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北京房产专业律师靳双权为您分析二手房买卖中表见代理的相

来源:未知  作者:靳双权  时间:2018-08-20 11:00

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告姜敏向本院提出诉讼请求:请求被告双倍返还定金495000元(实际被告已经返还了一倍定金,定金约定在合同第4条第1款,定金为50万元,实际上被告已经偿还了505000元)。

  事实和理由:2016年6月5日,原告姜敏与被告张根签订了北京市存量房屋买卖合同,被告将其所有的位于朝阳区4区8号楼1302号房屋(以下简称涉案房屋),转让给原告,建筑面积62.45平方米,房屋总价279万元。当日,原被告双方签订了补充协议,对付款方式及违约责任等进行了重新约定。原告于当日内支付给被告定金50万元。2016年6月23日,原告前往朝阳区房屋登记发证大厅提交了购房资格核验申请,准备进行网签。但7月3日,被告在未征得原告同意的情况下,主动将定金转账退还给了原告父亲姜大伟,并多退还了5000元。其后原告多次要求被告继续履行合同,但被告均予以拒绝,拒不将涉案房屋按双方的约定出售给原告。2016年8月初,父母出钱为儿子买的房,儿子离婚后房子怎么处理,原告发现被告将涉案房屋委托某房屋中介公司进行出售,原告前往中介公司进行了解得知,被告已将涉案房屋出售给了第三方。原告与被告签订的房屋买卖合同及补充协议是双方真实意思表示,该合同合法有效,被告在与原告签订合同后,拒不履行合同义务,又将涉案房屋出售给了第三方,其行为是典型的“一房二卖”,违背了诚实信用的基本原则,已经构成了严重违约。

  二、被告辩称

  被告辩称,原告父亲姜大伟与被告张根原为朋友关系,2016年6月初,姜大伟得知被告正在出售房屋,丧偶儿媳起诉寡居婆婆争房产 法院认定家庭共有合理分割解争端。姜大伟与被告商谈购房事项,6月4日姜大伟通过其手机个人微信向被告索取了房屋所有权证书,并询问了房屋情况和实地查看了房屋。姜大伟与被告就房屋买卖合同的主要条款谈妥后,6月5日原告在房屋买卖合同上签字,之后一直未曾出面。2016年6月5日姜大伟从自己的工商银行账户将50万元定金汇付被告。双方签订合同后,于2016年7月1日协商一致解除房屋买卖合同,姜大伟同意退还50万元,并在2016年7月1日14:17的微信中向被告明确表示“先说好多转不要”。当晚19:22姜大伟通过自己的微信向被告提供了在工商银行南礼士路支行的姜大伟个人账号。2016年7月3日,被告将50.5万元(其中多支付5000元作为利息损失)汇至姜大伟在工商银行南礼士路支行的个人账号。原告起诉书中认可上述姜大伟代理其付款50万元的事实和姜大伟代其接受退款50,二手房交易中卖家违约 作为买家怎么办.5万元的事实,同时书面承认被告“多退还5000元”,但不认可在返还50万元定金前姜大伟“先说好多转不要”是原告的意思表示,据此提起诉讼要求双倍返还定金。我认为,姜大伟是原告的代理人,原告的代理行为是:1、姜大伟通过自己的微信索取产权证;2、姜大伟代理原告实地查看了房屋并确定了买卖金额;3、姜大伟通过个人微信向被告提供收、付款的姜大伟个人账号;4、用姜大伟账号先付款50万元,后收取退款50.5万元。原告在起诉书中认可了上述代理行为,该代理行为有效。由于姜大伟一系列代理行为的客观存在,被告“有理由相信”在双方协商解约商定返还50万元定金后,姜大伟“多转不要”的微信内容代表了原告的意思表示,原告在起诉书中称被告“多退还了5000元”实际上是“自认”放弃了双倍返还定金的权利。根据《合同法》第四十九条关于“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效”的规定,法庭应当认定原告父亲姜大伟关于返还50万元“多转不要”的行为属于表见代理。在双方已经协商解约且原告放弃双倍返还定金权利后,原告违反诚实信用原则再次主张该权利,法院应当依法驳回其诉讼请求。

