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关于签订了商品房买卖合约的买受人主张本案权利是否超过诉讼时效的问题法院怎么看?

来源:未知  作者:靳双权  时间:2019-12-19 21:50

北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
上诉人诉称

宣判后,兴旺公司不服,向本院提起上诉称:一、原审法院认为陈印的起诉尚未超过法定诉讼时效,属适用法律错误。1、兴旺公司已经在《商品房买卖合同》约定的交付期限前,向陈印寄发了交付通知书,陈印有义务及时对案涉房屋进行查验,包括对房屋的质量,面积、交付标准等等,其中面积就包括《商品房买卖合同》约定的建筑面积、套内建筑面积、公摊面积。因此,陈印知道或应当知道其权利是否受到了侵害,诉讼时效从交付通知规定的交付日起开始计算。2、兴旺公司在案涉商品房交付前已经完成了面积测绘,相应的测绘报告也已提交房管部门,并处于可以公开查询的状态,任何一名业主均可随时查询案涉房屋的建筑面积、套内建筑面积、公摊面积等。陈印作为特定房屋的买受人负有较高的关注义务,在房屋交付时,完全可以知道也应当知道套内建筑面积是否发生差异,其权利是否受到侵害。3、《商品房买卖合同》第十六条对产权登记也作了相应的约定,兴旺公司也已在合同约定的日期前完成了土地及房屋的初始登记。即使从合同约定的产权转移登记期限起算,也已超过了2年的诉讼时效。4、在案涉房屋交付时,因为套内建筑面积差异事宜,爆发了群体性纠纷,当时就有大量的业主拉横幅、讨说法,也有大量的案子起诉到了法院、上诉到了贵院,业主也提交了大量的证据,包括各种媒体“1818黄金眼”、“小强热线”等等均有报道,陈印对套内建筑面积差异事宜是清楚的,诉讼时效早已开始起算。

5、根据《合同法》第一百五十七条“买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的,应当及时检验。”以及《合同法》第一百五十八条“当事人约定检验期间的,买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的,视为标的物的数量或者质量符合约定。当事人没有约定检验期间的,买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的,视为标的物的数量或者质量符合约定,但对标的物有质量保证期的,适用质量保证期,不适用该两年的规定”,陈印应当在《商品房买卖合同》约定的交付期限前及时办理领房手续,若陈印未能及时提出,视为无异议。6、《商品房买卖合同》也对陈印未能及时领房的法律后果作了约定,即相应的责任与后果由陈印自行承担。基于以上理由,陈印的起诉已经超过的诉讼时效,丧失了胜诉权。二、原审法院认为讼争房屋已约定“得房率”且“得房率明显降低”,属认定事实错误。1、《商品房买卖合同》并未约定讼争房屋的“得房率”。《商品房买卖合同》及《补充协议书》全文中均未出现“得房率”三字,更未约定“得房率”发生误差如何处理,陈印主张的“得房率”没有合同依据。2、根据《商品房买卖合同》约定的建筑面积、套内建筑面积、应分摊共有建筑面积,并无法确定讼争房屋的“得房率”。

《商品房买卖合同》第四条约定了讼争房屋的建筑面积、套内建筑面积、应分摊共有建筑面积,原审法院据此认为:通过相关数据完全可以计算出“得房率”。但《商品房买卖合同》以及《补充协议书》中均明确约定了,讼争房屋的建筑面积、套内建筑面积、应分摊共有建筑面积均为预测面积,均可能与产权登记面积发生差异,并已经明确约定了差异处理办法。试问,无论是“除数”——套内建筑面积,还是“被除数”——建筑面积,都是变量,那么又如何能够计算“商”——“得房率”呢?3、原审法院并未依据证据认定事实,而是根据主观推断“计算出”讼争房屋“得房率”;假如按照原审法院认定事实的方式来确定讼争房屋的“得房率”,那么不但导致《商品房买卖合同》无法履行,反而有悖房地产市场交易的基本惯例,扰乱房地产市场秩序。让我们假设一下,按照原审法院方法计算出讼争房屋“得房率”,那么,当讼争房屋交付时如何确定最终房价款呢?(1)当讼争房屋建筑面积不变,“得房率”变低,是应当补房款还是退房款?(2)当讼争房屋建筑面积不变,“得房率”变高,是应当补房款还是退房款?(3)当讼争房屋建筑面积变大,“得房率”不变,是应当补房款还是退房款?(4)当讼争房屋建筑面积变大,“得房率”变低,是应当补房款还是退房款?(5)当讼争房屋建筑面积变大,“得房率”变高,是应当补房款还是退房款?(6)当讼争房屋建筑面积变小,“得房率”不变,是应当补房款还是退房款?

