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预售合同中订金与定金的混用及其法律对策

来源:未知  作者:admin  时间:2012-10-04 15:56

    进行过或者关注过房地产交易的人都会发现,现今商品房交易的双方在签署正式的商品房预售合同之前通常都要签订一份购房确认书。这种确认书一般是由房地产开发商自行制定的,作为交易双方对购房有关事宜的初步确认。从实践的反馈来看,认购书中关于定金和订金的约定不明的纠纷越来越多,预购人往往将其混淆,对两者的区别不甚明了,而房地产开发商也往往会利用预购方的这一点大作文章,从而侵害预购方的利益。事实上,订金仅仅是预付款的一部分,不具有债券担保的功能;而定金则是《担保法》上的担保方式,能使用“定金罚则”,即当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保……给付定金的一方不履行约定债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行债务的,应当双倍返还定金。此外,《商品房买卖合同解释》第4条规定:“因不可归责于当事人双方的事由,导致商品买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还给买受人。”房地产开发企业的目的主要是通过其中的定金条款来约束买受人前来订立正式的商品房预售或现售合同。但是订金不具有担保性质,内容可以由当事人双方自行约定。当然,法律上定金罚则的适用是以开发商已获得《商品房预售许可证》为前提的;否则,开发商只可以收取订金,而无资格收取定金。

    实践中,一些房地产开发商常常会采用以下手段,故意混淆定金与订金的概念:
第一,在订金合同中约定,预售人限期签订房屋买卖合同,逾期或未签的,不退还订金。“猫腻”就在于对于因何方原因导致没有签合同不予约定,签订后的订金怎么处理也未约定。由于其自一开始就处于主动的位置,从而往往使预购方陷入被动。

第二,将预购人已订的房屋再以高价卖给他人牟利后,仅退回订金,不进行双倍赔偿。值得注意的是,《担保法解释》并没有禁止双方当事人约定没有担保功能的订金。例如,在开盘前,预售人向预购人收取订金“排号”,以保障订购人优先认购,但最终并未签订合同,则只是订金退还;若这一结果属于预售人黑箱操作导致的,预购人是无能为力的。预购人在商品房预售买卖中要对预售合同中的措辞给予足够的重视,两者的作用有很大的不同。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京市东卫律师事务所房地产业务部主管,2005年从事房地产律师业务,2008年创办安居房地产律师网,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,潜心研究了房地产法律,对房地产相关法律法规进行了汇编和解读,并建立了房地产案件大全。靳律师对商品房、房改房...【详细】