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期限和时效的重要性——在商品房纠纷中

来源:未知  作者:admin  时间:2012-10-02 11:10

案情简介:
        1999年,蒋某等人各预购某房地产开发有限公司建造的东方花园住宅一套。2000年10月,蒋等人发现该公司在未征得购房者同意的情况下,擅自改变房子的初装饰标准,把完整房变成了毛坯房,无卫生设施,车库无水电,为达到有关文件规定的装饰标准。另外,还将阳台封闭装上铝合金窗,按全面积计价,与双方合同中所附的平面图和售楼广告中所示不符。商品房预售时房地产公司已向蒋某等人收取了管道煤气费等代收费,且在其市物价局备案价格中已明确商品房住宅销售价格是基本价格加代收费的情况下,在签订正式合同时又规定了收取费用的条款,有欺诈之情。于是2002年7月23日,申请人蒋某等人以房地产开发有限公司为被申请人,向仲裁委员会申请仲裁,要求被申请人退还未达相关标准多收费用、多计面积房款,撤销合同关于另行收取代收费的条款并退还重复收取的金额。被申请人认为签订正式合同时是现房,对房屋装饰标准问题申请人在签订合同时是明知且同意的,不存在未经购房者同意改变房屋初装标准的情况。且在房屋交付的合理期限内,申请人未提出异议,已超过法律规定的除斥期间。另对于退还费用的问题也不予认可。同时被申请人还提出反请求,主张申请人逾期付款,应承担违约责任。
仲裁委员会审理的结果是,驳回申请人的仲裁请求,驳回被申请人的反请求。

案例评析:
本案的争议类型在商品房买卖合同纠纷中较为普遗。本案的争议主要围绕以下几个问题:
首先,房屋初装饰交付标准的问题。《城乡建设环境保护部批准房屋完损等级评定标准(试行)》只适用于房地产管理部门经营的房屋,不能适用于本案争议的商品房。被申请人提供的证据能够证明所交付的房屋符合设计文件并通过竣工验收,购房合同订立时房屋已建成为现房和申请人接受房屋后未在合理期限内提出异议的实事也说明申请人对当时交付的房屋的初装饰和设施是认可的。因此对申请人的主张不予支持。
        其次,关于代收费用是否重复收取的问题。由于申请人所购商品房自1998年开始预售,当时代收费并未要求记人房价,因此双方合同明示约定代收费不列入房价另行收取,申请人不能证明被申请人具有欺诈行为,也不能证明被申请人重复收费,而且已超过申请撤销的法定期限,因此也不能得到支持。
综合以上分析,本案纠纷的发生,与法律规定的不完备及房地产交易的不规范有关,但房屋买卖合同的签约双方的合同意识淡薄其实是更加直接的原因。为了避免这类纠纷的产生,双方在签订合同时应尽可能了解更多的法律规定,对房屋结构、房价构成、房屋设备设施等进行详细的约定。极为重要的是,购房人在交房时应按约定对房屋予以严格验收,并在发现问题后及时提出异议或及时申请法律救济,以免超过法律所规定的除斥期间与诉讼时效。只有这样在其利益受损的时候才能够得到合同和法律的保护和救济。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京市东卫律师事务所房地产业务部主管,2005年从事房地产律师业务,2008年创办安居房地产律师网,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,潜心研究了房地产法律,对房地产相关法律法规进行了汇编和解读,并建立了房地产案件大全。靳律师对商品房、房改房...【详细】