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商住房有哪些优缺点

来源:未知  作者:靳双权  时间:2017-08-24 17:52

  商住两用房,既可以居住,又可以注册公司办公,是适应一线城市发展政策和年轻人生活发展的新型居住形式。建立在综合用地上的既可办公又可居住的一种产品。商住两用房适不适合购买呢?找说房网小编整理了有关商住房的资料供您参考!

  1、商住房有什么优点?

  (1)不限购。商住两用房最大优势就是不限购,无论是北京限购还是通州最严限购令,都没有限购商住两用房,而且商住两用房不算首套房!

  (2)面积小。商住两用的小公寓一般面积较小,大部分是40?~70?左右,非常适合年轻人居住,或者投资。

  (3)可商可居。商住两用楼盘可以由于其独特的定位和户型,可以自己居住也可以经商,也非常适合办公成本要求较低的企业。

  (4)灵动性强。因为商住两用公寓的独特的区域位置,基本处于金融、城市综合体内,再加上户型小巧,投资性强,所以对于业主来说非常灵活,可以对外出租,出售也非常方便。

  2、商住房有什么缺点?

  (1)商住两用房一般不能落户。商住两用房一般无法迁入户口,这意味着即使周边区域内有较好的教育资源,子女因户口不能迁入也无法就近入学。这无形中造成了业主生活、学习上的不便。

  (2)“商住两用”房生活成本高。商住两用房的水、电和物业费用的都是商用标准,远高于住宅项目,各种税费等也要高于普通住宅。也就是表示购房者要承受较高的生活成本。

  (3)商住两用房安全问题也值得担忧。商住两用房将商和住混杂在一起,名为既可“商”也可“住”,实则给双方都带来了很多麻烦。在某业主论坛上,许多业主发的帖子反映商户严重扰民,有的反映商户晚上营业时间结束太晚等

  (4)商住两用房产权短。商住两用房的产权一般只有40年或50年,根据《物权法》相关规定:住宅建设用地使用权期满后,自动续期。而“非住宅建设用地土地使用权”,不能自动续期。所以相对于普通住宅,商住两用房的隐性成本其实很高。

  (5)商住两用房税费高,出手成本高。“商住两用”项目目前还无法按照住宅的标准缴纳契税,这样的房子在转手的过程中,相关费用按照商用来计算,其转让契税为4%,而普通住宅转让契税为2%(不超过144平方米)。同时,商用转让还要征收营业税、土地增值税等。所以以投资角度看,投资人出手将承担巨大的出售成本,而这些也使买方选择难度加大。

  (6)商住两用房贷款受限。商住两用房不限购,也不受房贷限制,不过这种房子不能享受普通商品住宅的税费优惠。贷款期限一般不超过10年,首付高一些,50%左右,远高于首套普通住宅的30%,贷款利率为普通住宅的1.1倍,且不能申请公积金贷款。

  3、商住两用房到期后可以续期吗?

  商住两用房续签问题一直困扰着购房者,原则上来讲如果政府不收回房屋用地,商住房也是可以续签的。按照《物权法》的规定,住宅70年之后可以自动续期;而对于商业项目土地,使用期限一般是40年。 《物权法》对此类土地到期后的续期规定不太清晰。也就是说,居住用地到期后可以自动续期,而商业用地则不行。

  4、购买商住房要注意什么问题?

  (1)明确未来使用费的缴纳依据。购房者应该在选购时问清水、电、暖是否采取商用价格,一些开发商会采取相应补救措施,有些费用可按民用价格缴纳。

  (2)所选项目是否有配建。非住宅项目一般不会被强制配套幼儿园,学校、医疗机构以及相应的养老服务等。

  (3)首选商住分区。现在很多商住项目在设计初期就考虑到了商与住之间的矛盾,所以在一个小区中分别设计出了商用区和居住区两个区域。

 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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