法官解读限购之后的各类纠纷案例

  
　　今年3月4日，郑州开始实施限购令。几个月后，因限购对商品房买卖双方产生的影响已经形成了一些诉讼。本期我们邀请郑州市中级人民法院的法官结合审判实践中遇到的部分案例，解说一下法律是如何解决这些限购令后的房产纠纷，并对限购令在房屋买卖合同中的作用及法律属性进行解读。
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　　案例一
　　不具备购买资格、不能履行合同产生的纠纷
　　今年初，李先生和其妻子看上了郑州西区一套新开盘的商品房，并与开发商签订了购房合同，交纳了5万元定金和20万元的预付款。双方签订的购房合同还未在房管局网签备案，郑州实行限购令政策，李先生所买的商品房随后列入限购范围，李先生和其妻子眼看买房无望，遂要求开发商退还定金和预付款，开发商一直不予答复，双方产生纠纷。
　　说法：因限购令出台，买房人不具备购买资格、买房人不能履行合同产生的纠纷。
　　商品房买卖双方签订购房合同以后，所购房的地方政府颁布了限购令，根据政策规定买方因不符合购房资格不能办理转移过户，正在履行过程中的合同无法继续履行下去，买方要求解除合同返还所交款项，卖方要求没收定金的，因签订合同后出现了不可归责于双方的原因，可以解除合同互不承担违约责任，卖方返还买方所交款项。买方支付卖方的定金卖方需返还买方，如有预交的购房款卖方也需返还给买方，卖方不能没收定金，更不能没收预交的购房款。
　　案例二
　　买方要求过户第三方名下产生的纠纷
　　张先生与妻子眼看今年限购令使商品房买卖合同成交减少，觉得物以稀为贵，盘算再买一套住房后待价而沽。在网上张先生看中了一套住房，很快与房主扈女士签订了买卖合同，并交3万元的定金，由于张先生与其妻子已有两套住房，就约定将其购买的房子过户到亲属刘女士的名下。后刘女士反悔，觉得房子过户到其名下，对自己会造成较大影响，不同意张先生将房产过户到自己名下，张先生想要回交给扈女士的定金，但是卖方扈女士拒绝退还定金引发纠纷。
　　说法：政府颁布限购令后，对于买房人没有购房资格，要求将房产过户到第三方名下而发生的纠纷，要看双方合同约定。合同中如未约定可以过户到买方指定的第三方名下，就属于案例一的情况。如果在合同中约定了具体明确的第三方名称并且第三方签字同意，卖方不配合过户到第三方名下，则卖方承担违约责任。如果没有约定具体明确的第三方名称，即使买方找到了可以过户的第三方，卖方以约定的主体名称不明确拒绝过户给第三方的，可以不承担违约责任。但卖方明知买方不符合购房资格而与买方签订合同，则应承担缔约过失责任。
　　卖方明知买方按现有条件不符合购房资格，如在合同中约定可以过户到买方指定的第三方名下，但买方在合同约定的时间内没有找到可以借名购房的第三方，卖方可以解除合同互不承担违约责任。如果合同明确约定了买方指定可以过户的第三方，卖方不予过户的，由卖方承担合同不能继续履行的违约责任。
　　案例三
　　买方难承受高额首付和
　　利息产生的纠纷
　　罗先生早就计划今年换一套大点的房子。年初，通过中介，他看中了郑州某小区的一套住房，很快与房东签订了买卖合同，并交6万元的定金。没想到，在办理银行房贷过程中，限购令出台，明确贷款购买第二套住房的家庭首付比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。由于难以承受高额的首付和利息，罗先生想解除合同，但是卖方拒绝退还定金。
　　说法：
　　因首付比例提高或贷款利率提高，买房人没有经济能力支付首付款或贷款而要求解除买卖合同而引起的纠纷。如果购房合同是在限购令出台之前签订，而又没有网签的，要执行限购令，在此情况下，合同双方可以依据情势变更原则主张解除房屋买卖合同，并且提出解除合同的一方当事人不需要支付违约金。买方支付卖方的定金，卖方需返还买方，如有预交的购房款卖方也需返还给买方，卖方不能没收定金，更不能没收预交的购房款。
　　案例四
　　卖方签约后抬高价格产生的纠纷
