北京房产律师提醒土地使用权继承时不宜进行分割

     谢林与刘芳于解放前即购买了北京市东城区东四十一条*号房产，当时谢德刚年龄尚幼，加之旧有的长子登记习惯，故该房屋产权虽然登记在谢德刚名下，但不能依此确定房屋产权的性质。落实私房政策发还产权时，因沿袭原有登记人的姓名，依然登记在谢德刚名下，而刘芳在遗嘱公证中明确说明房屋为其夫妇所有，并将房屋分给三个子女所有，故谢德刚关于房屋系父母赠与其所有的陈述不能成立。该房屋产权的确定，应当根据实际情况考虑房产来源于其父母等因素，确认房产为谢林与刘芳夫妇的共同财产。谢林生前无遗嘱，刘芳生前留有公证遗嘱，但其遗嘱确定的继承人与法定继承人一致，且无明确份额的分配，故上述房产应由谢林、刘芳夫妇的法定继承人继承。现谢家婉已去世，其所应继承的份额，由其法定继承人凌柱三、凌晓玫、凌思平共同继承。
因本案存在对房屋产权性质的确认，对于确权的诉争，不受诉讼时效的约束，故对谢德刚关于诉讼时效期间已过的主张，法院不予采纳。对于房屋的具体分割，本着有利于生活的原则酌情予以分割。对于土地的使用，因该房产的房屋用地及院落已由土地行政管理部门划分给私人使用，取得土地使用证，其土地的使用具有财产价值的性质，故凌柱三、凌晓玫、凌思平要求取得土地使用权益的请求，法院予以支持。
鉴于谢家瑚在追加为原告后，既不参加诉讼，亦未提出明确请求，故法院仅就凌柱三、凌晓玫、凌思平的请求范围予以划分。
原审法院判决：
一、坐落在北京市东城区东四十一条*号院内房屋，其中两排南房西起共计十四间（房产证登记证中2、3、4、5号房屋）、西房南起四间（房产登记证中6号及7号的从南数第1、2、3间房屋）归凌柱三、凌晓玫、凌思平共同所有，伙墙、伙柁与相邻房屋产权人共有；二、以北京市东城区东四十一条*号院内房屋中南侧南房西数第六间东墙中心线为一线、以西房南数第五间北墙中心线为一线，两线交叉点为一点，沿上述两条线向西、向南至该院土地使用界限，该两条线以西、以南的土地由凌柱三、凌晓玫、凌思平共同使用，并在其使用范围内另行开门出人，判决生效后十五日内执行。
　　判决后，谢德刚不服，以原审法院认定事实不清，判决结果错误为由，向二审法院提出上诉，请求二审法院依法撤销原判，驳回凌柱三、凌晓玫、凌思平的诉讼请求。凌柱三、凌晓玫、凌思平同意原判。谢家瑚不同意原判，但未提出上诉。
　　谢林与刘芳夫妇生有谢家婉、谢家瑚、谢德刚子女三人。谢林夫妇于解放前购买了北京市东城区东四十一条*号房产并登记在谢德刚名下。谢林于1956年病逝。解放初期，因房主下落不明，该房产被政府代管。1986年1月，北京市落实私房政策领导小组办公室下发通知，解除房产代管。1987年5月，谢德刚取得房屋产权证。2003年9月，谢德刚取得国有土地使用证。
　　原审诉讼中，凌柱三、凌晓玫、凌思平提交了两份公证书，一份是刘芳于1990年12月15日所立公证遗嘱，上载有“诉争房产虽立在谢德刚名下，但此房将来是分给三个子女谢家婉、谢家瑚、谢德刚的”等文字内容。另一份是谢德刚办理的委托公证，全权委托谢家婉办理房产有关事宜。谢德刚认可委托公证，但认为刘芳所立公证遗嘱无效，自己亦从不知晓，并已就遗嘱的效力提起诉讼。
　　刘芳于1991年7月5日病逝。谢家婉与凌柱三系夫妻，二人生有凌晓玫、凌思平二女。谢家婉于1996年10月1日去世。现*号院内房屋由谢德刚一家居住使用。谢家瑚在二审庭审中表示，涉案房产系父母为谢德刚购买，应系其个人财产，不应分割。
　　北京市东城区东四十一条*号院内现有房产50间，房屋面积共计648. 6平方米，该院土地使用面积997.76平方米。
　　二审法院审理期间，谢德刚称，诉争房产返还后，其于2005年起对房屋已进行了翻建，并提供了相关证据。
　　二审法院作出了如下判决：
　　一、维持北京市第二中级人民法院（2006）二中民初字第9713号民事判决第一项；
　　二、撤销北京市第二中级人民法院（2006）二中民初字第9713号民事判决第二项；
　　三、凌柱三、凌晓玫、凌思平、谢家瑚、谢德刚对北京市东城区东四十一条*号院土地享有共同使用权；
 
北京资深房地产律师靳双权（电话：13426037149）评析：
       一、谢林与刘芳夫妇于解放前购置房产并登记在谢德刚名下，但二人并没有该房产系为谢德刚个人所有的明确意见。同时，当时年代存在旧有的长子登记习惯，因此仅以当时房产证上登记的名字，不能认定该房产为谢德刚个人财产。落实私房政策发还产权时，因沿袭原有登记人的姓名，依然登记在谢德刚名下，但亦不能以此证明诉争房产系属谢德刚个人财产，而应当认定为谢林与刘芳夫妇的共同财产。
        二、在谢林与刘芳分别去世后，谢家婉、谢家瑚、谢德刚作为共同继承人对涉案房产有共同的继承权。刘芳生前虽留有公证遗嘱，但其遗嘱确定的继承人与法定继承人一致，且无明确份额的分配，不存在剥夺任何一位继承人继承权的内容，故不论其遗嘱的效力如何，是否被依法撤销，均不影响诉争房产在遗产分割前的共同共有状态，同时说明了刘芳就诉争房产系谢林与刘芳夫妇以谢德刚名义购买，而非谢德刚个人财产的意思表示。故谢德刚关于房产系父母赠与其所有的上诉主张不能成立。现谢家婉已去世，其所应继承的份额，由其法定继承人凌柱三、凌晓玫、凌思平共同继承。因涉案房产在本案诉讼前处于继承人共有状态，故因房屋产权确认和分割的诉争，不受诉讼时效的约束。原审判决本着有利于各方当事人生活的原则对房屋酌情予以分割，并无不当。对于凌柱  
        三、凌晓玫、凌思平主张的土地使用权益，应当明确，诉争房屋的房基及院落土地使用权属凌柱三父女、谢家瑚、谢德刚三方共同享有，但土地使用权益的具体划分，应待有关行政主管部门按照规定予以确定，本案不作分割处理。谢家瑚在原审诉讼中被追加为原告后，既不参加诉讼，亦未提出明确请求，二审诉讼中亦未提出分割主张，故本案仅就凌柱三、凌晓玫、凌思平的诉讼请求予以审理。关于谢德刚在二审庭审中提出的房屋装修改造费用问题，可另行解决，本案不作处理。
综上，原审判决认定事实清楚，对诉争房屋的处理并无不当，二审法院予以维持；原审判决对于土地使用权益的划分不妥，二审法院予以撤销。
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