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商品房预售合同的性质和特点

来源:未知  作者:admin  时间:2012-10-03 13:51

        我们在进行商品房的买卖过程中,一般都要签订商品房预售合同,它是我们日后行使权利和维护权利的根据和证据。那么到底什么是商品房预售合同呢?
      商品房预售合同是指,房地产开发商(预售方)与预购方达成的由预购方交付定金或预付款,预售方在合同约定的将来一定日期将符合要求的商品房及其所有权转移给预购方,明确预售方和预购方权利义务的书面协议。从前面的论述和后面的论述我们都可以看到,预售合同在商品房预售交易中甚为重要,是我们行使自身权利的基础,也是日后发生纠纷时我们得以维权的重要依据。

一般认为,商品房预售合同的法律性质主要集中在以下几点:
(1)商品房预售合同是一种附期限的远期交易合同
商品房预售合同不同于一般的房屋买卖合同,在一般的房屋买卖合同中,房屋的交付及其所有权的转移都是现时的,一般情况下买卖合同成立之日就意味着所有权从卖方转移给了买方。但在商品房预售合同中,购售双方约定了一个期限,并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或失去法律效力的依据。因此说它是一个附期限的远期交易合同。
(2)商品房预售合同是诺成性合同
所谓诺成性合同就是说双方当事人意思表示一致时合同就成立,不需要以房屋的实际交付作为合同成立的要件。一般的现房销售,除了双方当事人意思表示一致,内容不违法外,还要求以房屋的实际交付并办理产权登记手续为要件,这在学理上称为实践性合同。而在商品房预售时,并不要求现实的交付房屋(实际上也不可能,因为房屋尚未建成),只要双方当事人的意思表示真实一致,不违反国家法律,则合同就可以成立。
(3)商品房预售合同呈现出较强的国家干预性
这可以理解,房屋是公民最基本的生活和生产资料之一,房地产交易市场的稳定发展是我们社会稳定发展的基础。因此,国家对关系国计民生的房地严市场进行着较强的干预。这在我国商品房预售交易中体现得更为明显。与此相适应,作为商品房预售中权利义务记载的商品房预售合同也具有了较强的国家干预性。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京市东卫律师事务所房地产业务部主管,2005年从事房地产律师业务,2008年创办安居房地产律师网,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,潜心研究了房地产法律,对房地产相关法律法规进行了汇编和解读,并建立了房地产案件大全。靳律师对商品房、房改房...【详细】