借名买房律师——借他人名义买房并使用他人工龄房屋归属权纠纷

北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

赵某德向本院提出诉讼请求：要求确认赵某德与赵某祥之间就位于北京市海淀区一号房屋存在借名买房关系。事实与理由：赵父与赵母系夫妻关系，二人共育有子女五人，长女赵某娟、次女赵某丽、三女赵某洁，长子赵某祥、次子赵某德。1988年赵父从所在单位S公司分得公房一处，即北京市海淀区一号房屋，赵某德作为小儿子，一直与父母一同生活并在一号房屋内居住。1991年赵某德结婚，赵父将一号房屋交给赵某德一家居住使用，并表示日后该房屋归赵某德所有。后一号房屋房改，全家均一致同意该房屋由赵某德购买并继续使用。由于当时赵父已去世，不能折算赵父工龄购房，而赵某德工作年限尚短，赵某祥工作年限较长可以争取到最大优惠。

经全家协商决定由赵某德出资借赵某祥的名义购买一号房屋，且约定一号房屋所有权归赵某德，并由其一家继续居住使用，根据赵某德的要求，赵某祥需无条件配合为其办理房屋所有权过户手续。房改合同签订后，购房款由赵某德出资，由赵某洁代为交付。其余购房手续均由赵某洁办理，房本同样由赵某洁保管。一号房屋自1988年至今一直由赵某德一家居住，相应生活缴费均由赵某德一家承担。赵某德认为，赵某德与赵某祥之间就一号房屋存在借名买房的关系。综上所述，为维护自身合法权益，诉至本院。

被告辩称

赵某祥辩称，诉争房屋产权明晰，不存在争议。1983年，赵父向单位申请公房，即诉争房屋。取得房屋使用权后，赵某祥和爱人在此结婚并居住多年，孩子也在此出生。1995年，赵某祥与S公司签订房屋买卖契约，折算本人工龄后，以成本价购买该房。1998年取得房屋产权所有权证。2008年，赵某祥患癌症手术，2018年因治病用钱，遂通过中介与周某峰签订了房屋买卖合同，并办理了房屋过户手续，目前房屋已登记在周某峰名下。虽然该房买卖价格略低于市场价，是因为周某峰买此房为全款支付。赵某祥急需用钱，而且卖房时赵某祥已明确告知周某峰，赵某德在此居住，需要其自行清退，责任自负。赵某德与赵某祥之间不存在借名买房的情形。

事实上，赵某祥与赵某德之间并没有签订借名买房合同。一号房屋系赵父所在单位的公房，1995年折算赵某祥工龄并出资购买，于1998年12月18日取得房屋所有权证书。买房收据的付款人和房屋买卖契约的买方及房屋所有权证上的所有权人都是赵某祥。因赵某德无房，赵某祥曾将该房屋无偿借给赵某德使用，相关的水电煤气费用都是由赵某德缴纳。2011年，赵某祥曾起诉赵某德要求其返还房屋，该案一审认定一号房屋所有权人是赵某祥，并判决赵某德腾退一号房屋并返还赵某祥。后经过二审、再审审理，均维持了一审判决结果，但赵某德仍霸占该房屋，拒绝返还。

赵某德的起诉属于重复起诉。综上，赵某德的诉讼请求没有事实依据，房屋的产权人自始就是赵某祥，不同意赵某德的诉讼请求。

法院查明

赵父与赵母系夫妻关系，二人婚后育有子女五人，长子赵某祥、次子赵某德、长女赵某娟、次女赵某丽、三女赵某洁。赵父于1994年12月22日因死亡注销户口。赵母于2002年2月因死亡注销户口。位于北京市海淀区一号房屋（以下简称一号房屋）原系赵父单位即S公司分配给赵父居住的房屋。后一号房屋在赵父死亡后遇房改。1995年10月，赵某祥与S公司签订房屋买卖契约，约定赵某祥以成本价购买一号房屋，房价款为37388元，同时赵某祥根据相关文件享受以下优惠：1、工龄：按夫妇双方建立住房公积金前的工龄和。上述房屋于1998年12月28日登记于赵某祥名下。

另查，根据购房收据显示，赵某洁代交购房款。诉讼中，赵某德主张，其一直与父母一起生活，并一直居住于一号房屋，在父亲死亡后一号房屋遇房改，因赵某祥的工龄较长，使用赵某祥工龄购买房屋更优惠，故经全家商议以赵某祥的名义为赵某德购买房屋，实际购房款系赵某德所付。为此，赵某德申请赵某娟、赵某丽、赵某洁出庭作证。三位证人均表示，一号房屋的实际购房人系赵某德，赵某德一家亦在此居住，购房款系赵某德实际支付，并认可借名买房系经全家商议的结果。另赵某德提交赵某洁出具书面证明一份，拟证明一号房屋购房款系赵某洁代赵某德交纳。

赵某祥对此均不认可，但经本院询问，赵某祥仅表示在购房时其并未实际出资，而系之后将4万元款项交给母亲赵母。对此主张赵某祥亦未举证证明。诉讼中，赵某德提交购房收据原件4张以及水、电、燃气、有线等缴费凭证，拟证明其实际支付一号房屋购房款，并一直居住于此，双方之间存在借名买房关系。赵某祥认可上述证据真实性，不认可其证明目的，并表示购房收据可以证明一号房屋买房人系赵某祥，且赵某德在此居住理应缴纳上述费用。

