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房地产抵押的风险有哪些,如何防范房地产抵押的风险?

来源:  作者:  时间:2013-03-23 19:45

一、房地产的风险有哪些

1、税收风险。

由于目前房价波动等因素,在拍卖时,如不能提供抵押物购入时的原始发票,增值税将按照拍卖价格计征,这样纳税金额将进一步提高,风险增大。就上述测算看,税收占房产增值额的50%左右,增值额越大,税收越高,实际可以用以归还贷款的款项也相应减少,而60%左右的抵押率仍具有一定的风险。

2、抵押物风险。

抵押物风险主要包括抵押物权利瑕疵风险、抵押物价值下跌、抵押物处置风险等。

从目前看,抵押物权利瑕疵风险主要指由于土地权利的不确定性,银行在行使抵押权时也存在一定的不确定性,以及因国家对集体土地使用权转让进行了严格限制,银行在处置集体土地上所建房屋时,将面临政策障碍,即便能够处置也要付出非常高昂的成本。

抵押物价值下跌风险主要指由于房价回落、抵押物折旧、毁损、功能落后等原因导致价值下跌,不能足额抵偿借款人所欠银行贷款本息的风险。

抵押物处置风险是指因法律或事实原因,银行对抵押物不能处置、或处置成本很高的风险。

3、变现风险。

房地产是一种比较特殊的商品,它不能移动,属于不动产。因此,投资于房地产项目中的资金流动性差,变现性也较差,不像其他商品那样,容易收回资金。房地产资金变现风险主要是不能变成货币或延迟变成货币。

4、社会和政策性风险。

任何国家的房地产都会受到社会经济发展趋势和国家相关政策的影响。

5、经济性风险。

目前,房地产市场还是一种不充分的市场,其特征就是缺乏信息,许多房地产的交易和定价是悄悄进行的,这种交易行为往往忽视它们涉及的法律条文、城市规划、税费等规定。另外,房地产商品不同于一般的商品,即使是外型、尺寸、年代、风格、建筑标准等都相同的建筑,只要建设位置不同,其价值就有很大差异。

6、损失风险。

抵押权人可以将火灾、风灾和其他自然灾害引起的抵押房地产的损失转移给保险公司,然而在保单中规定的保险公司的责任并不是包罗万象,因此有时也存在着风险。

二、如何防范房地产抵押的风险

1、全面把握房地产贷款评估的重点

抵押评估时,不仅仅局限在抵押物的价值评估上,还要重视企业的资信、项目合法性、经营收入、抵押物的变现能力、项目收益等方面内容的评估。

2、建立房地产抵押市场信息预警预报制度

房地产抵押市场信息,是房地产市场信息的一部分,是房地产市场发展的需要,它与国家产业政策、担保立法、保险等业务信息密切相关,通过与权威房地产评估机构合作等形式,建立和完善房地产抵押市场信息预警预报制度,是实现经济繁荣和规避抵押风险的要求所在。

3、实现房地产融资贷款评估专业化

在房地产评估中,不仅需要全面了解抵押权人在抵押人的资信状况、还贷能力等情况,还要求客观评定抵押物价值,对市场预测等方面有正确的判断。

房地产抵押过程中存在许多风险,这些风险是您需要注意的。例如,抵押一套住宅,如果在处置这套住宅时发现房屋的上、下水管道和结构上存在问题,就会使抵押权人遭到损失。为了防止造成不必要的损失,您需要对这些细小环节格外重视,有必要时可以咨询相关律师。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京市东卫律师事务所房地产业务部主管,2005年从事房地产律师业务,2008年创办安居房地产律师网,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,潜心研究了房地产法律,对房地产相关法律法规进行了汇编和解读,并建立了房地产案件大全。靳律师对商品房、房改房...【详细】