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认购约定能否直接约束预售合同

来源:未知  作者:admin  时间:2012-10-02 11:16

案情简介:
         2003年3月,谢某与某房地产公司签订《认购商品房合同》。双方约定,谢某向房地产公司购买楼房一套,最迟于2002年3月底前办理签署商品房买卖合同及其补充协议、物业管理服务协议事宜;谢某须依本合同所订明的条款履行交易,其它条款皆以房地产公司的商品房买实合同及其补充协议的条文为依据。合同签订后,谢某交付定金l万元、首期房款及贷款合同公证费等费用。同年3月20日,谢某向房地产公司发函称,房地产公司提供的《商品房买卖合同》及其补充协议中有一些不公平条款,要求房地产公司与其签订新的体现公平合理、权利义务对等的《商品房预售合同》。双方对此协商不成,未能按前述《认购商品房合同》的约定签订《商品房买卖合同》及其补充协议、物业管理协议。2002年4月,谢某向法院提起诉讼,要求房地产公司与其就该房屋的买卖事宜签订由政府主管部门监制的《商品房预售合同》,同时要求房地产公司承担缔约过失责任,按定金数额l万元赔付,并退还其已交付的费用。

         法院判决《认购商品房合同》终止履行,被告返还原告已付房款等费用,驳回原告其他诉讼请求。谢某不服,提起上诉,二审法院判决驳回上诉,维持原判。  案例评析:  本案争议的焦点主要涉及以下问题:  首先,合同的成立问题。合同成立的要件一是要有两个或两个以上的当事人,二是当事人意思表示一致。认定当事人意思表示的一致的基本依据是当事人就合同的主要条款达成一致。本案中谢某与房地产公司签订的《认购商品房合同》就订购商品房的主要条款达成一致的意见,因而该合同成立。但双方对其后要签订的正式的商品房预售合同的条款争议较大,并未就主要条款达成协议,因而后一合同并未成立。
其次,合同的生效问题。合同生效是指合同具备一定的要件后才能产生法律效力。合同生效的一般要件主要包括:当事人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、标的合法。已经成立的合同依其效力的不同,有三种类型:一是依法成立的合同,成立时即生效;二是效力待定的合同;三是无效合同。合同法还规定一些特殊合同生效的特别要件,如法律法规规定应办理批准,登记手续的合同。因此合同虽然成立但却很可能由于各种原因而未能生效或自始无效。本案中《认购商品房合同》是双方当事人的真实意思表示,且内容合法,并不以登记备案为生效要件,所以该合同在成立时即生效。

       本案当事人之间预售商品房买卖合同的成立和生效问题的纠纷产生的原因主要在于,当事人对签订商品房预售合同的主要条款未能达成一致,导致预售合同未能成立,商品房买卖行为未生效。双方就《认购商品房合同》协商一致,该合同合法成立并生 效。但双方在签订正式的商品房预售合同问题上,因谢某认为房  地产公司提供的合同中有部分条款不公平,要求代以政府监制的  买卖合同格式文本,房地产公司不同意,双方未能协商一致,买  卖合同自始未订立,作为买卖合同标的的房屋买卖行为也不存在。
为了避免此类纠纷的发生,购房人应注意以下问题:

第一,购房人与房地产公司签订商品房买卖合同应以政府监制的格式合同范本为基础。商品房买卖通常涉及的金额巨大,为了维护作为弱势群体的购房者的合法权益,政府有关部门制定了格式合同范本,详细规定了商品房预售所涉及的内容及当事人的权利义务。以此为基础签订合同,可以更好的保障自己的合法权益。

第二,购房人和房地产公司应就商品房买卖格式合同条款进一步协商。商品房买卖格式合同是可以更改的。合同应当体现当事人的意思自治,双方可以从公平合理和诚实信用的角度出发,就部分条款协商变更,也可增加新的约定内容。只要当事人双方意思表示一致,且不违反法律的强制性规定,商品房买卖合同就能够依法成立;依法成立的合同成立时即生效。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京市东卫律师事务所房地产业务部主管,2005年从事房地产律师业务,2008年创办安居房地产律师网,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,潜心研究了房地产法律,对房地产相关法律法规进行了汇编和解读,并建立了房地产案件大全。靳律师对商品房、房改房...【详细】