　　家住郑州东区的宋女士，因急需用钱将其房屋卖给鹤壁的高先生。双方签订了购房合同，高先生已支付首付款总房款126万元的60%，共75万元，但未明确约定过户时间。后郑州实行限购令，宋女士一看以后房子不好买了，且现阶段房价涨幅不小，自己现在过户显然吃亏，遂以限购为理由，要求高先生再多支付10万元，否则不给过户，双方引发纠纷。
　　说法：
　　卖方遇房价上涨伺机寻找出价更高的买方，或是以限购令为借口认为自己卖了房后不能再买，因此毁约，这是法律所不允许的，因为卖方完全可以继续履行合同出售房屋，至于今后卖方是否能够在限购令下买房，与买方无关。
　　案例五
　　假离婚、假社保证明产生的纠纷
　　五十多岁的王先生是名公务员，已有两套住房，妻子韩女士是一家企业的出纳，家里有笔积蓄，觉得放在银行贬值，两口子就决定再买一套房。因为限购令，两人不得再在郑州市区买房，就决定先办假协议离婚，将房产全部归到妻子名下，王先生再去市区购买一套房，双方还一起生活。后来，王先生与韩女士在生活中产生矛盾，王先生就说双方已离婚，“两套房子都归你了，你就不要管我了”，为此韩女士常常暗自流泪。
　　说法：有人想到用伪造纳税、社保证明及假离婚、假公证来应对限购令。在一时得到好处后，由此引发的风险也不期而至。
　　夫妻假离婚，将婚姻关系期间取得的两套住房分给夫妻一方，另一方以名下没有住房为由再去购买一套住房。此种行为可能导致分得两套房屋的夫妻一方，假戏真做，假离婚后拒绝复婚，使在离婚时没有分到一处房产的一方落得人财两空。
　　郑州限购令规定，持有本市居住证1年以上、在本市缴纳社会保险或个人所得税1年以上的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。为了规避这一要求，购房人与某公司串通，该公司为其补缴了1年的社保后，使不符合条件的购房人取得购房资格。但出具假证明的公司将会面临劳资纠纷的风险，既然为员工补缴了社保，证明公司与员工之间有劳动合同关系的存在。一旦发生纠纷，公司将很难证明自己是清白的。
　　案例六
　　买方与中介产生的合同纠纷
　　赵先生单位搬到了东区，自己住在西区上班很不方便，于是通过中介，看中了东区一套住房，很快与房东及中介签订了合同，并向中介交纳了5000元中介费，由中介代收4.5万元定金。限购令出台，赵先生已无力支付首付款，因此要求中介退还中介费和定金，可中介只退定金，不退中介费。中介认为房子买卖不成功，责任不在自己，中介费不应退还。
　　说法：限购令出台后，有关部门及房地产经纪主管机构也要求中介公司在撮合房屋买卖双方成交房屋时，应如实向买卖双方说明限购令要求，避免因此而发生法律纠纷。如果中介机构在明知或应知购房人不具备限购令要求的购房条件，或房屋出卖人违法出卖房屋的情况下，仍然居间撮合双方签订购房合同，因此解除合同的，中介机构不能收取佣金，对已经收取的佣金应当退还，并应承担相应的赔偿责任。
　　不是由于中介机构的过错，而是限购政策的变化，导致了房屋买卖行为无法进行下去，中介机构不承担相应责任，但其应协助买卖双方解除购房合同，然后，可依据提供服务的项目，收取相应居间服务费，这种情况下不存在违约情况，也就不存在损失赔偿问题。
　　案例七
　　误读限购令产生的纠纷
　　崔先生购买开发商新开发的公寓楼，双方签订了认购书，崔先生支付了定金7万元。在签订正式商品房买卖合同时开发商才告知，该公寓不是商业用房，也属于限购范围，崔先生因为限购，要求开发商退还所付定金，但开发商认为是崔先生违约，不予退还引发纠纷。
　　说法：买方购买商业公寓误以为不受限购令约束，但实际上商业公寓的使用年限是70年按住宅在限购令范围内，因此无法过户，买方要求解除合同返还已交纳款项，卖方不同意引发的纠纷。
　　此类纠纷属于签订合同后出现了不可归责于双方的原因，可以解除合同互不承担违约责任，卖方返还买方所交款项。买方支付给卖方的定金，卖方需返还买方，如有预交的购房款卖方也需返还给买方，卖方不能没收定金，更不能没收预交的购房款。
 
 
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