房产律师——登记夫妻双方名下房产婚后变更为个人所有离婚能否分割

北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

周某上诉请求：撤销一审判决，改判林某给付我房屋折价款4775839.36元，林某给付我财产折价款25139.33元，诉讼费用由林某承担。

事实与理由：1.北京市大兴区一号房屋（下称案涉房屋）为夫妻共同财产，双方共同出资购买，婚前及婚内共同还贷，婚后书面约定并登记为共同共有。办理贷款抵押登记并不改变夫妻共有的产权性质。《不动产产权归属约定》是办理转移登记必须提交的程序性材料，并非双方对房屋进行的重新约定，不应据此认定房屋归林某个人所有。2.林某在离婚案件中隐瞒夫妻共同财产，虚构债务企图侵占我的财产，且婚内与异性同居并有家庭暴力等过错行为，应当少分财产，不应平均分配双方财产和我的商业保险的现金价值。3.现场清点的物品里不仅包含个人衣物，因此林某应当向我返还个人物品。

被告辩称

林某辩称，同意一审判决，不同意周某的上诉请求。《不动产产权归属约定》是双方真实意思表示，房屋应该归我所有；周某认为共同共有协议有效，但否认时间在后的书面约定，对事实判断标准不一；办理抵押登记时贷款已经发放，与《不动产产权归属约定》无关。离婚诉讼过程中我并没有回避财产分割和隐瞒财产的行为。

法院查明

周某向一审法院起诉请求判令：依法分割双方婚姻存续期间的夫妻共同财产，包括：1.北京市大兴区一号房屋……；4.林某返还周某的婚前个人财产……；7.诉讼费由林某承担。

一审法院认定事实：周某与林某于2008年9月17日登记结婚，双方均为再婚。后于2009年3月27日协议离婚，又于2011年9月17日复婚。林某与周某无共同子女。法院于2019年5月30日民事判决书，判决林某与周某离婚。周某上诉至北京市第二中级人民法院，该院驳回上诉，维持原判。

2010年10月13日，林某（买受人）与北京A公司（下称A公司，出卖人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（下称《预售合同》），约定林某购买位于大兴区一号（即案涉房屋）。

2010年10月13日，北S银行（下称S银行，贷款人）与林某（借款人）、A公司（保证人，开发商）签订个人购房按揭贷款借款合同，约定林某自S银行处贷款以支付购买案涉房屋的价款，贷款金额为298万元

2011年12月30日，林某（甲方）与周某（乙方）签订《共同共有协议书》，约定：林某和周某属于夫妻关系，双方共同购买案涉房屋，该房屋产权约定为甲乙双方夫妻共有。2012年3月29日，案涉房屋取得房屋产权登记证书，房屋所有权人分别为林某、周某，为周某、林某共同共有。

2013年8月28日，周某（甲方）与林某（乙方）共同签订《约定》，内容为：甲方和乙方属于夫妻关系，经双方协商，甲方自愿将案涉房屋的房屋产权变更为乙方名下，产权归乙方单独所有，若出现产权纠纷，责任自负。在房屋登记询问笔录中，关于申请登记房屋是否为共有房屋（包括夫妻共有）的问题，周某和林某回答均为“是”。同日，案涉房屋的房屋所有权人为：林某，共有情况为单独所有。2013年8月30日，林某（甲方，抵押人）与S银行（乙方，抵押权人）签订房屋抵押贷款合同。

2020年7月22日，S银行出具函件，内容为：我行于2010年11月12日与借款人林某订立了《个人一手住房贷借款合同》，到期日为2039年11月12日，并由我行按照借款合同的约定向借款人发放了贷款人民币298万元整。截至2019年7月13日，借款人剩余未还本金数2048083.32元，剩余未还利息数992184.41元。另查明，2011年9月17日至2019年7月25日期间，案涉房屋共偿还贷款本金895821.18元，利息784001.11元。

关于案涉房屋的现价值，双方均认可按照1100万元进行计算。

关于案涉房屋的共有情况，周某主张案涉房屋为双方共同共有，认为案涉房屋是双方共同出资、共同还贷、婚内书面约定并登记为共同共有，而双方于2013年8月28日签订的《约定》及此后的房屋产权转移登记行为，系为完成房屋贷款抵押登记而办理的夫妻间房屋转移登记，并不改变房屋夫妻共同财产的属性。

