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开发商的广告被认为是要约时应当承担法律责任

来源:未知  作者:admin  时间:2012-10-23 10:31


       何种情况下开发商的广告或者宣传资料会被认为是要约,开发商没有兑现时应当承担相应的责任的问题实际上就是如何理解最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条中规定的销售广告和宣传资料视为合同内容的情形。根据该条款规定,商品房的销售广告和宣传资料视为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

(1)通常情况下,商品房销售广告和宣传资料的内容不够具体、明确,一般不含有要约的意思,应依照《合同法》第15条第1款的规定,认定其不具备合同要约的要件,应认定为要约邀请,对双方当事人均不产生合同的约束力。
       要约和要约邀请是合同法范畴内的概念。根据《合同法》,要约是希望和他人订立合同的意思表示。发出要约的一方是要约人,要约指向的对方则是受要约人。根据《合同法》规定,要约的意思表示应当符合这样两个规定:(a)内容具体确定;(b)表明经受要约人承诺,要约人即受该意思表示约束。要约邀请又称为引诱要约,是希望他人向自己发出要约的意思表示。价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等均为要约邀请。但是,《合同法》特别指出,商业广告的内容符合要约规定的,视为要约。要约的目的是与他人订立合同,要约邀请的目的是要对方想跟自己订立合同。要约一发出,要约人即受法律约束,而要约邀请发出后,对于要约邀请人来说是没有法律上的意义的。我国司法实践中,主要根据当事人所表达的意愿、订约提议的内容、是否包括了合同的主要条款以及交易习惯等来区分要约与要约邀请。
商品房销售广告或其宣传资料在一般情况下均被视为要约邀请,此类广告发布的意图在于邀请和吸引购房者前来咨询,扩大知名度。至于其是不是花园式建筑、理想的生活环境,完全由购房者自己判断。只要未写入合同,开发商/销售商对此未作出承诺,这种销售广告对开发商/销售商就不具有法律约束力,开发商/销售商也无须为此承担法律责任。

(2)当事人在签订合同时对广告内容的约束力进行认可的,该广告和宣传资料即构成合同的条款,对当事人双方自然产生法律约束力。

(3)当事人将销售广告和宣传资料作为购房合同附件的,该广告和宣传资料构成合同条款。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京市东卫律师事务所房地产业务部主管,2005年从事房地产律师业务,2008年创办安居房地产律师网,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,潜心研究了房地产法律,对房地产相关法律法规进行了汇编和解读,并建立了房地产案件大全。靳律师对商品房、房改房...【详细】