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房屋出卖人未履行合同义务时买受人如何救济自己的合法权益?

来源:未知  作者:靳双权  时间:2017-08-30 17:44

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告张明诉称,张明与王洋于2015年12月2日签订了《北京市存量房屋买卖合同》,合同约定原告出资220万元,被告将其所有的位于北京市西城区广安门车站西街234号房屋一套出售给原告。签订合同当日,张明向王洋支付定金60000元。双方约定被告应在2016年3月16日前将银行抵押手续注销。后被告有要求原告支付60000元,原告2016年2月27日支付给被告60000元,但被告推脱办理银行抵押手续。被告已经银行贷款还清,准备将该房屋出卖。被告的行为经张明了解,王洋已经还清银行全部贷款,还准备继续出售该套房屋。王洋的行为已构成违约。原告曾多次要求被告履行合同义务,但被告拒不履行。现诉至法院请求:判令继续履行双方于2015年12月2日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》,办理房屋抵押注销手续;判令张明支付王洋剩余房款208万元,将涉案房屋过户至张明名下;判令王洋支付违约金22万元;案件受理费及保全费由王洋承担。

  二、被告辩称

  被告王洋辩称,被告没有拒绝履行合同义务,第三人中介公司提供居间服务双方签订合同后,被告一直积极履行合同,并办理了注销抵押贷款手续。被告于2016年2月19日偿还了银行贷款25万元,并在2月24日将抵押贷款手续取消。在第三人协助被告到不动产中心提交解押手续时,被告得知该房屋已查封,不能解押,该房屋查封是原告申请的。被告与原告就继续履行合同事项进行过协商,双方达成一致意见。合同约定了催告期,在15日的催告期后,才能要求被告承担违约责任,但原告并未进行催告义务。原告是在2016年4月19日发出催告函,被告同日收到的,其在第六天便要求被告支付违约金。故不同意原告的诉讼请求。

  三、第三人叙述

  第三人房屋中介公司述称,我公司同意原、被告双方继续履行合同,其他的服从法院判决。

  四、反诉原告诉称

  反诉原告王洋诉称,原告因不能按照买卖交易的流程要求进行购房资格核验,其已构成违约。房屋不能完成抵押登记是因原告的个人原因,现被告提出反诉:要求判令解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;判令退还张明定金及购房款12万元;反诉案件受理费由张明负担。

  五、反诉被告诉称

  反诉被告张明辩称,双方约定该房屋应在2016年7月7日办理过户手续。被告曾要求确认合同无效,但其用实际行为表明不再履行合同。

  六、审理查明

  经审理查明,双方签订房屋买卖合同当日,原告支付给被告6万元定金,双原告选择商业贷款130万元,过户前原告通过资金监管向被告支付90万元,被告在收到全部价款后七日内将房屋交付给原告,房屋交易索需缴纳的相关费用均由原告承担。双方应在合同签订90日内申请办理产权转移手续。居间费是由原告支付。2016年2月19日,原告代被告向银行还款6万元,折抵房屋价款,并签订了还款函。经查询,原告在2015年12月2日至2016年4月13日期间,没有进行购房资格核验。原告提供了2016年6月4日的购房核验结果,核验结果初步合格。原告称被告在还清贷款后没有按照合同约定的时间办理解押手续,王洋称合同约定在2016年3月16日前办理抵押注销手续,3月22日银行出具了贷款还清手续,但因被告出差没有办理手续。后与原告的代理人协商,其同意延期。

  七、北京西城区法院判决

  北京西城区人民法院经审理后判决:

  (1)、张明与王洋于2015年12月2日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》继续履行。

  (2)、自本判决生效之日起七日内,王洋办理位于北京市西城区广安门车站西街234号房屋的抵押手续注销。

  (3)、自本判决生效之日起七日内,张明给付王洋剩余购房款208万元(已提存至法院)。

  (4)、自本判决生效之日起七日内,王洋协助张明办理位于北京市西城区广安门车站西街234号房屋的产权变更手续,因办理产权变更手续产生的税费由张明负担。

  (5)、驳回张明的其他诉讼请求。

  (6)、驳回王洋的其他诉讼请求。

  八、北京市房地产律师靳双权点评

  依法成立的合同,受法律保护。原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及张明、王洋、房屋中介公司之间签订的《补充协议》系双方当事人的真实意思表示,且未违反法律、法规的相关规定,该合同合法有效。各方当事人均应按照合同约定的义务来履行。根据已查明的事实,合同签订当日原告向被告支付了6万元房屋定金,并另行支付给被告6万元用作被告偿还银行贷款。被告在偿还请银行贷款后,未能按照合同约定的时间办理注销抵押手续,违反了合同约定。先合同存在继续履行的可能,原告要求继续履行合同的请求,于法有据。对于违约金的问题,违约金应当以因违约方给守约方所造成的实际损失为基础,同时考虑合同履行情况、各方当事人过错程度以及预期利益等各项因素。根据我国法律规定,违约金具有补偿性,以填补损失为目的,张明无证据证明实际损失的存在,对张明要求王洋支付违约金的主张,不应予以支持。被告称原告未按照交易流程的要求进行购房资格核验,其构成违约。但该信息不能证明原告没有北京的购房资格,且原告已通过购房资格的初步审核,对于被告的主张不应予以支持。

  综上所述,法院的判决是正确的。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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