房地产律师靳双权通过本案谈买卖房屋未过户合同是否有效

　　案情介绍：

　　2013年8月8日，秦松与张珊签订了一份房屋买卖协议，协议约定秦松将其所有的一套住房卖给张珊，价格为320万元，张珊一次性付清全部购房款，秦松将所售房屋产权证交给张珊，但双方未到有关部门办理房屋过户手续。2014年2月，当张珊去收拾房屋准备搬家时，遭到秦松邻居杨某的阻拦。后张珊反悔，以房屋没有办理产权过户手续为由诉至法院，要求返还购房款。

　　意见分歧：

　　对于本案涉及的房屋买卖合同是否有效，能否支持原告的诉讼请求，有两种不同意见。

　　一种观点认为，原告张珊已支付购房款，被告秦松亦将其所有的房屋产权证明交给了原告，双方签订的合同已发生法律效力，且该房屋买卖协议并未违反法律、法规强制性的规定，因此，合同合法有效。原告张珊诉请于法无据，应予以驳回。

　　另一种观点认为，原告张珊购买房屋后未到有关部门办理产权过户手续，违反了法律的规定，该房屋买卖合同无效，原告诉请符合法律规定，应予支持。

　　房地产律师靳双权评析：

　　靳双权律师同意第一种意见，理由如下：

　　房屋买卖后，双方当事人不到有关部门办理产权变更登记引发的纠纷比较常见，正确认定房屋买卖合同的效力，成为解决问题的关键。

　　我国物权法第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”另外，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第九条规定:“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才能生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效。法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”由上述规定可知，房屋买卖合同只是进行房屋产权变更登记的证明文件，法律规定房屋买卖合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效，所以双方当事人签订的房屋买卖合同不以登记为有效要件。换言之，未办理房屋变更登记只是不能转移房屋所有权，并不能说明房屋买卖合同无效。

　　本案中，原、被告签订的房屋买卖协议已发生法律效力，且并无违反法律、行政法规强制性的规定的情形，合同有效。原告张珊享有要求被告秦松履行房屋产权变更登记、交付标的物的请求权，被告秦松则有协助原告张珊进行变更登记的义务。原告张珊请求法院确认房屋合同无效，要求被告秦松返还购房款，没有法律依据，因此，法院判决驳回其诉讼请求是正确的。