房产律师——父母与子女换房未变更登记拆迁安置后房屋产权归属案例

北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告赵某祥、林某娟向本院提出诉讼请求：1、判决确认位于北京市东城区一号房屋归二原告共有；2、判令二被告协助二原告办理北京市东城区一号及二号房屋的房屋所有权变更登记手续；3、诉讼费由被告承担。

事实和理由：二原告系夫妻关系。被告秦某洁与赵某讼（2013年1月23日去世）系夫妻关系，生育子女两名，即原告赵某祥、被告赵某霖。赵某讼原承租位于东城区A号平房两间及位于朝阳区B号（以下简称B号房屋），并居住在A号房屋内。赵某祥原承租位于朝阳区C号房屋（以下简称C号房屋）。C号房屋、B号房屋均由二原告出资装修。

后赵某讼要求用F号房屋置换赵某祥承租的C号房屋，将C号房屋的承租人变更为赵某讼。2000年F号房屋拆迁，分得东城区一号、二号两套房屋（以下简称涉案房屋）。涉案房屋需交纳购房款等费用共计56万元。因赵某讼夫妇无力交纳上述房款，且已与二原告进行了房屋置换，故原告交纳了购房款等费用。2001年10月16日，赵某祥与赵某讼达成协议，确认涉案房屋的购房款均由二原告交纳、房屋所有权归二原告所有。

涉案房屋在办理房屋所有权证时，按照原拆迁时的规定，涉案房屋登记在赵某讼名下。赵某讼于2013年1月23日去世，生前未与二原告办理涉案房屋的所有权变更登记手续。二原告与二被告协商办理涉案房屋的所有权变更登记手续未果。故为维护合法权益，二原告提起本案诉讼。

被告辩称

被告秦某洁、赵某霖辩称：不同意原告的诉讼请求。涉案房屋系赵某讼、秦某洁的夫妻共同财产。赵某讼去世后，其应有的份额应转为遗产继承。赵某讼去世前曾写过若干份遗嘱，所有遗嘱中均未表示涉案房屋的实际所有权人是原告。不存在遗嘱中对涉案房屋进行了安排。

原告所依据的借名买房协议还涉及秦某洁的利益，秦某洁对此始终不予认可，借名买房协议中亦无秦某洁签字。在之后所立的数份遗嘱中均有赵某讼与秦某洁的签字。遗嘱中的内容是东直门内的两套房屋由赵某祥及其子女继承，东直门外的两套房屋由赵某霖及其子女继承。

法院查明

二原告系夫妻关系。被告秦某洁与赵某讼系夫妻关系，二人共生育子女两名，即原告赵某祥、被告赵某霖。赵某讼于2013年1月23日去世。赵某讼原系北京市东城区A号平房两间的承租人，赵某祥原系北京市朝阳区C号房屋的承租人。后赵某讼搬至C号房屋居住，赵某祥搬至F号房屋居住。1995年12月30日，赵某讼作为购房人购买了C号房屋，成为该房屋所有权人。

2001年7月23日，赵某讼（买受人）与北京市东城区住宅发展中心（出卖人）签订两份《回购就地安置住房预售合同》。该两份《回购就地安置住房预售合同》均由赵某祥作为赵某讼的委托代理人代赵某讼签订。其中，《回购就地安置住房预售合同一》约定，买受人原住房地址应安置人口3人，买受人回购的就地安置住房为二号住房。买受人应向出卖人支付回购安置住房价款合计为人民币136359元。

《回购就地安置住房预售合同二》中约定，买受人原住应安置人口3人，买受人回购的就地安置住房为一号住房。买受人应向出卖人支付回购安置住房价款合计为人民币194481元。

2001年10月10日，赵某讼与赵某祥签订《协议书》，约定原东城区F号，房主赵某讼北房两间43平方米，根据规定回迁分得两套两室140平方米，所需房款共计34万元。因赵某讼年事已高无偿付贷款能力，所有款项均由赵某祥、林某娟支付，经共同协商同意该两套两居室产权归赵某祥、林某娟所有。

2004年4月11日，赵某讼取得涉案房屋的所有权证书。

庭审中，赵某祥、林某娟提交支付涉案房屋首付款、面积差价、公共维修基金及权属费的收据，证明其作为涉案房屋的实际购买人，独自、完全的履行了与购买涉案房屋相关的所有费用的支付义务；提交个人住房担保委托贷款借款合同及代扣还款委托书及还款凭证，证明其为支付涉案房屋购房款，向银行贷款20万元，并实际履行了还款义务，于2004年5月27日结清所有贷款；提交办理入住物业收费清单、供暖协议书、物业费发票、供暖费发票及供暖缴费明细表，证明其于2003年3月27日办理了涉案房屋的收房及入住手续，签订供暖协议并实际支付供暖费、物业费，在涉案房屋居住至今；

