违反中介独家销售条款,委托方需要承担什么责任?

  
 
中介“独家销售”，委托方却另找他人，这样的纠纷有很多。
法院一般都认定“独家销售”这样的约定为格式条款，并且有失公正，在中介方不积极联系的情况下，委托方的交易意愿将被冻结，因此不予认可。
但如果有证据证明中介方有明确提示相应后果，委托方在充分了解的情况下自愿签定，则约定有效，双方应受其约束。
案例
“独家出售”系格式条款 中介要求违约金被驳回
 
   因中介介绍的买家反悔不愿履行居间合同，房东姚先生便将别墅另行出售。不料，某房产中介公司依据其与姚先生签订的《房地产独家出售居间协议》，要求姚先生支付违约金5万元。近日，松江法院认定“独家出售”系格式条款，判决驳回该房产中介公司的诉请。
   2008年12月，市民姚先生在佘山风景区购买了一套别墅，趁着房价飞涨，他就想把自己原先居住的那套别墅卖掉。在比较了几家中介之后，姚先生选定了规模较大、名声在外的某房产中介公司。该公司工作人员一再向姚先生表示能为他找到合适的买家，保证姚先生拿到期望的500万元房款，但同时坚持要签订《房地产独家出售居间合同》。姚先生寻思着自己终究是要把这套别墅卖掉的，而且他觉得这家中介还是能够信赖的，虽然合同内关于委托期限、违约金等条款不尽合理，但还是毅然签了该份合同。
   2009年1月，中介公司找到具有购买意向的陈某，以500万元为成交价格陈某与姚先生签订了《居间协议》。但之后，陈某在看过其他面积差不多，但价格却整整便宜了50万的别墅后，多次通过房产中介与姚先生进行协商，希望能够降价，但姚先生就是咬价不放。在遭到拒绝后，陈某便迟迟未签《房地产买卖合同》。同年3月，房产中介公司出具一份《证明书》，称由于买方陈某未能接受居间协议，未签订买卖合同；陈某于15日之内未能签订合同的，卖方姚先生可单方面解除合同，中介方将已收到的卖方房屋资料如数退还卖方。15日后，因陈某仍未同意签订《房地产买卖合同》，无奈交易取消。
   同年4月，姚先生见该中介公司毫无建树，便通过其他中介将别墅卖给他人。某中介公司得知此事后，便以姚先生违反《房地产独家出售居间合同》关于“独家委托”的规定擅自委托其他中介公司出售该房地产为由，诉至法院，要求姚先生支付房价款1％即5万元的违约金。
   被告姚先生辩称，独家出售居间协议属格式合同，“独家委托”约定的权利义务不对等，且原告未履行提示注意的义务，应属无效。故其不同意原告的诉讼请求。
   法院经审理后认为，格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，《房地产独家出售居间协议》“独家出售”的条款系原告事先拟定和打印，没有证据表明原告在拟定该条款时与被告事先协商，因此属格式条款。从该条款约定的内容来看，结合合同中关于委托期限的约定，其排除了被告委托其它人居间出售的权利，也即如果原告未能居间提供合适的买家购买该房屋，则被告将永远不能出售该房屋，故法院认为“独家出售”条款排除了被告的主要权利，该条款无效。原告要求被告根据该条款支付违约金5万元的诉请，法院不予支持。据此，法院作出上述判决
 
 
   
靳双权律师，北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人，从事律师业十余年，房地产法律讲师；资深房地产律师，中华全国律师协会会员。专业方向是房地产诉讼，及与房地产相关的离婚、继承、建设工程诉讼。安居房地产法律网及安居房地产律师网创始人。
    靳律师作为房地产专业律师，多年以来，深入研究了房地产法律，及与之相关的婚姻家庭、继承、建设工程、拆迁补偿等法律，对房地产及相关法律法规进行了汇编和解读，靳律师对房地产典型案件进行了分类研讨，建立了房地产案件大全。靳律师在房地产改革、市场调控、宏观政策等方面进行了深入的探讨，表达具有前瞻性的法律观点；在微观上，对无权代理、征收、经济适用房、央产房、夫妻及家庭共有、继承分割、赠与等具体法律问题进行了专业研究，有着独到的法律观点。靳律师办理了大量疑难复杂房地产案件，广泛涉及商品房销售、二手房屋买卖、拆迁补偿、离婚继承、析产、抵押、建设工程、企业运营、中介、银行等等。
    靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务；靳律师还致力于法律援助事业，如果您因生活困难，合法权益受到侵害，符合法律援助条件，靳律师愿意为您提供免费法律援助服务