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预售商品房的房贷险

来源:未知  作者:靳双权  时间:2014-02-22 20:54

2008年5月12日,中国四川汶川发生里氏8.0级的大地震,人员伤亡惨重,数以万计的房屋倒塌,其中,关于受灾地区震毁房屋的按揭房贷问题,成为业界关注的焦点。即按揭贷款的客户,是否还需清偿银行贷款?
从法律层面上讲,银行和贷款者之间是债务关系,这一关系并不会因房屋损毁而解除,贷款者仍需还清余款。另外,抵押物的灭失并不导致债务人和债权人之间关系的终结。即使房屋全损,贷款者也有义务按月还清余下贷款。如果房屋倒塌,贷款人也已死亡,假如留有遗产,银行则可以要求其遗产继承人还款。在广州,商业用房的贷款,银行是强制购买人买保险的,他们认为商业房发生保险事件的几率远远高于普通住宅,另外,对于预售商品房,除公积金贷款外,由购买人自行选择是否购买,如果购买,保险费将根据客户购买的年限享受不同的折扣。
房贷险是所有房屋保险险种中最普遍的一种,个人抵押商品住房保险,简称“房贷险”,是一种保证保险。目前各银行普遍规定,预售商品房的购房者向银行贷款的同时必须在保险公司购买房贷险。它的基本操作模式是:房产商将商品房销售给需要贷款的业主,业主向银行申请贷款,银行要求业主将所购的房屋进行抵押,并向其指定的保险公司购买房贷保险。银行凭着房屋抵押借款合同和房贷保险等给予贷款。央行在1998年颁布的《个人住房贷款管理办法》规定:以房产作为抵押的,借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。以后,很长时间内,银行都要求借款人必须购买房贷险,但从2006年7月以后,各大银行纷纷改变策略,为“房奴”减压,将自由选择权交给借款人。也就是说,原来“不买强制房贷险、连房贷都成泡影”已经成终结,此后,无论借款人买不买房贷险,银行都会为他们放贷,人们拍手称快,购买房贷险的消费者已经成了极少数派。而此次地震来袭,四川因此受灾的房产不计其数,但人们却发现房贷险在地震面前几乎成了“摆设”。如果国家不出台政策,谁将为此次大地震买单(根据《金融企业呆账核销管理办法(2008年修订版)》的规定,对于借款人因本次地震造成巨大损失且不能获得保险补偿,或者以保险赔偿、担保追偿后仍不能偿还的债务,应认定为呆账并及时予以核销)
汶川大地震给予我们重要的法律启示是,我们必须构筑完整的房贷保险制度,提高人们的保险意识,另外,应当明确房贷险产品的保险理赔范围包括地震。在我国,房贷险产品的保险理赔范围多为火灾、爆炸、空中物体坠落导致房屋损害、人身意外等,不包含地震。除非客户强烈要求投地震险,可在财产险的基础上附加扩展条款。日本早已将地震列入房贷险范畴,根据不同区域的地质状况和房屋结构收取不同的房贷险保费,其中特别包括“房屋地震险”。目前,日本“房屋地震险”普及率已超过20%。


靳双权律师,北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人,靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务;靳律师还致力于法律援助事业,如果您因生活困难,合法权益受到侵害,符合法律援助条件,靳律师愿意为您提供免费法律援助服务。联系电话:13426037149.单位:东卫律师事务所,地址:北京市朝阳门外北大街8号富华大厦D3B室。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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