卓越的律师团队丰富的办案经验致力于为客户提供最佳法律解决方案

您所在位置: > 商品房 > 别墅 >

高档别墅买卖纠纷案例二审以及评析

来源:未知  作者:靳双权  时间:2014-02-17 18:46

 
 
  
    上篇文章我们了解了高档别墅纠纷案件,接下来我们提供了此案的二审以及评析,希望对大家有所帮助。
    一、二审公正判决。
    一审宣判后,本所律师代理缪某向佛山市中级人民法院提起上诉【(2007)佛中法民五终字第158号】。
    2007年4月17日,本案二审开庭。二审法院主要审查以下两个问题:1、缪某是否有义务协助梁某办理抵押贷款?
    2、二手房抵押贷款的程序如何?梁某是否取得抵押贷款?
    对此,本所律师进一步申明双方未约定付款方式,梁某自行选择抵押贷款,应自负其责,缪某没有义务进行协助;缪某实际上并没有作出协助梁某贷款的行为;二手房抵押贷款由梁某自行操办,但其向银行提交虚假材料,银行不可能批准其贷款。
    庭后,为进一步明确二手房抵押的程序问题,本所律师向中国建设银行股份有限公司佛山市分行发出《关于二手房按揭贷款有关问题的咨询函》,咨询二手楼按揭贷款中“合法购房合同”、首期款收据、贷款比例等问题。同时,缪某向中国人民银行佛山分行发出《假按揭贷款的投诉信》,请求查实、监督本案抵押贷款事宜。
    2008年7月18日,佛山市中级人民法院向一审《询问笔录》的被询问人熊某调查取证,熊某在二审调查笔录中作出了与一审不同的某述:梁某提供虚假资料,银行可撤销其贷款合同;后买卖双方发生纠纷,银行经请示上级,决定撤销贷款的发放;缪某是曾致电银行暂不发放贷款,但若梁某申请资料真实,缪某无权提出不能发放贷款的要求;梁某首期款为168万元,但银行后来才知道首期款未付清,最后5万元到12月份才支付。
    经再次开庭质证,梁某承认其向银行提供虚假资料申请贷款的事实,但认为这并不影响银行审批发放抵押贷款。其贷款已获批准,不能发放的原因是缪某向银行提出了不发放的要求。我方则认为:梁某向银行提供虚假资料,诈骗银行贷款,被银行发现后取消其申请,导致其最终未取得贷款。梁某应自负其责。
    2007年8月28日,二审法院经审理认为:
    1、至合同约定的付款期限9月15日止,梁某仅支付115万元,拖欠款项达73%。此后即使缪某接受了梁某的多次付款,但梁某至今也仅支付175万元,拖欠款项达60%,造成缪某合同目的无法及时得到实现。依《合同法》第167条之规定,缪某有权解除合同。
    2、缪某在合同约定的履行期限届满后仍然接受梁某的分期付款,可以认为是缪某给予梁某一定的宽限期,但不能据此认定缪某放弃了合同解除权。
    3、现有证据不足以认定缪某同意梁某以抵押贷款的方式付款。即使第二份《某委托书》中缪某的签名是真实的,该证据仅可证实,缪某配合银行放款,同意银行放款到其账户上,该事实不足以证实缪某同意梁某以抵押方式付款并准许梁某逾期付款,或者缪某已再次同意免除梁某依约按时付款的义务以及应承担的违约责任。
    4、贷款银行基于梁某曾提供不实资料且双方已起纷争,基于贷款风险而取消该笔贷款。
    5、本案房屋产权在2006年8月28日已过户至梁某名下,如果到银行办理抵押贷款,梁某自己就是产权人,根本不需要其他人的同意。且梁某已取得的房地产权证本身已设定抵押,银行也已经在2006年11月3日取得了房地产他项权证。这一事实证明,梁某辩称需要缪某同意才能办理按揭的理据不足。
    6、对于缪某起诉既要求确认没收定金50万元,又要求梁某支付违约金100万元一节。依《合同法》第116条之规定,违约金条款与定金条款不能并用。因此,法院确定仅适用违约金条款。
    二审法院遂判决【(2007)佛中法民五终字第158号】:1、双方于2006年7月28日签订的《某合同》(即100万的过户合同)无效;2、解除双方于2006年6月23日签订的《某合同》及2006年7月28日签订的《某》;3、梁某于判决生效后10日内向缪某支付违约金100万元;4、梁某于判决生效后10日内向缪某返还该别墅及屋内家具;5、缪某于判决生效后10日内向梁某返还175万元购房款。一、二审案件受理费、财产保全费共计43040元,缪某负担5000元,梁某负担38040元。
    二、恶意阻挠,执行困难。
    二审判决生效后,本所律师2007年9月29日代理缪某向某区法院申请执行【(2007)某法执字第06076号】。要求梁某返还讼争别墅,并请求法院向某区某中心送达强制执行《裁定书》及《协助执行通知书》,将讼争别墅恢复登记至缪某名下。
    但梁某仅同意返还讼争别墅。而某区法院以生效判决书判项中没有将讼争别墅恢复登记至缪某名下为由,拒绝出具过户的《协助执行通知书》。
