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存在抵押登记的二手房买卖,有何风险?

来源:未知  作者:靳双权  时间:2017-07-17 16:59

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  案件介绍

  一、原告诉称

  2016年8月11日,李红通过北京万众恒基升泰房地产经纪有限公司与宋建签订《北京市存量房屋买卖合同》。11月8日,李红当面收到宋建的书面《告知书》,由于该房屋被法院查封,房屋买卖合同不能继续履行。李红将原有北京唯一住房出售而向宋建支付部分涉案房屋购房款后却无法获得涉案房屋,且宋建在签署合同时故意隐瞒房屋真实情况及本人真实债务情况,履行合同期间有多次不诚信欺骗行为及严重违约行为,给李红造成严重的经济损失,请求:1、解除原、宋建签订《北京市存量房屋买卖合同》及相关合同附件、《关于<北京市存量房屋买卖合同>的修改及补充协议》;2、宋建退还李红已经支付的购房款60万元;3、宋建向李红赔偿违约金72万元;4、宋建赔偿李红因涉案房屋无法过户而产生的租金损失21600元;5、宋建向李红赔偿李红已支付的居间服务费90000元;6、本案的诉讼费用由宋建承担。

  二、被告辩称

  李红的诉讼没有确实充分的证据予以支持,部分诉求没有事实基础,宋建不同意李红的诉讼请求,且宋建没有经济能力履行,双方之间签订的合同因违反了法律的相关规定,房屋买卖行为无效,故请求法院驳回李红的诉讼请求。

  三、法院查明

  2016年8月11日,李红与宋建签订了《北京市存量房屋买卖合同》,该合同约定,由李红作为买受人,宋建作为出卖人,交易登记在宋建名下的位于北京市昌平区北七家镇西湖新村x号楼x单元xxx号的房屋,产权划分依据是什么,房屋价款总计360万元。2016年9月28日,房地产律师靳双权解答代书遗嘱需要哪些法定条件?,双方针对付款、解押和违约责任等问题签署了修改及补充协议,补充协议约定如下:6、如果本房屋的抵押贷款除平安银行宅e贷50万元和交通银行房贷190万之外还有其他贷款,或者自双方签署房屋买卖合同后,该房屋遭到法院查封或者发生债务问题使房屋不能过户,出现以上两种情况,那么视为出卖人违约,出卖人7日内全额退还买受人已支付款和违约金(房屋交易总价的20%)及双方自签订合同之日起房屋升值金额及违约应担负的法律责任;7、此协议作为合同补充条款,与主合同具有同等法律效力,此协议与主合同内容有冲突处以此补充协议为准。合同签订当日,李红支付购房定金10万元,2016年9月27日,李红向宋建转账50万元,2016年11月8日,宋建向李红出具《告知书》一张,内容为“本人宋建(出卖人)于2016年11月3日与居间方孙堡垒去建委办理平安银行宅e贷解押手续时,被建委告知此房已被查封,本人承诺此事真实有效,买卖合同无法继续履行”。

  另查,诉争房屋存在两个抵押登记,一个是抵押权人为交通银行股份有限公司北京芳群园支行,性质为购房贷款,金额为190万元,设立日期为2014年2月13日,另一个抵押权人为深圳平安投资担保有限公司,宋建与该抵押权人于2015年9月23日签订了《主债权及房屋最高额抵押合同》。另外,诉争房屋因宋建存在金融借款纠纷于2016年10月28日被北京市西城区人民法院查封,查封期限为2016年10月28日至2019年10月27日。

  再查,根据本案原、宋建签署的《北京市存量房屋买卖合同》附件三显示,周慧系宋建之配偶,其作为房屋共有权人,同意出售诉争房屋,庭审中宋建答辩称双方已于2016年3月14日办理离婚手续,但未提交相关证据。另外,李红因购买诉争房屋向居间方支付服务佣金9万元。

  四、判决

  综上所述,北京市西城区人民法院判决如下:

  1、解除李红与宋建于2016年8月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》和之后签署的《关于<北京市存量房屋买卖合同>的修改及补充协议》。

  2、宋建于本判决生效后七日内退还李红已支付的购房款60万元。

  3、宋建于本判决生效后七日内支付李红违约金72万元。

  4、宋建于本判决生效后七日内支付李红租金损失17200元。

  5、宋建于本判决生效后七日内支付李红已向居间方支付的居间服务费9万元。

  6、驳回李红的其他诉讼请求。

  五、北京房产律师靳双权解析

  依法成立的合同,具有法律拘束力。李红与宋建签署的《北京市存量房屋买卖合同》(包括相关附件)及修改补充协议系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方应当遵循诚实信用原则,按照约定全面履行自己的义务。本案中,因宋建债务问题,诉争房屋被其他法院查封,无法办理所有权转移登记,李红诉求解除合同,宋建亦表示同意解除。

  关于李红主张的违约金72万元一节,城市私房买卖的价格怎么确定,法院认为,首先,根据双方所签合同第八条关于出卖人拒绝履行的违约责任的约定及双方所签的补充协议第6条的约定,在双方签署房屋买卖合同后,如诉争房屋遭到法院查封或者发生债务问题导致房屋不能过户,视为出卖人违约,出卖人应当支付房屋交易总价20%的违约金,故李红诉求的违约金数额有双方所签合同的明确约定;其次,宋建对其自己所欠债务情况系明知,且当时已有债务进入诉讼程序,宋建在补充协议第一条仍承诺只有两个贷款,没有其他抵押或债务,宋建在签署本案的房屋买卖合同时应当预见其房屋可能被查封的风险,但宋建没有采取有效措施防止查封的产生,其应对合同无法继续履行承担相应的违约责任,因此宋建承担违约责任有事实基础;再次,关于违约金的具体数额,李红主张的金额为72万元,李红因诉争房屋与宋建签约,丧失了同时期以类似价格购买其他商品房的机会,结合双方签署合同之后本地商品房市场价格的上涨趋势,法院认为该数额并不过分高于李红的损失。

  关于李红主张的租金一节,依据双方所签合同及补充协议的约定,若正常履约,宋建应在2016年12月份前后将房屋交付给李红,因宋建违约,导致合同无法继续履行,合同解除,李红再行购买其他商品房需重新寻找房源、签约、办理贷款、过户等需要耗费较长时间,法院参考本案双方对合同履行的约定情况,酌情确定给予李红四个月缓冲期较为适宜,按照李红与案外人所签租赁合同约定的租金水平,宋建应当支付李红租金损失17200元。

  关于李红主张的由宋建赔偿李红已支付的佣金一节,依据双方所签《北京市存量房屋买卖合同》第八条的约定,若出卖人不按约定日期办理权属转移登记等相关手续,出卖人应向买受人支付其应付房地产经纪机构的佣金,目前,诉争房屋无法办理过户手续,李红向中介机构支付佣金9万元却无法实行合同目的,该损失应当由宋建承担。

  关于宋建答辩称其没有经济能力偿还的意见,法院认为其有无经济能力与其是否应当承担相应的违约责任没有关系。截止目前,诉争房屋仍然登记在宋建名下,并未办理相应的所有权转移登记;其次从原、宋建所签房屋买卖合同附件三中可以看出,周慧作为房屋共有人签署同意出售的声明,宋建的出售行为并非无权处分,此外,原、宋建签署合同后一直正常履约,直至房屋被其他法院查封,进入诉讼程序后,宋建却答辩称房屋归案外人所有,其无权出售房屋,所签合同无效,该种行为有违诚实信用原则,法院不予认可。综上,我认为法院判决正确。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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