  三、法院查明

  2016年6月5日,原告姜敏(买受人)与被告张根(出卖人)签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议,约定:被告将涉案房屋(建筑面积62.45平方米)出售给原告,成交价为279万元,原告于2016年6月5日向被告支付定金50万元。双方自本合同签订之日起60日内,共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。在办理网签合同当日,原告向被告支付部分首付款100万元。剩余购房款,除贷款额以外的部分,在办理涉案房屋过户当日原告向被告付清全部购房款。被告应当在办理完涉案房屋权属转移登记后,将涉案房屋交付给原告。

  合同签订后,原告父亲姜大伟于2016年6月5日向被告支付定金50万元。但此后双方并未依约继续履行合同,未办理网签等申请办理房屋权属转移登记手续。2016年7月3日,被告向原告父亲姜大伟汇款50.5万元。

  就“姜大伟对于原告购房构成表见代理”以及“姜大伟已代原告认可被告退还定金50.5万元”,被告提交2016年6月4日和2016年7月1日其与姜大伟往来微信截屏打印件3张,其中显示被告于2016年6月4日将涉案房屋的不动产权证书照片两张已经发给姜大伟,以及2016年7月1日双方聊天,内容如下:“被告:好的;但是一旦出来就;难改了;对了,你把卡号发给我吧,把钱转你啊!姜大伟:好,先说好多转不要。明天或后天人民大会堂四楼用餐。姜大伟开户行中国工商银行南礼士路百万庄西口支行”。原告认可证据的真实性,但不认可关联性,称姜大伟与被告有其他经济往来和合作,无法证明姜大伟向被告提供账号是为了返还定金。实际当时姜大伟与被告是在讨论项目中标事宜,姜大伟回复的“好,先说好多转不要”是姜大伟与被告的其他经济往来,与本案无关。

  四、法院判决

  被告张根于本判决生效之日起三十日内支付原告姜敏双倍返还定金的剩余部分495000元。

  五、北京房产律师靳双权认为

  北京房产律师靳双权认为,本案争议焦点有二:其一,原、被告之间的合同是协议解除还是因被告违约解除;其二,原告父亲姜大伟在原、被告之间房屋买卖合同履行过程中是否构成表见代理。

  就争议焦点一,在合同纠纷案件中,主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任,对合同是否履行发生争议的,由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案中,双方均主张房屋买卖合同已解除,不持异议。被告主张合同系由双方当事人协商一致解除,但未举证,应承担举证不能的不利后果。原告主张合同系因被告未履行主要义务而解除,被告也未能就其履行了合同主要义务举证,故对于原告的主张应该采信。

  在合同中,当事人可以依照担保法约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。现被告认可原告在合同签订后依约支付了定金50万元,对此应该予以确认。之后因被告存在违约情形,并由此导致合同解除,原告主张被告双倍返还定金,于法有据,应该支持。原告认可被告已支付的50.5万元均属于返还定金范畴,对此我不持异议。故原告要求被告返还剩余的双倍定金49.5万元,应该予以支持。

  至于争议焦点二,被告张根虽在庭审中提交了其与原告姜敏父亲姜大伟的往来微信,原告对于其中姜大伟所发的内容“好,先说好多转不要”真实性也予以认可,但结合双方聊天前后内容,可以看出双方之间除涉案房屋买卖事宜外,还有其他经济往来或合作,故难以确定姜大伟在发出上述内容时,双方当时系在谈论有关涉案房屋买卖合同解除事宜。因此,无论姜大伟在涉案房屋买卖过程中是否构成表见代理,该微信聊天内容均难以构成原告方对于被告解除合同后退还定金金额的认可。对于被告该抗辩意见,本案不能采信。

  综上,我认为法院判决正确。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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