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商品房买卖合同纠纷及如何解

来源:未知  作者:靳双权  时间:2014-01-27 11:52

安居房产律师为您解答
一、商品房买卖合同纠纷有哪些
    在司法实践中,下列各类纠纷均可能导致商品房买卖合同解除,也是比较常见的商品房买卖合同纠纷的几个类型:
(一)逾期不能正常交付型。逾期交房是非常普遍的现象,造成逾期交房的原因是多方面的,既有开发商本身怠于履行的因素,也有行政主管机关强制变更规划、采用新型配套设施等开发商不能控制的原因。示范文本第九条有关于开发商逾期交付房屋,购房人有权解除合同的规定。不管什么原因,只要不构成不可抗力卖方就应当承担责任。建议开发商本着公平对等的原则签订本条,如果出现逾期交房,应及时通知客户,确属己方责任的要积极主动承担责任;不应承担责任的,说明理由争取客户谅解。实践证明,只要处理得当,绝大多数的客户对短时间的逾期交付是不会斤斤计较的。
(二)权属证书缺失型。买房人不能在规定时间内取得房产证的原因比较复杂,如开发商土地使用手续不合法,开发商未支付全部土地使用权出让金,开发商违章建房,开发商不能向主管部门提供规定的相关资料等。在此种情况下,如果双方选择适用示范文本第十五条第1项处理方式,买受人可以解除合同。同时,《解释》第十五条亦规定了买受人的合同解除权。建议开发商按约定将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料及时报送房屋所在地房地产行政主管部门。在为业主办理房产证的过程中,一定要履行通知业主的义务,要注意保留证据,证明曾经通知过业主办理房产证,以免因为个别人没有通知到而没有在约定或法定期间内为业主办理房产证。
(三)“一房二卖”型。由于两份合同涉及的标的为同一房屋,而开发商已将房屋交付给其中一份合同的相对人,该违约行为致使另一份合同的相对人与开发商之间的合同目的不能实现,该当事人有权解除合同。《解释》第八条对此予以了明确规定,在司法实践中不乏这样的案例。
(四)房屋质量低劣型。包括商品房主体结构质量不合格不能交付使用,或交付使用后经检验确属不合格,因房屋质量问题严重影响正常居住使用等情形。在上述情形下,《解释》第十二条和第十三条规定了买房人有解除合同的权利。对于买房人来说,在接收房屋时一定要查验开发商提交的工程竣工验收合格书、工程质量保证书和房屋使用说明书,并对交付的房屋进行验收。
(五)房屋面积误差型。《解释》第十四条规定,产权登记面积与合同约定面积误差比绝对值超出3%的,买受人享有解除权。示范文本第五条也有与之相同的供当事人选择的面积差异处理方式。对于开发商来说,应采取措施避免或减少暂测面积与实测面积的差距。这样即使选择该种处理方式也不会造成损失和变更价款之烦。
二、如何解决商品房买卖合同纠纷
(一)解决商品房买卖合同纠纷的主要方式:商品房买卖合同纠纷可以通过协商、行政处理、仲裁和诉讼等方式解决。
(二)解决商品房买卖合同纠纷的法律依据有:
1、法律文件:包括有关房地产的法律、行政法规、地方性法规和规章。
2、司法解释:最高人民法院关于审理房地产案件的解答、批复等,可作为立法的一种补充而运用于司法审判中,例如,2003年3月24日最高人民法院发布,自2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,就是一个很有针对性的司法文件。欢迎关注安居房产律师网
 

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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