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别墅买卖纠纷律师指导房地产买卖实例中应注意的问题

来源:未知  作者:靳双权  时间:2014-05-31 12:31

案例一:

       别墅买卖纠纷案例 一幢千万元别墅买卖不成,吴某指责张某不愿卖房违约,后者也指责前者拒签合同属违约,双方对簿公堂。日前,法院一审判决解除 《房地产买卖居间协议》,卖家双倍返还买家定金200万元。   
 
       2007年12月20日,吴某与张某、房产中介签订《房地产买卖居间协议》,约定吴某购买张某的一幢别墅,房价款为1235万元。次日,吴某支付定金50万元。次年1月20日,吴某与张某之父签订《协议书》一份,双方协商补交定金50万元,定金合计100万元,签订买卖合同日不变。同日,吴某又支付定金50万元,张某之父出具收条。签署上述协议书及收条时,张某之父没有出具其儿子的委托书。去年3月7日,吴某与张某之父在房产中介签约室再次协商购房事宜,因张某未到场无法签订买卖合同,双方发生争执,吴某于是报警。买卖不成,谁该负违约责任?双方协商未果,于是对簿公堂。吴某诉称,张某两次不到场,以实际行动表明他不愿意再继续履行协议,故自己于去年3月31日书面通知张某和中介解除三方之间的居间协议,并要求张某按居间协议双倍返还定金。他要求法院确认三方签署的《房地产买卖居间协议》已解除,并判令张某双倍返还定金200万元。被告张某则辩称,是吴某在协议约定期间一再Υ约,拒不与他签订合同,吴某之所以追加定金到100万元,是想以购买房屋为由获取双倍定金,吴某主观上根本没有购房的意思表示,因吴某的行为致使房屋市价下跌,造成自己严重损失,故反诉要求法院认定吴某违约。   
 
律师点评:
 
       法院审理后认为,双方对签订的《房地产买卖居间协议》一致认可解除,于法无悖,予以同意。根据查明的事实,吴某与张某父亲签订的补充协议经张某追认属有效。在约定签订买卖合同过程中,张某两次未到场,其父亲到场也未出具张某的授权委托书等材料,导致买卖合同无法签订,张某的行为违反了相关约定,视为违约,应承担双倍返还定金的违约责任。此案系争房屋是价值千万元的别墅,其实类似纠纷在一般的房屋买卖中也时常发生。买卖方违约导致合同无法履行,则违约方应承担相应责任。   
 
相关法条:
 
  《合同法》第115条:当事人可以依照《担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。

案例二:

       2010年11月20日,王先生与刘先生、房产中介签订房地产买卖居间协议,约定王先生购买刘先生的一幢别墅,房价款为1235万元。次日,王先生支付定金50万元。次年1月20日,王先生与刘先生之父签订协议书一份,双方协商补交定金50万元,定金合计100万元,签订买卖合同日不变。同日,王先生又支付定金50万元,刘先生之父出具收条。签署上述协议书及收条时,刘先生之父没有出具其儿子的委托书。去年3月7日,王先生与刘先生之父在房产中介签约室再次协商购房事宜,因刘先生未到场无法签订买卖合同,双方发生争执,王先生于是报警。买卖不成,谁该负违约责任?双方协商未果,于是对簿公堂。王先生诉称,刘先生两次不到场,以实际行动表明他不愿意再继续履行协议,故自己于去年3月31日书面通知刘先生和中介解除三方之间的居间协议,并要求刘先生按居间协议双倍返还定金。他要求法院确认三方签署的房地产买卖居间协议已解除,并判令刘先生双倍返还定金200万元。被告刘先生则辩称,是王先生在协议约定期间一再违约,拒不与他签订合同,王先生之所以追加定金到100万元,是想以购买房屋为由获取双倍定金,王先生主观上根本没有购房的意思表示,因王先生的行为致使房屋市价下跌,造成自己严重损失,故反诉要求法院认定王先生违约。   
 
法院审理后认为,双方对签订的房地产买卖居间协议一致认可解除,于法无悖,予以同意。根据查明的事实,王先生与刘先生父亲签订的补充协议经刘先生追认属有效。在约定签订买卖合同过程中,刘先生两次未到场,其父亲到场也未出具刘先生的授权委托书等材料,导致买卖合同无法签订,刘先生的行为违反了相关约定,视为违约,应承担双倍返还定金的违约责任。此案系争房屋是价值千万元的别墅,其实类似纠纷在一般的房屋买卖中也时常发生。买卖方违约导致合同无法履行,则违约方应承担相应责任。  



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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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