关规定,房产证是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证,其记载的面积是法定面积,确认业主拥有的房产面积到底是多少,只能以业主房产证上记载的面积(产权登记面积)为准,即本案所讼争房屋应以业主房产证上登记面积(房管局实测建筑面积)作为计算房款的依据。(3)房产商主张所诉争房产按含公摊面积的建筑面积计价,就应举证公摊面积是多少,然而售房商不能举证,而且还承认公摊面积无法测量,由此亦说明按含公摊面积的建筑面积(即公告面积)销售的主张不能成立。(4)二被告置国家有关法律规定于不顾,在签约时未向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》,根据建设部第88号令之规定,未按规定向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》的,将处以2万元以上3万元以下罚款。综上,二被告在出售房屋时,向业主隐瞒与房屋有关的信息,并伪造业主签名在房管局骗取房屋产权证,其行为已严重侵犯业主的购房权益,理应承担业主的赔偿责任。
 
二被告公司认为:(1)长期以来,国内许多省市包括海口在内多是按建筑面积计价销售商品房的,本公司以建筑面积计价销售宏发阁不过是按行业惯例办事,并无不妥之处,理应受到法律的认可。(2)原告在诉状中引用的海南省建设厅有关文件,只是推行商品房销售按套内建筑面积计价,而非强制执行。因而本公司按建筑面积计价卖房不属违规。(3)业主在诉状中称本公司没有履行房屋测绘义务,其说法也是没有法律依据的。本公司有2004年年底海口市房产测绘所的测绘报告为证,其内容显示宏发阁58套房屋已测出套内面积,而公摊面积未测量是因为海口前些年房地产泡沫时房产管理混乱,最初的开发商将房卖予正宇公司时资料不全所致。综上,本公司已按照购房合同的约定履行义务,不应承担任何责任。故业主提起的诉讼请求缺乏法律事实和法律依据,请求法院判决驳回原告的诉讼请求。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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