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出卖人逾期交房及如何面对逾期交房

来源:未知  作者:靳双权  时间:2014-01-27 09:38


安居房产律师为您解答
 
一、出卖人逾期交房要承担什么责任
出卖人逾期交付商品房应当承担违约责任,此时违约责任分有两类:
(一)逾期交付商品房的期限在双方约定期限内的,应支付已付款利息,合同继续履行。
(二)逾期期限超过约定期限的,可选择:
    1、合同继续履行,出卖人应支付已付款利息、违约金;
    2、解除合同,出卖人应退还已付款,支付已付款利息、违约金;
    3、双方另行约定。
二、如何面对逾期交房
(一)买房人要求出卖方支付违约金。
    1、被告逾期交房房屋,应当依据合同约定支付违约金。
根据最高人民法院商品房买卖合同纠纷司法解释第十六条规定当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少,当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。
    2、若商品房买卖合同没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法的,如何计算违约金?
曾有购房人向律师咨询开发商以合同没有约定为由拒绝支付违约金。根据最高院相关司法解释第十七条规定逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
(二)买房人可以要求解除合同
    1、买房人有解除权
    根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定,出卖人迟延交付房屋,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。这里还赋予了买受人在一定条件下可行使合同解除权。购房者解除合同后也可以要求开发商赔偿损失。
    2、买房人解除权的行使期限
    需要注意的是,如果合同中对行使解除权有约定的,从其约定;没有约定的,才按照上述规定在催告后三个月行使。同时,解除权只能存续一段时间,在以下期限内,逾期不行使的,解除权消灭:法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月;对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。
以上便是逾期交付商品房的一系列问题,希望您从本文中能够获取有用的信息。如今,诸如逾期交付商品房或者逾期付款等等商品房买卖合同纠纷,涉及的内容比较复杂,处理起来也比较困难。如果您遇到相关的纠纷,不妨找律师,他们会竭力帮助您解决问题。欢迎关注安居房产律师网

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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