为证明案涉房屋系夫妻共同财产，周某向法庭提交了博悦嘉园收房通知书、入住收楼验房单、北京市居民供热采暖合同、S银行业务回单、检讨书、房屋装修价款及家具、家电等购买合同与付款凭证、共同共有协议书以及房屋所有权证。

为证明基于办理案涉房屋的贷款抵押登记需要，双方签订了《约定》并进行了房屋产权转移登记，故不改变案涉房屋夫妻共同财产的属性，周某向法庭提交了微信聊天记录、电话录音与文字记录、中国联通移动业务通话、夫妻间房屋转移登记材料。林某对于以上证据中家具、家电等购买合同与付款凭证的真实性要求以法院核实为准，并认为该证据与本案无关，对电话录音与文字记录的真实性不认可，其余证据的真实性认可，对以上证据的证明目的均不认可。

林某主张案涉房屋为其单独所有，并提交以下证据：1.买房字据、身份证复印件、户口簿复印件以证明案涉房屋系林某涛（林某之父）出资首付款购买；2.契税凭证、专项维修基金收据、印花税凭证、产权代办费收据、产权登记证费收据、产权出图费收据，证明林某为购买案涉房屋缴纳的税费及维修基金、办理产权证等共计支付174465.73元，其中公共维修基金为45480元；3.装修管理费发票、2010年物业费发票、2010年采暖费发票、楼道灯电费、装修垃圾清运费收据、垃圾清运及消纳费收据，证明2010年，案涉房屋装修完成，林某一家入住；4.购房款发票，证明林某通过银行贷款支付购房款；

5.长期借款协议，证明截至2019年3月份林某向孙某文借款91万偿还月供；6.个人信用报告、（月供）个人账户对账单及部分汇款单S银行个人客户账户明细清单（林某），证明截至2019年3月份林某向孙某文借款91万偿还月供，2019年4月份林某在婚姻存续期间再次向孙某文借款5万元偿还月供；7.2013年双方短信对话（文字版）及2013年双方短信对话截屏，证明双方对于案涉房屋产权归属林某单独所有的确定过程。协商确定将房屋过户在林某名下的一个过程，双方都知道签署协议以后的后果，所以该协议是双方真实意思表示，对双方都有法律约束的效果。一号房屋应该归林某个人所有；

8.《约定》，证明双方就案涉房屋的归属达成书面协议，周某书面确认案涉房屋归林某所有；9.房屋所有权证，证明案涉房屋由林某单独所有。

对以上证据，周某认为：1.买房字据、身份证复印件、户口簿复印件，对于身份证、户口本的真实性认可，对买房字据的合法性、关联性、证明目的均不认可。买房字据是在房屋购买和支付首付之后形成的，不是书证，而是事情发生后的证人证言，林某涛与林某是父子关系，有利害关系，而且没有出庭作证，证人证言不能单独作为认定的证据。没有林某涛付款能力和付款凭据佐证，无法证明林某涛具有付款能力，也不能证明林某涛支付了这笔款项。这份证据形成于2011年6月26日，在这之后的2011年12月30日，双方签订了共同共有协议书，林某确认房屋是双方共同购买，2012年3月29日，房屋也登记为双方共同共有。这些事实足以推翻林某涛出资购房的证明目的。这份证言与林某此前陈述是其借朋友的钱支付的房屋首付款自相矛盾。综上，该份证据的证明目的不能成立。

2.契税凭证、专项维修基金收据、印花税凭证、产权代办费收据、产权登记证费收据、产权出图费收据，真实性、合法性、关联性没有异议，证明目的不认可。虽然林某持有发票和收据，但是钱是周某付的，周某将款项支付给了开发商，由开发商代交税费。3.装修管理费发票、2010年物业费发票、2010年采暖费发票、楼道灯电费、装修垃圾清运费收据、垃圾清运及消纳费收据的真实性认可，证明目的不认可，只能证明收款情况，无法证明房屋的装修和入住情况。4.购房款发票，虽然发票抬头是林某的名字，但房屋实际是双方共同出资和还贷。5.长期借款协议，林某在提起离婚诉讼之后背着周某在长期借款协议上签字，虚设毫无必要和违背常理的借款，说明所谓的借款不能成立。