另经本院询问，赵某祥表示，在购买一号房屋时，其单位已分配房屋，并早与父母分家单过，并搬离一号房屋，之后亦未在一号房屋居住。关于购房过程及房本，赵某祥表示，系其委托赵某洁办理买房事宜，房本一直在赵某洁处，直至2008年才取回。

再查，2011年4月7日，赵某祥以返还原物纠纷为由将赵某德诉至法院，后法院判决确认一号房屋系赵某祥所有的不动产，其依法享有对该房屋的占有、使用的权利，因此判决赵某德腾退一号房屋并将该房屋返还赵某祥。判决后，赵某德上诉至北京市第一中级人民法院，二审判决驳回上诉，维持原判。该案经再审，再审亦驳回赵某德的再审申请。

2018年5月4日，赵某祥与案外人周某峰签订北京市存量房屋买卖合同，约定赵某祥将一号房屋出卖给周某峰，周某峰支付购房款260万元。现该房屋已登记至周某峰名下。经本院询问，双方均认可赵某德现仍居住于一号房屋。

裁判结果

确认赵某德与赵某祥之间就位于北京市海淀区一号房屋存在借名买房的合同关系。

房产律师靳双权点评

依法成立的合同，受法律保护。本案中，关于赵某德与赵某祥之间是否存在借名买房的关系，对此法院分析如下：第一，赵某德与赵某祥之间虽未签订书面借名买房协议，但鉴于赵某德与赵某祥系兄弟关系，买房一事亦是全家商议的结果，二人之间没有书面借名买房协议亦可理解，且是否存在书面借名买房协议，并非判断是否存在借名买房关系的唯一判断标准。从该房屋由来以及赵某德、赵某祥个人情况看，一号房屋系赵父单位分配给赵父居住的房屋，后在赵父死亡后遇房改，此时及之前较长一段时间赵某祥早已分家单过，且根据赵某祥的庭审陈述，在购买一号房屋时其单位已分配住房，而赵某德系赵父次子，在赵父生前赵某德一直与父母一起生活，并没有单独住房，因此在买房时全家商议一号房屋由赵某德购买符合人之常情。

关于为何借赵某祥之名签订买卖协议，赵某德称买房时其工龄较短，赵某祥工龄较长，借赵某祥名义购买房屋可以使用赵某祥工龄，购房更优惠。该说法符合当时房改政策，且可以与赵某娟、赵某丽、赵某洁的证言相印证。故综上，赵某德虽无法提供直接证据证明其与赵某祥之间存在借名买房的约定，但赵某德提交的证据以及陈述，可以与赵某娟、赵某丽、赵某洁关于借名买房的陈述相互印证，形成较为完整的证据链条，以证明赵某德与赵某祥之间存在关于借名买房的合意。

第二，关于购房款，从购房收据及当事人陈述可以看出，一号房屋购房款均由赵某洁代交，赵某洁在庭审中确认所有购房款均系赵某德委托其向单位支付，该说法与赵某德在庭审中关于购房款的陈述一致。诉讼中，赵某德较为详细地陈述了其用于支付购房款的资金来源以及分期支付的过程等情况，该陈述可以与赵某娟、赵某丽、赵某洁出庭作证的内容相互印证，另购房收据原件亦一直由赵某德保管。经法院询问赵某祥，其对于购房款的支付过程并不知悉，并仅表示买房后曾给过母亲4万元，但其未对此予以举证证明，因此赵某祥应自行承担举证不利的后果。故结合全案证据看，可以认定一号房屋除使用赵某祥工龄外，该房屋购房款应系赵某德支付。

第三，关于居住的问题，赵某德提供的生活缴费票据，可以证明赵某德曾在较长一段时间内在一号房屋居住的事实，对此赵某祥亦未否认。且赵某祥曾于2011年将赵某德诉至法院要求赵某德腾退一号房屋，并向其返还，故从上述起诉情况看，亦可证明赵某德在一号房屋长期居住的事实。另赵某祥购房后一直未在此居住，其对赵某德一家长期居住于一号房屋的情况早已知悉，但其在较长的时间内并未曾提出异议，结合赵某祥在庭审中陈述其于2008年才从赵某洁处取回房本等情况看，赵某祥的上述行为与通常情况下购房人买房后取得房本，以及占用、使用房屋或以房屋获取收益等通常情形不符，且此状态持续长达十几年，赵某祥对此未做出合理解释，并且未予以举证证明。因此赵某祥应自行承担举证不利的后果，故综合全案证据，可以认定赵某德占用、使用一号房屋系基于其购买该房屋的事实，而并非系赵某祥暂借给赵某德暂时居住。

综上所述，赵某德提交证据，可以证实其在购买一号房屋时存在借赵某祥的名义，并使用赵某祥工龄购买一号房屋的事实。另结合赵某德实际支付一号房屋购房款，并长期居住于此等事实，可以认定上述情形符合法律关于借名买房的规定，故对于赵某德主张要求确认其与赵某祥之间存在借名买房的关系，于法有据，法院依法予以支持。