北京房产律师介绍预告登记及其法律后果

      预告登记是与终局登记相对应的一种登记类型，是当事人向登记机构申请的一种预备性登记，其目的在于确保将来发生的不动产变动。预告登记又称为预登记、预先登记，是在当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，法律为保护这一请求权而为其进行的登记。
      根据《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”比如，在商品房预售中，当事人与房地产开发企业签订商品房预售合同以后，购房者即可向有关登记机关申请预告登记，以保证将来获得该商品房的所有权。
      预告登记后会产生以下法律后果：
      1．确保将来发生的不动产物权变动的请求权，使其具有物权的效力。
《物权法》规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。可见，预告登记后被登记的请求权即具有了物权的效力，对将来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权处分行为具有排他效力，以保证将来只发生该请求权所期待的法律后果。预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。 
     2．预告登记后，被保全的权利与其顺位同时登记。  不动产权利的顺位不是依现实登记的日期确定，而是以预告登记的日期为准加以确定。预告登记后，如所涉及的不动产发生被强制执行或者被纳入破产管理后，或者被设置抵押，这些妨害预告登记请求权的行为不能生效。
      3．预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
预告登记虽然具有物权的效力，但要发生请求权人指向的物权变动，请求权人还必须以自己的行为实现物权的变动。否则，预告登记根据法律规定即行失效。


 
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