反而可以证明林某为侵占周某财产虚构债务。林某2019年3月4日起诉离婚，3月28日签订借款协议，而且从来没有向周某提起过这笔借款，具有虚构债务的动机和目的。虽然协议上有林某的签字，但是协议内容是甲方林某涛……借款，甲方多次向乙方借款，借款汇入甲方儿子林某的银行账号，从以上内容可知，是林某涛借款，不是林某借款。协议显示2013年1月向孙某文借款，但是协议签订在2019年，借款期限长达12年。而且没有任何还款和利息的约定，与常理不符。孙某文可以在不签协议和借条的情况下向林某涛多次转款，孙某文与林某或者林某涛应当具有利害关系，具有与林某串通虚构债务的可能。

借款还贷没有必要。林某通过银行审核，签订并获得贷款，证明其具有还款能力。结合本案中林某的收入，公积金以及房贷月供不断减少的客观情况，根本无须借款还贷。更为重要的是林某、周某双方在2013年3月存入还贷账户50万元，足够还款，没有必要在2013年向孙某文借款。林某在离婚诉讼一审、二审以及本案诉讼中，为侵占周某财产，屡屡说谎，严重失信，虚假陈述。

综上，该证据不能证明林某与孙某文之间存在借贷关系。

另外，对涉及案外人且有明显问题和重大争议的借款协议，也不宜在离婚案件中解决。应当由债权人另案主张。6.个人信用报告的真实性、客观性、关联性均不认可，报告本身注明了不能保证真实性和准确性，不具有对外证明的效力；对（月供）个人账户对账单及部分汇款单、S银行个人客户账户明细清单（林某）的真实性、客观性、关联性均予以认可。7.2013年双方短信对话（文字版）的真实性、客观性、关联性均认可，证明目的不认可，周某在婚内不同意将房屋给林某，只是在离婚协议里可以考虑，后来双方是诉讼离婚的，并没有签订离婚协议，该份证据林某在离婚诉讼中提交了12页，在本案中只截取了2页，其中第9页周某明确表示宁愿抵押自己婚前的房产，然后用抵押的房款偿还一号的贷款，也不同意将一号的房屋在婚内变更给林某；

对于2013年双方短信对话截屏的真实性、客观性、关联性、证明目的均不认可，该份证据并不是来源于林某，且没有原始记录，材料不具备合法的证据资格，更不具有证明力，而且该短信里面也没有周某将一号房屋变更给林某单独所有的记录，截屏上只有日期，没有年份。如果是分居后不可能留在林某处。8.对《约定》的真实性、客观性、关联性认可，证明目的不认可，根据房屋登记工作规范的规定，这份约定是房产登记部门要求必须提交的材料，是周某、林某按照登记部门制作的格式文本而写成，不是双方的真实意思表示，不属于婚姻法规定的夫妻财产约定，仅凭此程序性的材料不能认定房屋归林某个人所有。

该约定只是转移登记手续其中的一页材料，周某提交的是一份完整的登记手续的材料，综合本案证据可以证明双方办理转移登记只是将房屋从双方名下记载到林某名下，只是为了完成房屋贷款抵押登记，没有将房屋约定给林某所有的意思，在转移登记手续中的询问笔录里面，周某、林某双方依然确认房屋是夫妻共有，在房屋登记询问笔录中也一再确认是夫妻双方共有。约定中的单独所有并不等于林某个人所有，根据房屋登记簿管理试行办法的规定，房产证中的共有情况，要么写共有，要么写单独所有，周某、林某为了办理房屋的抵押登记，只能选择单独所有，但是根据规定，在法定夫妻财产制下婚姻关系期间登记在一方名下单独所有的房产，也属于夫妻共有。

9.对房屋所有权证的真实性、客观性、关联性认可，证明目的不认可，第一，根据周某、林某婚后签订的共同共有协议书，双方确认房屋是共同购买共同共有，而且2012年3月29日，双方按照协议的约定将房屋登记为双方共同共有，案涉房屋依法属于夫妻共同财产，虽然由于贷款抵押登记的需要将房屋记载在林某名下，但在婚内取得的登记在林某名下的房产也属于夫妻共有。第二，房屋抵押登记时间是2013年8月30日，与办理夫妻房屋转移登记的时间相互印证，形成完整的证据链条，证明办理房屋转移登记的目的就是为了完成房屋抵押，双方没有任何将房屋约定给林某所有的意思。

