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北京市仲裁委员会审理的一起同时履行抗辩权的别墅买卖纠纷案例

来源:未知  作者:靳双权  时间:2014-05-30 09:34

案情简要:

       申请人吴某与被申请人A国际贸易有限公司北京办事处于2007年7月10日签订北京市存量房屋买卖合同(合同编号:M7050333)(以下简称买卖合同)一份;并在2007年7月10日签订了补充协议。双方在买卖合同中约定,申请人采取自行交割的方式向被申请人付款;申请人向贷款机构申办抵押贷款,如因自身原因未获银行批准的,则自行筹齐剩余房款,以现金形式支付被申请人。在补充协议中约定,由申请人先支付被申请人房款30万元;如申请人未从银行贷下款,同时从北京我爱我家房地产经纪有限公司书面通知申请人和被申请人那一天开始,申请人向被申请人开始以租金的形式支付被申请人每月壹万元租金。

       在补充协议签订后,按照约定,申请人在2007年8月1日前,向被申请人支付了30万元首付房款。被申请人向申请人交付了全部房门钥匙,并声称再没有保留任何一把该房门钥匙。在申请人使用房屋到2007年11月份时,被申请人要求申请人从10月份开始支付租金。此时房贷正在办理过程中并未发生银行拒贷的情形,被申请人也未按合同约定采用书面形式对申请人告知,但申请人为了不影响此期间与合作伙伴的商务合作还是在2007年11月份交纳了租金,然而,被申请人却违反买卖合同及补充协议,在未与申请人确定租期之前,便于 2007年11月1日妨碍申请人正常使用房屋,其行为包括但不限于:在大门上强行加锁使申请人无法入内;且无任何事先告知的情形下,切断了房屋供电。被申请人的这种妨碍行为,造成申请人存放在屋内的贵重药材腐烂变质。其行为,不仅是对申请人作为房屋购买人所享有的房屋占有及使用权的公然侵犯,同时也终止了申请人与其合作伙伴商务合同的履行;此行为已经给申请人造成重大的经济损失。对于被申请人的严重违约行为,申请人在合同有效期内,一方面继续积极履行自己的合同义务,向被申请人支付房屋使用租金;另一方面,申请人强烈要求被申请人对自己的履行瑕疵进行补救。遗憾的是,被申请人不是积极补救,反而是一再敷衍、一拖再拖。申请人在忍无可忍的情形下,于2008年1月7号短信通知和书面通知被申请人,如果不在2008年1月10号前就其履行瑕疵进行补救,申请人将拒绝支付合同后期付款;但被申请人仍然置之不理,没有任何解决问题的诚意。一方面,被申请人向申请人反发函,称申请人违约;另一方面,更为严重的是,在 2008年2月22日下午,在没有申请人在场的情形下,被申请人用私藏的房门钥匙,打开房门并将房门强行换锁,使申请人的个人物品和价值10余万元的花木因无法照料而灭失。
 
律师评析:
 
       在实务中,有的开发商利用自身的强势地位,不仅自身不履行自身的合同义务,而且强迫合同对方当事人履行不属于对方当事人自身的义务,这样开发商从中渔取非法利益。本案中,本来合同双方在补充合同约定,如果购房人不能从银行贷下款,并且在我爱我家房产经纪有限公司以书面通知合同双方的当天开始,那么购房人开始以租金的形式向开发商交纳租金。直到六个月后,如果购房人仍然没有从银行贷下款,那么开发商有权解除合同,并且不退还首付款而且有权要求购房人承担违约责任。但是,在合同履行中,当时购房人正在积极办理贷款,而且在我爱我家经纪有限公司没有通知合同双方当事人的情形下,开发商单方面要求购房人交纳租金。在购房人拒绝这种要求之后,开发商就断水断电、在房门上加锁,阻碍购房人正常行使房屋使用权。这种行为,给开发商造成了重大损失。当购房人要求赔偿损失时,开发商又无理拒绝赔偿。这种局面僵持到六个月后,开发商又想按照合同规定,要求购房人承担违约责任。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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