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哪些房屋买卖合同属无效合同,购房合同纠纷怎么解决?

来源:未知  作者:靳双权  时间:2017-11-28 16:57

  一、哪些房屋买卖合同属无效合同

  1、房地产分离出卖,合同无效。

  由于房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋的所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买受人可以提出这种买卖合同无效。

  2、产权主体有问题,合同无效。

  出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的,其买卖行为一般无效 。房屋的产权为数人共有的,必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时,须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出卖共有房屋的,其买卖行为一般认定无效 。

  3、侵犯优先购买权,合同无效。

  房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,共有人有优先购买权。房屋所有人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。 房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的,共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

  4、非法转让,合同无效。主要包括转让(含买卖)下列房地产:

  (1)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

  (2)依法收回土地使用权的;

  (3)权属有争议的;

  (4)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

  二、购房合同纠纷怎么解决

  购房合同中,往往有一条解决纠纷方式的条款,就是当出现合同纠纷时,是选择仲裁方式解决还是诉讼方式解决,大多数的人并不知道这两者的区别是什么,要么就随便选一个,或者是听售楼人士的介绍进行选择。

  两者之间共同之处很多,当然区别也很大。我是律师而不是法学家,深知当事人的心理与要求:真出现纠纷时,没有人会去考虑诉讼方式与仲裁方式的基本原则有什么不同、指导思想有什么区别等等,当事人最关心的是自己的利益如何能够得到切实的保护,哪种方式最公平公开、最方便快捷、最经济、最便于执行,就是他们的选择。

  1、从公开性分析。

  目前,法院公开审理案件的程度也是越来越高,但是,毕竟当事人不能选择法官。在这一点上,仲裁就有其非常显著的优势。

  依据我国《仲裁法》的规定,如果当事人双方约定由一名仲裁员来裁决纠纷,则可以由当事人双方来共同选定该仲裁员;如果当事人双方约定由三名仲裁员来裁决纠纷,可以各自选定一名,第三名也就是首席仲裁员,可以双方共同选定或委托仲裁委员会指定。当事人自己选择仲裁员,可以保障当事人选择自己信任的有专业知识、公道正派的人士来裁决纠纷,减少了当事人对裁决公平、公正性的疑虑,也有利于裁决结果被当事人接受及得到执行。此外,仲裁过程是不公开的,这与法院公开审判是不同的,这样当事人的隐私、商业秘密等可以得到保护。

  2、从便捷性方面分析。

  依据我国法律的有关规定,普通程序的案件,法院一审的审限是6个月,如果一方当事人不服提出上诉的话,则二审的审限为3个月,这就是说,从理论上说,一个案件如果在法院审理,则形成生效判决的时间可能会需要9个月,对一般人而言,这确实长了一些。

  如果是选择仲裁方式的话,情况就不一样。《仲裁法》中并没有明确规定仲裁的时间限制,但是各个仲裁委员会在其仲裁规则中基本都作出明确规定。例如,北京仲裁委员会就规定,仲裁庭应当在组成后4个月(不包括对专门性问题作出鉴定的期间)内,作出仲裁裁决。这样看来,仲裁所花费的时间比诉讼少一些。

  最关键之处在于,仲裁一裁终局,也就是说,仲裁裁决一旦作出,即日就具有法律效力,除了法律规定的几种可申请撤销情形外,当事人不能对仲裁裁决提出任何形式的上诉、异议、复议等不服表示,只能遵守、履行。这样,就不会出现类似法院二审的过程,在时间上可能非常快捷。

  3、从执行力度方面分析。

  很多人打官司,就怕得到一张法律白条,如果无法执行,官司还不如不打。那么,仲裁的裁决结果如何得以切实执行呢。

  根据我国《仲裁法》、《民事诉讼法》的相关规定,生效的仲裁裁决与生效的民事判决法律效力是等同的。当事人应当履行仲裁裁决,一方当事人不履行仲裁裁决的,另一方可以直接向人民法院申请执行该仲裁裁决,受申请的人民法院应当执行。所以,没有必要担心仲裁裁决的可执行性。

  就涉外的仲裁裁决而言,按照我国现在参加的国际条约有关规定,凡承认和执行我国法院判决的国家和地区的法院,同时一般也承认和执行我国仲裁机构作出的裁决。

  4、从经济角度分析。

  说完这些,还要考虑一下相关的费用支出条件。仲裁过程收费相对比较高,这确实也是个问题。

  以北京为例,申请仲裁时,要预缴案件受理费和案件处理费,这两项费用加起来,几乎相当于法院两审的费用。这是因为,仲裁机构的部分运作费用、仲裁员的报酬等,都要从仲裁费用中支出,所以数额就高了不少。

  在北京,房屋的价值比较高,相应争议标的也就比较大,假设争议金额为50万元,那么,仲裁费用就会达到24550元。当然这些仲裁费用最终会由败裁一方承担,如果申请人的事实、法律依据、证据材料等确实比较过硬,则还放心大胆一些,否则,还请多考虑考虑。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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