双方均主张对方在婚姻中存在过错，要求对方支付损害赔偿金。周某主张林某存在家庭暴力以及在婚姻期间与婚外异性持续同居，并向法庭提交了保证书、短信、微信聊天记录、司法鉴定委托书与合同表、门诊病历、诊断证明书、门诊收费专用收据以及经法院调取的2013年9月25日、2014年9月22日接出警记录、北京市大兴区公安司法鉴定中心分别于2013年9月28日、2013年10月16日出具的周某身体所受损伤程度属轻微伤法医学人体损伤程度鉴定书、电话录音光盘及文字整理稿。

林某对以上证据中保证书、短信、微信聊天记录的真实性认可，对法院调取的相关证据不予认可，并称双方在2013年4月分居，不存在家庭暴力，派出所的报警是双方在协商的过程中起了冲突，双方都有受伤，而非林某对周某进行家庭暴力，对电话录音光盘及文字整理稿的真实性不予认可，认为仅凭视频和录音无法证明长期同居。林某主张周某与第三人同居，双方婚姻关系存续期间周某负责管理双方婚后主要财产，存在隐匿财产的行为，以及周某与第三人同居并做流产手术，造成林某精神受到损害，并向法庭申请调查令调取了周某于2018年6月19日因自然流产后前往医院就诊的诊断证明书和门诊病历。

周某对诊断证明和门诊病历的真实性、客观性、关联性、证明目的均不予认可，并认为2018年6月双方还在婚姻期间内，自然流产并不能证明周某存在过错。

一审法院认为，离婚后财产纠纷是指男女双方当事人在解除婚姻关系时，由于未对双方婚姻关系存续期间的夫妻财产进行分配，在离婚后针对前述财产的分配而引起的纠纷。周某与林某离婚后，双方未就共同生活期间所购置的财产达成协议。根据法院审理查明的事实和当事人提供的证据以及双方对共同购置的财产贡献大小，本着有利生产、方便生活的实际需要，保障妇女合法权益的原则进行分割。

本案中，双方均主张婚内过错问题，根据现有证据，林某主张周某婚内过错证据不足，周某主张林某婚内家庭暴力证据充分，故应当确认林某给付周某支付损害赔偿金10000元，对于该过错部分，法院在分割其他夫妻共同财产时，一并予以考虑。本案中，双方争议的焦点主要集中于案涉房屋是否为夫妻共同财产。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。根据双方陈述，2013年8月28日签订的《约定》系在大兴区建委房屋登记大厅签订，该机构系不动产所在地的不动产物权登记机构，双方均应对自己签订的内容负责，且双方随后发生了产权转移登记行为，故应当视为双方就此事达成了一致意见，结合案涉房屋系林某婚前购买的事实，法院确认案涉房屋为林某婚前个人财产，周某可分割婚后增值部分，综合考虑本案中房屋增值率、婚后还贷情况、房屋成本等情况，法院酌定周某可分割的婚后增值部分为100万元。

二审查明的事实与一审一致，本院对一审认定的事实予以确认。

裁判结果

一审判决：一、位于北京市大兴区一号房屋归林某所有，尚欠贷款由林某承担，林某于判决生效后10日内给付周某房屋增值部分补偿款1000000元；

二审判决：

驳回上诉，维持原判。

房产律师靳双权点评

本案争议焦点系案涉房屋是否系夫妻共同财产。“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。”周某与林某于2013年8月28日签订的《约定》中明确载明案涉房屋产权归林某单独所有。尽管此前案涉房屋的产权登记为周某、林某共同共有，但《约定》签订之后，案涉房屋的产权发生了转移登记，应视为周某对《约定》的内容及法律后果明知且就此与林某达成了一致意见。周某现仍持双方于2011年12月30日签订的《共同共有协议书》，以签订《约定》与办理产权转移登记系出于办理抵押登记手续之必要为由，上诉否认签订时间在后的《约定》对双方的约束力，既不符合时间节点逻辑，亦与法律规定相悖，其据此上诉主张案涉房屋系夫妻共同财产性质，法院不予采纳。

退一步讲，即便《约定》的真实目的仅为办理抵押登记，双方亦完全可以在完成抵押登记手续的同时或是此后的婚姻关系存续期间就案涉房屋的性质再行做出约定或变更，但周某在本案中未能提供有效的证据证明双方就此再行进行协商。鉴于此，案涉房屋应认定为林某个人财产。法院综合考量案涉房屋购买情况、婚后约定以及婚后还贷情况等因素，酌定周某分割婚后增值部分100万元，并无不当。