    2007年10月29日,本所律师向某区人民法院提交《执行意见书》,申明合同解除的法律后果就是恢复原状,生效判决判项中“返还房屋”即包含了返还实物及过户,法院应予协助执行。
    同时,我所律师向佛山市中级人民法院提交《监督执行申请书》,请求中级法院监督某区法院执行。但因种种原因,某区法院还是拒绝协助执行过户,并要求缪某通过其他合法途径主张。
    三、另案起诉,过户索赔。
    本所律师代理缪某于2007年11月27日向某区人民法院另案提起诉讼【(2008)某法民一初字第01008号】,请求将该别墅过户至缪某名下并承担过户税费;梁某赔偿利息损失(自2007年9月5日起暂计至2007年11月27日为71973.75元);梁某赔偿缪某过户税费损失74009.7元。
    某区法院立案庭觉得本案可通过前案执行程序解决,根本无须另案起诉。故开始不予受理。本所律师向其说明情况后,某区法院立案庭经与执行局沟通无果,正式受理该案【(2008)某法民一初字第01008号】。
    某区法院2008年1月29日发出传票,拟在2008年3月20日对该过户案进行审理。后因梁某向佛山市中级人民法院申请再审,原案进入再审程序。某区法院遂于2008年2月26日作出【(2008)某法民一初字第01008-1号】民事裁定书,中止该过户案的审理。
    四、再审别墅仍归“缪”。
    在我方申请执行的同时,梁某向佛山市中级人民法院申请再审。2008年1月7日,佛山市中级人民法院对本案再审举行听证会。2008年1月24日,佛山市中级人民法院作出【(2008)佛中法立民申字第35号】民事裁定书:由本院另行组成合议庭进行再审。
    佛山中院再审认为,二审判决认定事实清楚,适用法律正确。但缪某未能提供证据证明其损失,支持100万元违约金过份高于其损失。因此,根据本案实际情况,支持缪某按定金罚则主张定金较为适宜。但本案中梁某已支付购房款175万元,约占其应付购房款的40%,因此,可按其未履行部分(即60%)支持缪某的主张,即缪某有权将50万元定金的60%(即30万)归其所有,不予退还。
    2008年6月2日,再审判决【(2008)佛中法民五再字第14号】:除将二审判决梁某应付违约金调整为30万元外,全部维持原二审判决内容。我所律师认为:判决解除合同正确,但改判违约金明显值得商榷。
    至此,该案经过一审、二审、再审,双方合同解除,别墅终归缪某所有。但另案过户诉讼还得进行。再审判决送达生效后,本所律师将申请恢复过户案的审理。案件最终解决为期不远。
    【办案感想】
    一、抓住可疑点。
    本案争议焦点是梁某是否构成违约?缪某是否有权解除合同?而要解决上述两问题势必涉及:银行贷款最终未能发放是谁之过?
    梁某很聪明,其有效利用了其在别墅所在地的地位优势,让一审法院在庭审前向银行工作人员熊某作了《询问笔录》,使得原来较为明朗的案件一下子扑朔迷离。如果忽略该《询问笔录》中一些引导性的话语,忽略证据间的关联性,梁某目的几乎得逞。
    本所律师经研究发现,梁某仅提供了其申请贷款时的《个人住房贷款审批资料一览表》,而没有提供表中所列22项材料。经对该22项材料研究发现:在梁某提交该表申请贷款时(即2006年8月19日),尚未付清首期款,根本不可能取得首期款收据;另外,其在该表中提交的用于申请贷款的购房合同、《某委托书》等资料也是虚假的!
    本所律师抓住以上可疑点主张梁某虚假按揭,熊某在一审《询问笔录》中某述不实。二审法院经再次向熊某调查取证,终于查明由于梁某提供虚假资料,银行取消其贷款的事实。此对案件的最终定性起到了决定性的作用。
    二、不动产返还的理解。
    本案在执行过程中遇到的阻挠,是此前本所律师没有预见到的。依法,合同解除后的法律效果就是恢复原状。而生效判决亦判决梁某应向缪某返还该别墅。
    对不动产而言,“返还”不仅包括实物的交付,还应包括产权的过户。但因种种因素,梁某及执行法官却抓住生效判决判项中没有“过户”的字眼而拒绝执行。不但当事人难以理解,律师、甚至执行法院内部都表示难以理解。所以说,执行难,执行不难,关键看执行法官。
    本案因此而不得不另案起诉过户,浪费当事人的时间、精力,同时也浪费了有限的司法资源,损害了司法判决的权威及公信力。
    但此状况也引发了我们的思考:起诉时,应更多地考虑案件胜诉后执行的可操作性,尽量细化诉求;相信法律、相信正义,同时考虑现实的司法环境,不要给钻法律空子的人留下任何机会。
 
 
分享到:

上一篇:高档别墅买卖纠纷的经典案例

下一篇:一般情况下 出现别墅设计侵权纠纷怎么应对

律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
  • 法律咨询
  • 法律咨询
  • 法律咨询