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开发商如何销售已设置抵押的商品房?

来源:未知  作者:admin  时间:2012-10-23 20:28

 
         开发商在开发建设项目过程中,需要大规模融资。抵押其所拥有的土地使用权或者新建房产自然是一个融资的最好方法。根据《担保法》第33条规定,抵押是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有,将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时,债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。《城市房地产抵押管理办法》第3条规定,房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。其中,本办法所称抵押人,是指将依法取得的房地产提供给抵押权人,作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。本办法所称抵押权人,是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。

(一)开发商销售已设置抵押的商品房时应做到两个应当:
第一,根据《城市房地产抵押管理办法》规定,经抵押权人同意,抵押房地产可以转让或者出租。可见,开发商应当征得抵押权人的同意后,才能进行商品房的销售。
第二,销售已设置抵押的房产,开发商应当向购房者据实说明商品房设置抵押的情况,并说明什么时间解除抵押和解除抵押的条件。同时,应当把所售商品房的抵押状况及解除抵押的条件在商品房买卖合同中载明。

(二)打消购房者的疑虑,依靠开发商细心的解释与良好的信誉
在开发商进行商品房销售时经常担心如果据实向购房者说明设置抵押的情况会令购房者产生疑虑,影响商品房的销售。其实,只要开发商据实相告,诚实守信,不但不会令购房者疑云重重,反而会令其对开发商更加信任,放心地购置房产,增强开发商的信誉度。开发商可以在合同中约定保证条款或者出具保证函,承诺在解除抵押条件具备和期限到达时,积极主动地办理解除抵押手续。并且,如果出现抵押权人实现抵押权时,开发商应该积极主动承担一切法律责任和赔偿责任。

(三)不履行上述义务可能承担的相关责任
在实际商品房销售过程中,确实有一些虽然新建商品房设置了抵押,但开发商为了商品房的顺利销售,不把设置抵押的事实告诉购房者。同时,也未经抵押权人的同意,而是私下销售已设置抵押的商品房。对于抵押权人而言,开发商未经抵押权人同意,擅自出售已抵押的房产,侵犯了抵押权人的合法权益。对于购房者来说,开发商不讲明商品房已设置抵押的情况就出售给购房者,欺骗了购房者,也是一种侵权行为,必然引发购房者要求退房,赔偿经济损失的诉讼。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京市东卫律师事务所房地产业务部主管,2005年从事房地产律师业务,2008年创办安居房地产律师网,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,潜心研究了房地产法律,对房地产相关法律法规进行了汇编和解读,并建立了房地产案件大全。靳律师对商品房、房改房...【详细】