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开发商预售商品房的基本程序

来源:未知  作者:admin  时间:2012-10-22 20:57

实践中,商品房预售比商品房现售出现的问题多,因此,我国立法对商品房的预售做出了严格的限制,各级房地产管理部门对商品房预售的监管力度也相对较强。开发商预售商品房应当严格按照法律规定,因此,开发商应当首先了解商品房预售的基本程序:
(1)申请《商品房预售许可证》;
我国对商品房预售实行预售许可制度,拟进行商品房预售的开发企业应当向市、县房地产管理部门申请预售许可,办理预售登记,取得《商品房预售许可证》。提出申请时,开发企业及其预售商品房项目应当符合法定条件,并具备相应的材料、证照。
(2)制作商品房销售广告,销售商品房;
取得《商品房预售许可证》以后,开发商即可进行商品房的预售。开发商可以制作销售广告、楼书等采取各种销售手段预售商品房。但是,开发商应当注意,除了遵守一般商品房销售的法律规定以外,在制作售告和说明书时,应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。
(3)订立商品房预售合同;
根据《城市商品房预售管理办法》的规定,商品房预售,开发企业应当与购房者签订商品房预售合同。签订商品房预售合同时,开发企业应当向承购者出示《商品房预售许可证》。
(4)商品房预售合同的登记备案;
我国对商品房预售合同实行登记备案制度。根据《城市房地产预售管理办法》的规定,开发企业应当自签约之日起30日内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
(5)收取预售款;
房地产开发企业根据商品房建设工程的进度,分期收取商品房预售款。但商品房预售合同另有约定的,从其约定。根据《城市商品房管理办法》的规定,开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。对于商品房预售款监管的具体办法,各地房地产管理部门有不同的规定。
(6)交付商品房,办理预售商品房的过户手续。
预售商品房的交付方式与一般商品房销售的方式相同。预售商品房交付使用之日起90日内,承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助,并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因,承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的,除开发企业和承购人有特殊约定外,开发企业应当承担违约责任。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京市东卫律师事务所房地产业务部主管,2005年从事房地产律师业务,2008年创办安居房地产律师网,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,潜心研究了房地产法律,对房地产相关法律法规进行了汇编和解读,并建立了房地产案件大全。靳律师对商品房、房改房...【详细】