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没有土地使用权证在该土地上建造房屋该如何处理?

来源:未知  作者:未知  时间:2020-02-12

北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

上诉人诉称

张震、林婷庭不服原审法院上述民事判决,向本院提起上诉称:一、原审法院认定本案《土地转让协议》等“合法有效”,显然错误,应予纠正。二、原审法院认定“按我国现有法律规定,土地使用权期满后,由于房屋、土地作为不动产不可移动,不可分割性,土地使用者如需继续使用,国家一般允许土地使用权跟随房屋的使用权相应延续”,所以土地使用年限对当事人没有任何利益,该20年的土地使用权系政府给予,并非上诉人给予”。这一认定,无端剥夺了上诉人应有的权益。三、关于继续履行合同将严重违反公平原则问题。其一、《转让协议书》等虽于2003年签订,但至今尚在履行期间,合同权利、义务尚未结束,如被上诉人款项尚未付清及产权未过户。其二、合同履行期间,转让标的物所涉的价格发生根本性变化,由当时的十几万涨到二百多万元,如此涨幅非当事人所能预见和控制的。四、关于优惠政策的享受问题。上诉人并没有将此作为一个独立的诉讼请求提出,只是认为,如果有证据表明政府对拆迁户有优惠政策的,则该部分应由上诉人享受。五、原审法院在认定本案《土地转让协议》等“有效”,但却不履行释明义务,违反最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定,属程序违法。另外,上诉人在一审开庭时提起了反诉,但是一审法院没有审理反诉请求就判决,程序违法。综上所述,上诉人认为,原审判决在程序和实体上存在明显错误,请求上级人民法院撤销原判,依法改判支持上诉人在原审的反诉请求或者发回重审。

被上诉人辩称

李群曹答辩称:上诉人提出在合同继续有效履行的前提下,要求补偿327800元,但是在上诉请求中又提出合同无效,理由之间存在互相矛盾,应当予以驳回。具体理由:一、原判认定李群曹和上诉人之间的土地转让协议合法有效,符合法律规定的。上诉人以“转让时未达到法定强制投入要求”作为理由提出上诉,缺乏法律依据。二、关于是否应该增加转让费或支付补偿费用问题。双方的协议真实、合法有效,那么应该按照合同条款约定的价格条款进行履行,李群曹已经支付了费用,不存在价格上变动的问题。上诉人认为原来转让的土地使用年限是50年,现在政府核定的是70年,其中的20年没有转让,所以要求加价,一审法院对此没有予以认定是正确的。双方的协议中并没有约定土地使用权年限是50年,应该以政府最终核定的年限为准,李群曹后20年土地使用权年限并非是对方给予的,而且土地使用权年限的转让是不能分割转让的,上诉人忽视了一个重要的事实是当初从象山县旧城区改造有限公司受让这50年的年限,现在旧城区改造有限公司并没有让上诉人加价,那么上诉人也无权要求李群曹加价。根据物权法第149条规定,住宅土地使用权届满可以自动续期,从这个角度说先给予50年还是70年没有实际意义。对方提出续期要收费,是针对企业,不是针对个人。上诉人在有效设置的前提下要求加价是没有道理的。三、是否违背公平原则。协议是双方当事人的真实意思表示,并且完全是按照当时的行情价格,有些甚至是高于当时的市场价,因此双方的买卖是公平的,任何一方均不能以若干年后价格的变动来看待当时的价格。

如果双方订立的合同显失公平,那么上诉方也应该按照法律规定的程序和手续在相应的时间内向法院或者仲裁机构提出申请,要求变更或者撤销合同。上诉方没有提出,是上诉人自己放弃权利。四、关于优惠政策的问题。双方诉争的房屋是按照二手房处理的,没有享受到任何优惠政策,更何况双方没有过户手续。因此对方提出的关于优惠政策是缺乏条件的。五、关于原审是否违反法定程序问题。原审时李群曹主张有效合同继续履行,要求上诉人配合办理过户手续。而上诉人也提出要求继续履行,但是主张要求增加款项,显然双方对合同的效力问题是认可一致的,都是认可继续履行,最终意见与原审法院认定的合同有效是一致的,所以不存在人民法院认定法律事实和性质与当事人认为的法律性质和事实不一致的情况,因此不存在法院释明权的问题。综上所述,被上诉人认为原判认定事实清楚,程序合法,适用法律正确,请求驳回上诉,维持原判。