(7)当讼争房屋建筑面积变小,“得房率”变低,是应当补房款还是退房款?(8)当讼争房屋建筑面积变小,“得房率”变高,是应当补房款还是退房款?(9)当讼争房屋套内建筑面积不变,“得房率”变低,是应当补房款还是退房款?(10)当讼争房屋套内建筑面积不变,“得房率”变高,是应当补房款还是退房款?(11)当讼争房屋套内建筑面积变大,“得房率”不变,是应当补房款还是退房款?(12)当讼争房屋套内建筑面积变大,“得房率”变低,是应当补房款还是退房款?(13)当讼争房屋套内建筑面积变大,“得房率”变高,是应当补房款还是退房款?(14)当讼争房屋套内建筑面积变小,“得房率”不变,是应当补房款还是退房款?(15)当讼争房屋套内建筑面积变小,“得房率”变低,是应当补房款还是退房款?(16)当讼争房屋套内建筑面积变小,“得房率”变高,是应当补房款还是退房款?……还有很多很多种组合。原审法院随意计算出的“得房率”,将直接导致所有预售商品房的最终房价款无法确定,所有《商品房买卖合同》的履行都将陷入争议导致无法履行。按照原审法院认定,那么,所有商品房要先按合同约定的建筑面积确定最终房价款,再按照所谓的“得房率”高低情况确定是赔偿损失还是返还房款,至此,市场的基本秩序和规则被完全打破,彻底扰乱了房地产市场。三、原审法院认定“兴旺公司的行为构成违约”进而酌情确定“兴旺公司赔偿损失”,明显缺乏依据、适用法律错误。

1、《商品房买卖合同》已经明确约定了面积差异处理办法,兴旺公司交付的房屋虽然存在面积差异,但按照《商品房买卖合同》约定的面积差异处理办法执行即可,兴旺公司并不构成违约;陈印不按合同约定执行,反而提出有悖合同的无理主张,陈印的行为才构成违约。(1)兴旺公司和陈印在《商品房买卖合同》第六条已经做出明确选择,即选择“建筑面积”、不选择“套内建筑面积”作为计价方式,双方在“建筑面积”一栏打“√”,在“套内建筑面积”一栏打“ⅹ”。(2)《补充协议书》第四条第2款明确约定“按上述方式进行商品房建筑面积差异处理的,即不存在对商品房建筑面积构成部分套内建筑面积或公摊面积单项差异的处理”。由此可见,兴旺公司和陈印在订立《商品房买卖合同》时已经达成一致约定,只按照建筑面积确定房价并进行面积补差,套内建筑面积的增加和减少均不再进行差异处理。陈印对套内建筑面积可能发生误差,且发生差异后不再进行差异处理是明知的、可预见的。(3)根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条以及《商品房销售管理办法》第二十一条规定,双方当事人应当在合同中约定建筑面积、套内建筑面积发生误差时的处理方式,兴旺公司和陈印在《商品房买卖合同》及《补充协议书》中关于面积差异的相关约定合法有效,并不违反法律、行政法规的强制性规定,对双方均具有约束力。2、兴旺公司和陈印已经按照约定对房价款及房屋面积补差进行了处理,《商品房买卖合同》已经履行完毕,陈印无权另行主张赔偿责任。

兴旺公司和陈印已签署了《商品房交接书》,对讼争房屋的房价款、面积差异处理等进行了核对和确认,并补差了相应房款,开具了相应发票。作为出卖方,兴旺公司已经向陈印交付了房屋,作为买受人,陈印也向兴旺公司支付了全部房款,双方在《商品房买卖合同》项下的主要权利义务已经履行完毕且无异议。陈印单方推翻原有的约定,其主张既无合同依据也不受法律保护。综上,请求撤销一审判决,判决驳回陈印原诉讼请求,并由陈印承担一、二审诉讼费用。

