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案例:如何处理预售方逾期交房

来源:未知  作者:靳双权  时间:2014-02-22 21:38

2003年5月刘某与某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》,合同约定刘某以90.5万元向房地产开发公司购买位于××小区的A幢住宅房屋一套,交房时间为2006年6月20日,合同第8条约定:“逾期超过60日后买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付房款,并按买受人累计已付款的2. 1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第7条规定的最后交付期限的第二天(2006年6月21日)起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三十。”之后,由于开发商的原因,直到2007年5月20日,开发商才将该房屋交付给刘某。于是他以开发商逾期交楼为理由要求开发商退房和支付违约金。几经交涉,开发商虽然同意其退房,但却以责任不在自己一方而且刘某已经退房了为理由拒绝支付违约金。
在本案例中值得赞许的是,在商品房买卖合同的签订中,刘某对逾期交楼的违约责任做了比较详细的约定,这对于事后的权利救济是相当重要的。根据《中华人民共和国合同法》第114条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约的情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”,“约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”刘某完全有理由依照合同在退房同时要求开发商支付违约金。另一种情况下,合同没有约定或约定不明,并不是购房者就丧失了救济的依据,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定,逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金。同时根据该解释第十五条的规定,逾期交楼的经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。当然要注意行使解除权的期限是解除权产生之日起一年内行使,逾期不行使的,解除权消失。并且该时效不同于诉讼时效,是不能够延期的。


靳双权律师,北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人,靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务;靳律师还致力于法律援助事业,如果您因生活困难,合法权益受到侵害,符合法律援助条件,靳律师愿意为您提供免费法律援助服务。联系电话:13426037149.单位:东卫律师事务所,地址:北京市朝阳门外北大街8号富华大厦D3B室。
 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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