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房地产开发投资的形式以及潜在风险

来源:未知  作者:靳双权  时间:2014-02-22 14:28

土地开发投资(房地产开发投资)主要有以下三种形式:第一,直接从一级市场通过国有土地出让方式获取土地(详见问题三);第二,房地产项目并购(包括股权并购和土地并购,其中土地并购见问题五);第三,房地产合作开发(包括新设公司和联营开发)。由于目前房地产信贷业务和其他市场调控力度正在逐步加强,且市场环境不断规范,使得一些资本较为充裕的房地产企业通过第一种方式直接从一级市场以出让方式获取土地的成本也日益增加,故目前房地产企业普遍采取第二种或第三种方式进行房地产投资开发。
(一)房地产项目并购
实践中,房地产并购主要有资产并购和股权并购两种方式。其中,资产并购是指收购方直接购买被收购方的土地及地上建筑等。股权并购是指收购方通过收购被收购方的目标公司,以达到间接取得项目土地开发权的方式。
1.资产并购的优点在于收购项目的过程和结果较为“干净”,避免了可能承受目标公司被收购前的负债及或有负债的风险,且手续相对简单。但此方式的缺点在于土地及房产过户的税负较重,需交纳契税、土地增值税、营业税等多项税目的巨额税费。并且法律对以出让方式获得的土地转让的前提条件根据《城市房地产管理法》第三十八、三十九条有明确规定(详见本章问题五中关于出让土地使用权的转让的论述),故光地转让等均是违法的,可能会被宣告无效(若在判决前仍未符合条件的)。
2.股权并购的优点在于不受上述房地产项目转让条件的限制,并且税负较轻。但是其最大缺点在于采取此种方式,无法避免因被并购企业存在“或有债务”而遭至损失的风险,且股权并购合同及相关手续的办理也更为复杂烦琐。同时,需提请外国投资者及外商投资企业关注的是,根据目前最新的《外商投资产业目录》(2007年修订)、《关于外商投资企业境内投资的暂行规定》(对外贸易经济合作部、国家工商行政管理局令第6号令)、《外国投资者并购境内企业的规定》(商务部、国资委、国家税务总局、国家工商行政管理总局、证监会国家外汇管理局联合发布)、《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》等的相关规定,由于房地产属于限制外商进入的产业,故外国投资者及外商投资企业股权并购内资房地产开发企业的,需逐级报商务部门批准,在实践中,省一级商务部门对此类并购通常又会上报商务部审批,而目前商务部对此类并购的审查非常严格,因此核准同意的难度比较大。
(二)房地产合作开发
房地产合作开发基本上亦分两种方式:一种是一方企业以合作项目的土地使用权出资,另一方企业以现金等出资共同组建项目公司来合作开发房地产项目,此方式称为“法人型模式”;另一种方式是一方企业出资金,另一方企业出地,但双方不组建项目公司而只是以协议的方式合作开发,此谓之“合伙型联营模式”。
房地产合作开发无论采取上述哪一种方式,出地方都必须承担土地视同“销售”而需支付的营业税费等,且采取第一种法人型合作模式,还必须支付土地过户的前述巨额税费(需交纳契税、土地增值税、营业税等多项税目)。但房地产合作开发的优点在于可与合作方进行风险分担,且房地产的开发可得到出地方拥有的当地资源的支持。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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