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房地产专业律师点评别墅买卖纠纷案例

来源:未知  作者:靳双权  时间:2014-05-31 12:36

案例一:
 
        一九九七年十月;李青以其与圆明园别墅公司签有购房契约,但对方未按合同约定按期交房,且房屋结构和质量均不符合约定,该房不符合居住条件为由,起诉至原审法院,要求终止双方所签合同,由圆明园别墅公司返还交付的购房款八十八万八千五百八十五元及按揭公证费三千零六十七元和修房扩建款九万七千一百三十九元,并双倍返还定金十万元。原审法院经审理后确认:在合同履行中,圆明园别墅公司不但超期交房,且房屋结构、装修质量、公共设施配备等均与合同约定存在较大差异,故其行为违约。鉴于国家银行方面的有关规定变化,现已无法给李青办理银行按揭手续,双方对缴付余款方式又无法达成一致意见,李青已无继续履行约定能力。现李青要求终止合同,本院准许。据此,原审法院于一九九八年四月作出判决:一、解除李青与北京市圆明园花园别墅有限公司签订的编号为NO.004570《北京市外销商品房预售契约》; 二、北京市圆明园花园别墅有限公司于本判决生效后三个月内返还李青购房款九十三万八千五百八十五元;如逾期未付;按银行同期固定资产贷款利率支付自一九九七年十月二十六日起至款项付清时上的利息;李青在北京市圆明园花园别墅公司付清其购房款及利息后十日内将圆明园花园别墅公司M116一5―A公寓腾退予北京市圆明园花园别墅有限公司。三、北京市圆明园花园别墅有限公司补偿李青修房扩建款九万七千一百三十九元,于本判决生效后三个月内付清。四、驳回李青其他诉讼请求。判决后,圆明园别墅公司不服,以原判认定事实和适用法律错误为由上诉至本院,要求继续履行合同。李青同意原判。
 
律师点评:
 
        李青与圆明园别墅公司签订的外销商品房预售契约,系双方自愿且符合法律规定。该协议合法有效,双方均应按约定内容自觉履行。由于国家银行的有关规定发生了变化,李青不能通过银行按揭交付购房余款,致合同不能按约履行。但李青已交付了部分购房款。且实际占用了该房屋,故双方应继续履行会同为宜、现圆明园别墅公司表示李青可在七年内交清剩余购房款,对此,应予准许。在逾期交房及房屋门、窗等问题上,圆明园别墅公司自愿赔偿李青一定的经济损失,本院亦不持异议。该款可折抵李青应交付的购房款。李青称房屋不符合居住条件,并要求终止双方所签合同,不予支持。

案例二:

案例简述:
 
        A女士系一美资公司派驻北京办事处执行副理,2004年10月份经与刘女士商议后,双方签订了就刘女士所有的位于北京郊区别墅一套的租赁合同。合同明确约定了租赁期限、租金支付、保证金、优先续租等条款。合同在履行至05年6月份时,A女士租住别墅突然来一赵姓女士表明自己是该别墅现在产权人,前段时间刚从原权利人刘女士那里买了这套别墅,并在出示了该别墅权利凭证、身份证等证件后,要求A女士将房租由原来每月4000美金增加至每月6000美金或从该别墅搬出另住。未果之下,赵女士以自己是该不动产物权人,对该不动产享有完全的占有使用处分权,且自己本人亦和A女士并无直接任何合同关系,要求法院依法判决A女士从该别墅搬出并赔偿自己相应损失。法院最终判决驳回赵女士诉讼请求。
 
律师分析:
  
        1,合法有效的租赁关系是在该别墅产权变更买卖以前形成的; 2,
租赁物已交付并为承租人现实占有;故根据“买卖不破租赁”的法律原则要求法院驳回原告诉讼请求。3,A女士不存在非法侵占该别墅,其是基于合法有效的租赁合同居住占有该别墅。何谓“买卖不破租赁”这里不在展开,作以简要分析,所谓“买卖不破租赁”是指租赁关系成立后,出租人又将出租物转卖给第三人,而原已存在的租赁关系仍对买受人有效。该原则的适用需具备如下法定条件:(1),须出租人将租赁物所有权让与第三人;(2),须存在有效的租赁合同;(3),租赁物已交付并为承租人现实占有。同时,该原则不仅只对标的物之所有权取得人适用,还对地上权、典权之去的人亦有适用。

案例三:

       2010年11月20日,王先生与刘先生、房产中介签订房地产买卖居间协议,约定王先生购买刘先生的一幢别墅,房价款为1235万元。次日,王先生支付定金50万元。次年1月20日,王先生与刘先生之父签订协议书一份,双方协商补交定金50万元,定金合计100万元,签订买卖合同日不变。同日,王先生又支付定金50万元,刘先生之父出具收条。签署上述协议书及收条时,刘先生之父没有出具其儿子的委托书。去年3月7日,王先生与刘先生之父在房产中介签约室再次协商购房事宜,因刘先生未到场无法签订买卖合同,双方发生争执,王先生于是报警。买卖不成,谁该负违约责任?双方协商未果,于是对簿公堂。王先生诉称,刘先生两次不到场,以实际行动表明他不愿意再继续履行协议,故自己于去年3月31日书面通知刘先生和中介解除三方之间的居间协议,并要求刘先生按居间协议双倍返还定金。他要求法院确认三方签署的房地产买卖居间协议已解除,并判令刘先生双倍返还定金200万元。被告刘先生则辩称,是王先生在协议约定期间一再违约,拒不与他签订合同,王先生之所以追加定金到100万元,是想以购买房屋为由获取双倍定金,王先生主观上根本没有购房的意思表示,因王先生的行为致使房屋市价下跌,造成自己严重损失,故反诉要求法院认定王先生违约。   
 
法院审理后认为,双方对签订的房地产买卖居间协议一致认可解除,于法无悖,予以同意。根据查明的事实,王先生与刘先生父亲签订的补充协议经刘先生追认属有效。在约定签订买卖合同过程中,刘先生两次未到场,其父亲到场也未出具刘先生的授权委托书等材料,导致买卖合同无法签订,刘先生的行为违反了相关约定,视为违约,应承担双倍返还定金的违约责任。此案系争房屋是价值千万元的别墅,其实类似纠纷在一般的房屋买卖中也时常发生。买卖方违约导致合同无法履行,则违约方应承担相应责任。   

 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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