提交北京市城镇房地产权属登记授权委托书，证明其于2003年3月27日办理了涉案房屋的权属登记手续；提交2003年3月27日赵某讼、秦某洁的遗嘱两份，主要内容为：坐落于北京市东城区一号、二号两套两居室楼房是赵某讼、秦某洁夫妻二人共同所有的私人共同所有产权房。百年后自愿决定由赵某祥、林某娟、继承，其他人对上述两套房不再有任何继承权。证明因涉案房屋作为房改房，一时无法办理过户手续，故赵某讼与秦某洁以遗嘱的形式向赵某祥、林某娟确认涉案房屋的所有权归赵某祥、林某娟享有；

提交2013年4月6日秦某洁签字的《声明》，主要内容为：现声明放弃赵某讼名下的一号、二号两处房产的一切权利，由长子赵某祥夫妇、孙女享有以上两处房产的全部产权。证明因赵某讼一直未履行变更涉案房屋产权人的义务，赵某讼去世后，秦某洁出具《声明》，再次表明涉案房屋的所有权由赵某祥、林某娟享有。经质证，秦某洁、赵某霖对上述证据的真实性不持异议，但不认可证明目的，认为涉案房屋属于赵某讼和秦某洁的夫妻共同财产。

秦某洁、赵某霖提交邮件查询单、赵某讼给赵某祥的信件，证明赵某讼曾给赵某祥寄信，信件内容为四套房屋赵某祥、赵某霖一人两套，赵某祥欠赵某讼的50万元应该如何偿还等；提交遗嘱、信件及收条，证明因赵某祥的两套房屋价值大于赵某霖的两套房屋，故赵某祥应给赵某霖补齐差价；提交起诉状，证明由于赵某祥借款不还，拒不将涉案房屋的所有权证书交给赵某讼，故赵某讼曾起诉到法院；

提交秦某洁本人陈述意见，主要内容为涉案房屋在回迁之前的公租房与赵某祥无关，并非用赵某祥的公租房换来的，秦某洁没有写过任何认可赵某祥对其他房屋有任何权利的字条等；提交录音一份，证明秦某洁给赵某祥打电话主张欠款，赵某祥表示钱都用来买房了，不承认欠款。经质证，赵某祥、林某娟对被告提交的上述证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。

审理中，赵某祥、林某娟称赵某祥从单位承租C号房屋后，应赵某讼要求，与赵某讼承租的F号房屋进行了置换，并实际交换居住，C号房屋的承租人变更为赵某讼，后房改时，赵某讼购买了C号房屋。F号房屋未进行承租人变更，故拆迁时以赵某讼的名义签订了《回购就地安置住房预售合同》，回迁的涉案房屋登记在赵某讼名下，但实际由赵某祥、林某娟居住使用，购房款亦由赵某祥、林某娟支付，涉案房屋的实际权利人应为赵某祥、林某娟。秦某洁、赵某霖认可赵某讼与赵某祥交换居住的事实，表示C号房屋现由赵某霖居住使用，涉案房屋现由赵某祥、林某娟居住使用，但表示不清楚当时是否进行了房屋置换。

裁判结果

一、被告秦某洁、赵某霖于本判决生效后七日内协助原告赵某祥、林某娟办理北京市东城区一号房屋和北京市东城区一号房屋的房屋所有权变更登记手续，将上述两套房屋的所有权变更登记至原告赵某祥、林某娟名下；

二、驳回原告赵某祥、林某娟的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

依法成立的合同，受法律保护。赵某祥认为其与赵某讼形成房屋置换合同关系，置换后其系F号房屋的实际承租人。F号房屋拆迁时，因未办理承租人更名手续，赵某祥借用赵某讼的名义签订《回购就地安置住房预售合同》，回迁安置的涉案房屋购房款系其实际支付，亦由其与林某娟实际居住使用，其与林某娟系涉案房屋的实际权利人，故提起本案诉讼。根据本案查明的事实，赵某祥原承租C号房屋，赵某讼原承租F号房屋，后双方交换居住，且赵某讼通过房改购买了C号房屋。F号房屋启动拆迁后，2001年10月16日，赵某讼与赵某祥签订《协议书》，约定涉案房屋所有款项均由赵某祥、林某娟支付，产权归赵某祥、林某娟所有。

赵某祥、林某娟支付了购房款等款项后，在涉案房屋居住至今。综合赵某祥与赵某讼交换居住的情况、交换居住后赵某讼取得C号房屋所有权、2001年10月16日《协议书》的签订、涉案房屋购房款实际由赵某祥与林某娟支付、涉案房屋的贷款由赵某祥与林某娟偿还、涉案房屋由赵某祥与林某娟实际居住使用等情形，可以认定赵某祥与赵某讼当初达成了房屋置换的合意，置换后，F号房屋拆迁所得的利益，即涉案房屋，理应归赵某祥、林某娟夫妇享有。

赵某讼去世后，涉案房屋仍登记在其名下，故赵某祥、林某娟要求秦某洁、赵某霖协助办理涉案房屋所有权变更登记手续的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。赵某祥、林某娟要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，与本案并非同一法律关系，本案中不予处理。