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我国规范商品房销售的法律、法规、规章及司法解释

来源:未知  作者:admin  时间:2012-10-17 11:28

     为规范房地产业的发展,我国先后颁布了多部有关房地产方面的法法规,特别针对商品房的销售颁布了多部单项法规和规章。

(一)全国人民代表大会常务委员会制定并公布的法律对商品房销售作出了规定
《中华人民共和国城市房地产管理法》,1994年7月5日由中华人民共和国第八届全国人大常委会第八次会议通过,2007年8月30日修正。其中,第四章对商品房的销售作出了一些原则性规定。对规范房地产开发交易行为,维护房地产市场秩序,巩固和发展土地使用制度改革的成果,促进和强化土地管理各项工作,都具有十分重要的意义。

(二)国务院和有关部委先后发布了一些列相关的行政法规和行政规章对商品房销售作出的详细规定
1.关于商品房销售的一般规定
(1)《城市房地产开发经营管理条例》,1998年7月20日国务院令第248号发布,自发布之日起施行。本条例对房地产开发企业,房地产开发建设,房地产经营以及相关的法律责任都做出了详细的规定。其中第四章房地产经营一章对房地产开发企业销售、预售商品房做了详细规定。该条例对规范房地产开发经营行为,加强对城市房地产开发经营活动的监督管理,促进和保障房地产业的健康发展起着重要的作用。
(2)《商品房销售管理办法》,于2001年3月14日由原原建设部审议通过并颁布,自2001年6月1日起施行。该办法对商品房的销售条件,商品房销售的广告与合同,商品房的销售与代理,商品房的交付,以及与商品房销售相关的法律责任做出了规定。本办法的施行,对规范商品房的销售行为,保障商品房交易双方当事人的合法权益具有重要的意义。
(3)《城市商品房预售管理办法》,由于商品房的预售对于购房者来说具有较大的风险,涉及的法律问题也较多,1994年11月15日原建设部令第40号发布了《城市商品房预售管理办法》,自1995年1月1日起施行。2001年8月15日、2004年7月20日已经分别修正。该办法的公布对加强商品房预售管理,维护商品房交易双方的合法权益发挥了重要作用。      
(4)《城市房地产转让管理规定》,于1995年8月7日原建设部令第45号发布,2001年8月15日修正。该规定对城市规划区内国有土地范围内从事房地产转让,实施房地产转让的管理进行了规定,加强了对城市房地产转让的管理。商品房的销售应当遵循该规定的要求。
(5)《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》由最高人民法院2003年4月28日发布,自2003年6月1日起施行。本解释对充分保护商品房买受人的合法权益和制裁违法经营行为具有非常重要的意义。

2.关于房地产中介服务管理的规定
《城市房地产中介服务管理规定》,于1996年1月8日原建设部令第50号发布,1996年2月1日起实施,年2001年8月15日修正。该规定是对房地产中介服务的管理,包括对中介服务人员资格的管理、中介服务机构的管理以及中介业务的管理。

3.关于房地产广告管理的规定
(1)《房地产广告发布暂行规定》,1996年12月30日国家工商行政管理局令第71号发布,1998年12月3日修正,自公布之日起施行。该规定对房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构发布的房地产项目预售、预租、出售、出租、项目转让以及其他房地产项目的广告做出了详细的规定,对规范房地产的广告发布起到了重要作用。
(2)《关于进一步加强房地产广告管理通知》,由国家工商行政管理总局、原建设部于2002年3月25日联合发布。该通知要求把加强房地产广告的管理列入整顿和规范房地产市场和集中整治广告市场秩序的重要内容。 

4.关于商品房住宅价格及面积计算的规定  (1)《商品住宅价格管理暂行办法》,于1992年7月20日由国家物价局、原建设部、财政部、中国人民建设银行联合发布,1992年8月10日起施行。该办法规定了具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)开发经营的商品住宅的价格管理。  (2)《城市房产交易价格管理暂行办法》,本办法1994年11月11日由国家计划委员会发布,1994年12月1日起施行。该办法确立了市场调节商品房交易价格的原则,对实行政府定价的房地产交易价格和经营性服务收费也作出了规定。
(3)《经济适用住房价格管理办法》,2002年11月17日国家发展计划委员会、原建设部发布,自2003年1月1日起施行。该办法适用于在城市规划区内经济适用住房的价格管理。
(4)《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》,本规则自1995年9月8日原建设部发布,1995年12月1日起施行。对商品房销售面积的计算和公用建筑面积的分摊做出了详细规定。

5.关于房地产抵押的管理规定:
(1)《城市房地产抵押管理办法》,1997年5月9日原建设部令第56号发布,1997年6月1日起施行,2001年8月15日修正。该办法对城市规划区国有土地范围内从事房地产抵押活动做出了规定,包括房地产抵押权的设定,房地产抵押合同的订立,房地产抵押登记以及抵押房地产的占用和管理,抵押房地产的处分都作出了详细的规定。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京市东卫律师事务所房地产业务部主管,2005年从事房地产律师业务,2008年创办安居房地产律师网,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,潜心研究了房地产法律,对房地产相关法律法规进行了汇编和解读,并建立了房地产案件大全。靳律师对商品房、房改房...【详细】