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房地产开发用地应遵循哪些原则

来源:未知  作者:jinshuangquan  时间:2012-12-29 20:30

      中国在计划经挤体制时期,城镇土地是无偿划拔便用的,随着经济重组及土地法律制度的革新,传统意义上无偿划拨的用地模式被经济体制下通过土地的一级市场和二级市场对土地使用权有权转让的模式所取代,这就为城镇房地产业的发展奠定了坚实的基础。房地产土地的开发和使用是房地产业发展的先决条件。在法律上,土地法律关系的确定也是明确房地产法律关系的逻辑基础。

      房地产开发用地的原则是指贯穿于房地产用地过程中的基本要求。房地产开发用地的基本原则是依法开发用地,要求房地产建设用地要依据《土地管理法》·《城市房地产管理法》进行。其具体内容如下:
    
(一)土地用途管制原则
   
    十分珍惜和合理利用每寸土地,切实保护耕地是中国的一项基本国策。房地产开发用地必须遵循节约·合理利用土地和切实保护耕地的原则,严格控制占用土地,能利用荒山·荒地的,不得占用好地;能利用城市空闲土地的,不得占用耕地·要严格控制占用基本农田保护区的耕地从事房地产开发经营活动。必须占用耕地从事房地产开发经营活动的,房地产开发者必须承担开垦新耕地的义务或者依法向国家缴纳城镇土地使用税。
 
(二)统一规划原则

    《城市房地产管理法》规定:“土地使用权出让,必须符合土地利用总体规划,城市规划和年度建设用地规划。”根据国民经济和社会发展的需要,在国务院领导监督下,各级人民政府确定各行、各业、各部门用地的分配与使用,对本地区的土地的利用进行总体的部署和安排。根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法》的规定,中国土地利用总体规划分为全国土地利用总体规划、省级土地利用总体规划,市、县级土地利用总体规划和乡(镇)用总体规划四级。各级土地利用总体规划对下级土地利用总体钡划起宏砚指导和控制作用。房地产开发用地必须符合当地市、县、镇的土地利用总体规划,否则,就难以按规”要求合理利用土地。保持各种用地的供需平衡.。城市规划是城市人民政府组织编制的城市建设和发展规划。《中华人民共和国城市规划法》第29条明确规定:、城市规划区的土地利用和各项建设必须符合城市规划,服从规划管理。因此,房地产开发用地必须符合城市规划的要求。它的具体含义主要包括几个方面的内容:

(1)房地产开发用地的投放量,必须与城市土地资源、经济社会发展和市场需求相适应;
(2)房地产开发用地的用途和使用,必须符合城市建设用地的布局和安排以及城市土地的功能分区,以保证城市土地合理利用;
(3)房地产开发用地的面积,必须符合城市详细规划的要求,不得超出详细规划所确定的各项建设的具体用
地范围;
(4)房地产开发用地上的建筑,必须符合城市规划设计的条件,这些条件包括建筑密度、容积率和建筑高度、绿地比例、须配置的公共设施及建筑界线等。

(三)集体土地先征用后转让的原则

     《城市房地产管理法》规定:城市规划区的集体所有的土地,经依法征用转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿转让”。这一原则是从中国土地制度改革的实践中得出来的,其目的是为了保护农业用地,防止农用地、特别是耕地的滥占和滥建,保护中国农业的发展。



 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京市东卫律师事务所房地产业务部主管,2005年从事房地产律师业务,2008年创办安居房地产律师网,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,潜心研究了房地产法律,对房地产相关法律法规进行了汇编和解读,并建立了房地产案件大全。靳律师对商品房、房改房...【详细】