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北京房产律师介绍在买商品房警惕开发商一房二卖

来源:  作者:  时间:2013-03-04 21:36

一、购买商品房时需要注意哪些问题?

1、在购房合同中,应注明与开发商谈定的付款方式与价位,是按揭付款还是按工程期分期付款,以及交款的具体时间。

2、开发商交付房屋的日期一定要写明确。因为涉及到逾期交屋的违约问题。

3、对于购置房屋的面积要明确注明销售面积(含分摊的公用面积)、实际使用面积。如果面积误差超过约定范围,客户有权要求退房并赔偿利息等损失。

4、应注明天然气或煤气的准确通气时间。因为煤气公司有规定,必须等到楼房入住率达70%时才通气源。所以,在合约上应注明气源通气的准确时间并注明入住不能按时通气时开发商采取的补救措施。

5、应在合同中明确提出产权证发放的准确时间,避免开发商无限期地拖发产权证。

6、最后,一定要慎重选择是否交纳定金,弄不好交了定金后不买房子,这个定金拿不回。

二、如何防止开发商一房二卖?

一房二卖是指出卖人先后或同时以两个买卖合同,将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。又称房屋的二重买卖。

商品房预售合同签订后,由于预售房尚未建好,无法办理房屋产权过户手续,购房人不可能在不动产登记簿中登记为该房屋的所有权人。此时,虽然开发商承担了依照合同约定转让所有权的义务,但购房人所享有的只是合同上的请求权,不具有排他的效力,购房人无法阻止开发商将房屋另售给他人。有些无良开发商与买房人签了购房合同,发现房价上涨,宁愿赔付违约金也要撕毁合同将房子另卖,这种情况不时出现。

那么如何防止开发商一房二卖呢?为了保护购房人的权利,我国《物权法》第二十条第一款明确规定可以对预售的房屋进行预告登记。在预告登记后,预售房屋发生抵押、另行出售给第三人、强制执行等情况时,这些行为都不能生效。

需要注意的是,预告登记后,债权消灭(比如解除买卖合同)或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请不动产登记的,预告登记失效。这意味着,如果购房人没有及时进行不动产登记,取得正式的房屋产权证,那么三个月后预告登记就会失去效力。一旦预告登记失效,卖房人进行“一房二卖”,购房人的利益必将受损。

以上就是对商品房买卖需要注意哪些,如何防止开发商一房二卖问题的解答,总之,我们购买商品房时一定要注意合同的细节问题,同时,在签订完《房屋买卖合同》后,如果无法马上办理产权的转移登记手续,就应该及时到当地的房产登记机构进行预告登记,防止开发商“一房二卖”。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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