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哪些房屋属于小产权房,小产权房可以上市交易吗?

来源:  作者:  时间:2013-03-12 11:15

一、哪些房屋属于小产权房?

什么叫小产权房?小产权房不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村委会颁发,所以叫做乡产权房,又叫小产权房。一般来说,下列房屋属于小产权房:

(一)占用集体用地或耕地违法建设,将农民集体用地使用权流转,用于商品住宅开发的违法建筑。

(二)在政府划拨或出让的土地上,不按规划功能开发或使用,并将限制销售的房屋直接在市场上销售,具有产权纠纷隐患的不完全产权房。

(三)在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发,之后卖给军人以外的地方居民,俗称军产房。

二、小产权房可以上市交易吗?

依据《土地管理法》的规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体经济组织所有,村民对宅基地也只有享有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护,也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见,乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让,而是说其转让或销售的对象是有限制的,只能在集体成员内部是可以转让、置换。

三、购买小产权房有哪些风险?

(一)政策风险。购房人与开发商签订合同并交付房款后,如果相关部门整顿乡产权房的建设项目,可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是购房人找开发商索要购房款,购房人就可能面临既无法取得房屋,又不能及时索回房款的尴尬境地。

(二)拆迁风险。购房后如果遇到国家征地拆迁,购房人并非合法的产权人,所以其无法得到拆迁补偿和安置。

(三)毁约风险。如果房价上涨,出卖人毁约,从目前已有的案例来看,法院会支持其合同无效请求,返还房屋,退还购房款,很难支持购房人求赔偿损失的请求。

(四)其它风险。购买小产权房后,无法迁移户籍,无法抵押贷款,无法合法的变现,涉及到相邻权侵害,也很难获得法律保障救济。

上文就是哪些房屋属于小产权房以及小产权房可以上市交易吗的具体介绍。小产权房的权利受到诸多限制,如果购房者决定购买小产权房,对于其中的风险一定要考虑清楚,尤其是无法通过合法手段转让过户。若您对此还有其他疑虑,最好先向专业的房产律师咨询求助,他们能为您提供最为完善的答案。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京市东卫律师事务所房地产业务部主管,2005年从事房地产律师业务,2008年创办安居房地产律师网,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,潜心研究了房地产法律,对房地产相关法律法规进行了汇编和解读,并建立了房地产案件大全。靳律师对商品房、房改房...【详细】