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房产抵押有哪些形式,如何处理房产抵押纠纷?

来源:  作者:  时间:2013-03-23 19:45

一、房产抵押有哪些形式?

房产作为大多数家庭最有价值的财产,在贷款的大多数人中是以房产抵押为条件,毕竟这样才能获得足够多的贷款。对于房产抵押的形式,相关法律一般根据房产的不同状态来进行区分。

(一)以房产的所有权进行抵押。房屋所有权抵押时,该房屋占用范围内的国有土地使用权必须同时抵押,这是房产管理法和担保法的一致规定。这一规定有利于实行房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。

(二)在建工程抵押。在建工程是尚在建造中的房屋,是一个在变化过程中的物,因此,在建工程抵押与房产抵押有较大的区别。法律规定,在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款,而为偿还贷款进行的担保。

(三)房屋期权抵押。《城市房产抵押管理办法》将房屋期权抵押规定为预购商品房贷款抵押,这种抵押显然还不是房产抵押。按这一规定,预购商品房贷款抵押在登记时,由登记机关在抵押合同上作记载,待房屋竣工以后,再由当事人重新办理房产抵押登记。

二、如何处理房产抵押纠纷?

在日常生活中,房产抵押纠纷一般存在以下两个问题:一是房屋先出售后抵押,购房者与抵押权人谁能获得房屋,二是房屋先设定抵押后又出售,购房者与抵押权人谁能获得房屋。

(一)针对房屋先出售后抵押的问题,需要区别房屋买卖合同是否登记:

1.如果商品房买卖合同未登记,经登记的抵押权具有物权效力,可以对抗购房购房者的权利,也就是房屋的抵押权要大于购房者的权利。但如果购房者有证据证明抵押权人明知该房屋已出售,而后为实现债权设定抵押权的,恶意损害第三人的行为不受法律保护。

2.如果商品房买卖合同已经登记后,出卖人就该房屋向他人设定抵押权的,抵押权不能对抗购房者的请求权。

(二)针对房屋先抵押后出售的问题

房屋先设定抵押后又出售,如何处理购房者和抵押权人的利益冲突?房屋设定抵押权并经登记后,出卖人又将该房屋出售,涉及抵押权与购房者权益冲突的也分为两种情形:

1、如果出卖人未通知抵押权人或者未告知购房人抵押物设定抵押的情况,根据《担保法》的规定,抵押权人可主张房屋转让行为无效。

2、如果出卖人已通知抵押权人的,对该物的处分已获得抵押权人的同意,抵押权人可提前实现其债权;如果已告知购房人抵押物设定抵押的情况,购房人仍然买受的,属于买收人自愿承担风险,法律上也不保护这种情形。

上文就是关于房产抵押有哪些形式和如何处理房产纠纷的介绍,在日常生活中,房产抵押是很常见的,但是房产抵押纠纷也是层出不穷,如果您被卷入了房产抵押纠纷,还是向专业的房产律师求助,利用他们的专业知识来维护您的权益,降低甚至挽回您的损失。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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