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什么情况下可以解除商品房买卖合同,怎么赔偿?

来源:未知  作者:靳双权  时间:2017-12-28 16:12

  一、什么情况下可以解除商品房买卖合同

  (一)我国《合同法》第九十四条规定,符合下列条件的可以解除合同,当然也适用于解除商品房买卖合同:

  1、因不可抗力致使不能实现合同目的;

  2、在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

  3、当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

  4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

  5、法律规定的其他情形。

  (二)另外,根据相关解释,符合以下条件的也可以解除商品房买卖合同:

  1、根本违约:

  (1)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

  (2)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人;

  (3)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实;

  (4)房屋主体结构质量不合格;

  (5)房屋质量问题严重影响正常居住使用的。

  2、迟延履行:

  (1)出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的;

  (2)办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记的。

  3、其他解除情形:

  (1)面积误差比绝对值超出3%;

  (2)商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的。

  二、解除商品房买卖合同怎么赔偿

  合同解除后,违约一方给对方造成损失的,应当赔偿对方的损失。其赔偿范围不仅应包括无过错方积极损失的赔偿,还应当包括可得利益损失即期待利益损失的赔偿,其结果是实现合同如约履行后的状态。关于商品房买卖合同解除后的损害赔偿,应该注意以下两个问题:

  (一)对于房屋升值部分是否应该赔偿

  首先来看,可得利益是当事人在订立合同时期望通过合同履行而获得,由于违约行为发生而未实际发生的利益,具有未来性、期待性和现实性。可见,此时买受人实际获得的现实的房屋升值部分不符合可得利益的特点,不能作为可得利益要求出卖人赔偿。

  再看,房屋买卖合同成立并实际开始履行后,房价大幅上涨,升值部分的数额不仅是完全可以确定的,而且已为买受人实际享有。不动产需要返还时,此升值部分便在理论上从不动产中分离并显现出来,不应再依附着不动产返还给有过错的出卖人,而应该属于无过错的买受人在占有此房期间内所产生的自然孽息,其所有权人为买受人。被买受人实际享有的升值部分应该作为直接损失要求出卖人予以赔偿。

  因此,买受人要求出卖人赔偿房屋的升值部分,至少应该符合以下几个条件:

  1、商品房买卖合同成立并实际履行,买受人已交付了大部分房款,出卖人已将房屋交付使用;

  2、商品房买卖合同被解除,房屋需返还;

  3、房屋自然升值,升值部分的确定需要由有法定资质的评估机构进行合法评估。

  (二)对违约和欺诈惩罚性的赔偿

  对于开发商既构成根本违约,又构成欺诈的情况,买受人可以请求解除合同并返还已付购房款及利息、赔偿损失,同时可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。也就是说如果发生了上述规定的几种情况时,购房者可以要回已付购房款,同时加上相当于已付购房款的惩罚性赔偿金,再加上已付购房款的利息及造成的损失,即双倍的已付购房款、利息和损害赔偿金。

  以上是对“什么情况下可以解除商品房买卖合同,解除商品房买卖合同怎么赔偿”的问题的介绍,相信您对此类问题已经有了初步的了解。生活中如果出现出售方拒绝赔付或是拒绝退还房款的情况,可以找说房网专业的房产律师帮助维权,主张自己的合法权益。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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