被上诉人辩称

针对兴旺公司的上诉,陈印答辩认为:1、原审法院认定兴旺公司抗辩本案已过诉讼时效缺乏依据,事实清楚,适用法律正确。兴旺公司明知实际套内面积与合同约定套内面积存在巨大差距,“得房率”较合同约定存在明显降低情况,在交付时却刻意隐瞒,仅向陈印告知基本符合合同约定的建筑面积,陈印未能知晓商品房的实际套内面积。房地产测绘具有很强的专业性,法律明确规定,从事房地产测绘工作必须取得房产测绘资格,而陈印作为普通购房者,没有专业设备与专业技术手段,无法自行测量,直至向房管所调取房屋的测绘表,才得知实际交付的商品房“得房率”有明显降低,诉讼时效应从陈印向房管所调取测绘表之日起算,结合陈印提起本案诉讼日期,本案诉讼没有超过诉讼时效。2、原审法院认定案涉房屋已约定得房率且得房率明显降低,并超出合理范围,兴旺公司行为构成违约,应承担相应的违约责任,事实清楚,适用法律正确。从合同条款的相关数据,可以计算出所购买房屋的套内建筑面积与建筑面积之间的比例,也就是通常所说的“得房率”。兴旺公司实际交付商品房套内面积比合同约定足足少了4.41平方米,实际交付的商品房的得房率也仅为79.94%,比合同明确的84.94%足足降低了5.09%,以上数据是经过科学运算所得,合同约定得房率与实际得房率的差距已经明显超出合理范围,兴旺公司行为已构成违约。

陈印作为普通购房者,在购房时十分重视得房率,得房率高意味着花同样的钱,能实际使用的房屋面积越大,得房率在一定程度上影响陈印的购房意愿及对建筑面积单价的承受,这一消费心理从兴旺公司将高得房率作为优势进行宣传也得到了印证,现因兴旺公司的违约行为,致使陈印购买的房屋实际使用面积大幅缩水,且影响了房屋的使用价值和转让价格,兴旺公司应承担得房率明显降低的违约责任。原审法院认定案涉房屋已约定得房率且得房率明显降低,并超出合理范围,兴旺公司行为构成违约,应承担相应的违约责任,事实清楚,适用法律正确。3、原审法院根据案件合同性质,实际履行情况及兴旺公司的过错程度等因素,以交付房屋套内建筑面积与合同约定标准的套内建筑面积的差额为基数,参考合同约定的单价,酌情确定兴旺公司赔偿陈印的损失,有事实与法律依据。综上,原审判决认定事实清楚,使用法律正确,请求驳回上诉,维持原判。

二审举证期限内,双方当事人均未向本院提交属于二审程序的新的证据。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为

本院认为:兴旺公司与买受人签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。首先,关于买受人主张本案权利是否超过诉讼时效的问题。本院认为,诉讼时效的起算,应当自当事人知道或者应当知道之日起计算。本案中,兴旺公司作为出卖人,其对拟交付的房屋套内建筑面积发生变化的事实是明知的,但并未履行向买受人告知的义务,其以面积测绘系公开信息、买受人未在合同约定的期限办理登记手续、案涉楼盘交付时存在群体性诉讼以及媒体报道等为依据,认为买受人应当知道权利受到侵害的主张不能成立。案涉房屋套内建筑面积的测绘系专业事项,买受人亦不具备自行检测的条件。综上,原审法院认定陈印主张本案权利未超过诉讼时效并无不当。其次,案涉合同虽然没有对“得房率”这一概念直接作出约定,但按照该合同,可以计算得出案涉房屋套内建筑面积与建筑面积之间的比例。兴旺公司最终交付的房屋在建筑面积上确实符合合同约定的标准,但该房屋套内建筑面积与建筑面积之间的比例与合同中所体现出的比例存在较大差距。原审法院考虑到这一差距明显超过了合理范围,酌情判令兴旺公司赔偿本案买受人损失15000元,尚属合理。综上,原审法院认定事实清楚,适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

二审裁判结果

驳回上诉,维持原判。

 

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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