上诉人张震、林婷庭与被上诉人李群曹在二审期间均无新的证据提供。

上诉人张震、林婷庭及被上诉人李群曹对原审查明的事实均无异议。对一审查明的事实,本院予以确认。

本院认为

本院认为:上诉人张震、林婷庭与被上诉人李群曹签订的《拆迁安置房买卖协议》系双方真实意思表示,又未违反法律、行政法规的禁止性规定,应属合法有效,双方均应按约履行。虽双方订立合同时张震、林婷庭土地使用权证尚未拿到,但李群曹起诉时,张震、林婷庭履行《拆迁安置房买卖协议》条件已完全具备,其理应按约协助李群曹办理房产过户登记手续,而李群曹亦应按约承担过户过程中可能发生的税、费及张震、林婷庭应缴税费。现张震、林婷庭上诉称《拆迁安置房买卖协议》违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第(一)项关于“按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上……”的规定,但《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条规定的适用范围中并未包括因拆迁安置建房用地使用权,因此,张震、林婷庭以此要求法院确认《拆迁安置房买卖协议》无效,依据不足,本院难以支持。张震、林婷庭称按《拆迁安置房买卖协议》约定的土地使用权转让价格继续履行显失公平,但其在庭审中明确表示土地使用权确系按当时市价转让,只是该转让土地使用权的价格在若干年后的涨幅超过了张震、林婷庭预期,该事实不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第(二)项关于在订立合同时显失公平的,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销的规定情形,故张震、林婷庭此称也缺乏法律依据。张震、林婷庭又提出其转让给李群曹的土地使用权仅为50年,现有关部门核定为70年,因该土地使用权来源于张震、林婷庭因拆迁安置的建房用地,转让时张震、林婷庭以当时拆迁单位象山县旧城区改造建设有限公司与其签订的《山水人家小区国有土地使用权转让合同》中确定的年限50年为前提条件与李群曹约定转让价款,

因此,有关部门在此后核定中增加的20年土地使用权理应由张震、林婷庭享有,现该20年土地使用权无法分割出来,李群曹应将该部份土地使用权折价给张震、林婷庭,对此,上诉人与被上诉人在庭审中明确双方之间的《拆迁安置房买卖协议》中并未明确约定转让土地使用权的年限为50年,也未将张震、林婷庭与象山县旧城区改造建设有限公司签订的《山水人家小区国有土地使用权转让合同》作为附件,更未约定转让款以土地使用年限确定,故张震、林婷庭此称不符合交易习惯,且《中华人民共和国物权法》第一百四十九条第一款明确规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”故有关部门对涉案土地使用权年限的核定为50年或为70年,对建房用地者并无实际影响,因此,张震、林婷庭要求李群曹将增加的20年土地使用权折价给张震、林婷庭,理由不足,本院难以支持。至于张震、林婷庭提出的优惠政策及原审法院未行使释明权问题,一方面张震、林婷庭并未将优惠政策问题作为诉讼请求提出,另一方面李群曹也未实际享有,因此优惠政策问题不属本案处理;关于释明权问题,因张震、林婷庭在原审反诉请求中包括《协议书》有效前提下的具体请求和无效前提下的请求,原审法院对其请求作了全面审理,并且判决结果并未超出双方当事人的诉请范畴,故原审法院并不存在程序违法事实。但原审法院按全额收取张震、林婷庭反诉受理费不当,应予纠正。综上,原判认定事实清楚,适用法律正确,实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项、《诉讼费用交纳办法》第十八条之规定,判决如下:

二审裁判结果

驳回上诉,维持原判。

 

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】


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