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产权调换协议的面积和房屋拆迁前的面积不服需要承担房屋差价吗?

来源:未知  作者:靳双权  时间:2020-03-12 10:13

北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

原告诉称

郑奇飞上诉请求:撤销一审民事判决,依法改判陈璐、陈安凯向郑奇飞返还购房差价款78125.25元及违约金(自违约之日起至实际给付之日止,按日万分之五计算),判令方琦房地产经纪公司承担连带赔偿责任。事实和理由:2018年10月末郑奇飞为了买房开始寻找房源,正因为看到了贴在涉案争议房屋上的出卖广告,面积125平方米,广告上发布的是陈璐的联系电话,又基于相信房地产中介公司,郑奇飞才与陈璐在2018年11月6日签订《房屋买卖居间协议》,该协议第一条1.2款明确约定该房屋建筑面积为124.6平方米,总价款32万元。协议签订后,郑奇飞依约给付购房款并实际占有房屋,郑奇飞占有使用该房屋后鲁续得知,案涉房屋实际面积仅有94.18平方米,而非《房屋买卖居间协议》中约定的124.6平方米。所以,郑奇飞认为对方存在欺诈行为,遂向吉林市船营区人民法院起诉,请求返还差价款。一审法院没有查清事实,适用法律错误,错误裁判,请求二审法院查清事实,公平公正判决,保护郑奇飞合法权益。

 

被告辩称

陈璐、陈安凯辩称,郑奇飞说陈璐打广告,并写其联系方式,陈璐均不知晓,案涉房屋无论多少平方米都卖32万,陈璐父亲患脑癌,欠了很多钱,为了还钱将房屋便宜卖的。

方琦房地产经纪公司辩称,一审法院认定事实清楚、适用法律正确,其他意见同一审时的答辩意见。

郑奇飞向一审法院起诉请求:1.确认双方之间的房屋买卖合同有效;2.判令陈璐、陈安凯向郑奇飞返还购房差价78125.25元及违约金(自违约之日至实际给付之日,按日万分之五计算);3.判令方琦房地产经纪公司对第二项诉讼请求承担连带赔偿责任;4.本案诉讼费、保全费、担保费由陈璐、陈安凯、方琦房地产经纪公司承担。

本院查明

本院二审期间,郑奇飞向本院提供如下证据:

1.视频光盘一张。证明:郑奇飞购买的房屋是124.6平方米,一共32万元,交定金2万元,压尾款3万元,签完协议给陈安凯打款27万元。

2.录音三段。第一段是郑奇飞与物业公司工作人员的现场录音。证明:交物业费时,物业公司出具收据显示房子面积是94.18平米。第二段是郑奇飞与供热公司员工的现场录音。证明:交供热费时,供热公司出具的票据显示房子面积是94.18平米。第三段是郑奇飞与陈璐、陈安凯、方琦房地产经纪公司工作人员庞丽华现场录音。证明:方琦房地产经纪公司的合同是124.6平米,房款32万元,交了2万元。

陈璐、陈安凯对上述证据没有异议。方琦房地产经纪公司质证称,对证据的真实性无异议,但是恰恰能证明郑奇飞是了解安置补偿协议中所有内容的,而且结合陈璐出具的收据,收据中记载郑奇飞收取了物业费、供热费等票据,物业费及供热费计算中就含有实际面积,由于该房屋为回迁安置房屋,没有房屋产权证,所以该房屋存在不确定性,而且该房屋并非像普通商品房买卖有基础单价,所以更证明了陈璐所陈述的是事实。视频录音中虽然反映了郑奇飞到物业公司等部门核实,但其在此之前已明知房屋面积可能会有问题,其应自担风险,而且无法确认录音资料中对方的身份,我们只对在方琦房地产经纪公司交易的录像的整个过程的真实性无异议,对其他的没有方琦房地产经纪公司作为当事人的录音材料真实性均持有异议。

陈璐向本院提供收条一份,证明:该收条上记载的水费、物业费等相关票据应该记载了房屋面积,郑奇飞已经知道面积。郑奇飞质证称,对该证据有异议,庞丽华介绍说森邻里小区有房子出售,124.7平方米,郑奇飞、陈安凯、陈璐方琦房地产经纪公司的工作人员都在,郑奇飞签字,压3万元尾款,合同是方琦房地产经纪公司董洋帮着看的,看完房子出门就看到该房屋的广告。方琦房地产经纪公司质证称,无异议,恰恰能证明购房时作为成年人郑奇飞对房屋信息是全面彻底了解的,而其代理人发表的意见是不真实的。

 

本院认为

本院经审查认为,郑奇飞提供的证据1视频光盘,系方琦房地产经纪公司的监控录像,各方当事人对该视频内容均无异议,故本院对该份证据予以采信。证据2中的第一段、第二段录音,因无法确定录音中当事人的身份,故本院对该两段录音不予采信。第三段录音,各方当事人均无异议,故本院对该段录音予以采信。

陈安凯、方琦房地产经纪公司未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为,郑奇飞的上诉主张不成立。郑奇飞购买案涉房屋时,陈璐向其交付了产权调换协议书,该协议书第三条载明,甲方产权调换后安置的房屋为171分户,一处81,另一处为90(实际建筑面积以房产测绘为准)。据此,郑奇飞与陈璐签订的房屋买卖居间协议约定的房屋建筑面积124.6㎡为房屋拆迁前的面积,而非案涉房屋的建筑面积,案涉房屋为124.6㎡分户后的一处。二审庭审时,郑奇飞向本院提交了其本人持有的产权调换协议书原件,其中夹有一张进户证明,载明建筑面积90。郑奇飞明确表示陈璐交给其产权调换协议书时,将进户证明一并交与其本人。故郑奇飞对此应该知晓,其作为完全民事行为能力人,应对其自己的民事行为负责。故郑奇飞起诉要求陈璐、陈安凯返还购房差价款及违约金,方琦房地产经纪公司承担连带赔偿责任的诉讼请求,本院不予支持。一审法院判决正确,应予维持。

综上所述,郑奇飞的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

 

二审裁判结果

驳回上诉,维持原判。

 

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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