夫妻共同房屋一方出售配偶知情后能否要求解除合同

北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

赵某君向本院提出诉讼请求：

1、判令赵某贤继续履行2002年11月1日的《房屋买卖契约》，合同标的房屋海淀区一号房屋（以下简称涉案房屋）由我居住使用，待该房屋具备办理不动产权证书条件时，由赵某贤立即办理，并将产权人变更为我，同时由赵某贤承担全部变更过户手续费后，我向赵某贤支付剩余15万元购房款；

2、判令赵某贤承担本案诉讼费。

事实与理由：2002年11月1日，我与赵某贤签订《房屋买卖契约》，我购买赵某贤位于海淀区一号房屋，房屋总价65万元，后我依约支付了赵某贤购房款50万元，并约定待赵某贤将房屋过户登记至我名下，承担全部变更过户手续后，我再行支付剩余15万元购房款。

但赵某贤至今仍未履行过户登记义务，构成严重违约，且涉案房屋经北京市第一中级人民法院判决确认由赵某贤居住使用并在具备不动产登记条件时归赵某贤所有。赵某贤的行为已侵害了我权益，现为了维护我的居住使用权及办理过户登记的产权，特诉至贵院。

被告辩称

赵某贤辩称，不同意赵某君的诉讼请求。当时我并没有和赵某君达成买卖房屋的一致意见，我是同赵某君的父亲赵某杰商量买房，赵某杰给了我买房的20万元，我一直没有收到过赵某君任何款项。赵某杰拿了一个协议，让我签，因为赵某杰是我的哥哥，我就签了，没有看清是和赵某君签的买卖合同。当时房屋并未在我名下，是因为拆迁的原因，我占有了，想卖给赵某杰。

但此后很长时间，赵某杰又反悔了，赵某杰说房子属于祖业产，应该继承，不想买了。因此此后款项也就没付。赵某杰还起诉要继承这个房子。后经海淀法院审理，判决房子归赵某贤和第三人共同所有，判决之后赵某贤也去房管部门了解情况，房管部门表示该房屋属于共同所有，产权证要办在赵某贤和邹某怡共同的名下，经与邹某怡沟通，她也不同意出售，无法再履行买卖契约，要求解除买卖协议。现我提出反诉，

反诉请求：

1、解除赵某贤与赵某君之间的房屋买卖合同；

2、赵某君向赵某贤返还案涉房屋；

3、赵某君向赵某贤支付房屋占用费及供暖费共计207万元；

4、诉讼费由赵某君承担。

邹某怡述称，不同意赵某君的诉讼请求，涉案房屋是我和赵某贤的夫妻共同财产，在海淀法院民事调解书中双方达成离婚协议，但对婚后房产未做处分，经拆迁转化为涉案房屋，法律上仍为夫妻共同财产。该房屋的所有权已经法院确认完毕，明确该房屋由赵某贤和我居住使用，待具备办理产权条件时由二人共同所有。该判决已经生效，足以认定涉案房屋的所有权确认为赵某贤和我共同共有。

赵某君起诉要求赵某贤继续履行合同没有法律依据和履行的可能。赵某君提起房屋买卖之诉，没有任何意义。赵某贤签订买卖契约是无权处分行为，签署房屋买卖契约时没有通知我也没有我签字，我对买卖行为也不认可，也绝对不可能追认赵某贤的行为合法。赵某君与赵某贤行为是恶意串通，合法形式掩盖非法目的，应属无效。赵某君起诉所称的买卖契约，我不知情，也没有收取房款，赵某君与赵某贤的行为应依法确认为无效。

涉案房屋经过两次诉讼，被认定为赵某贤和我共同共有，但在房屋所有权证书办理后，双方还会有离婚后财产纠纷，二人对该房屋还是有争议的，因此没有履行买卖契约的可能。目前还没有办理产权证，没有诉讼。

现我提出独立请求：

1、赵某君与赵某贤之间的房屋买卖契约无效。

2、赵某君与赵某贤承担本案诉讼费。

赵某君针对赵某贤的反诉辩称，不同意赵某贤的全部反诉请求，本案没有法定或约定的解除事由，且签约时赵某贤虽未获得权属证书，但产权归属本身没有任何争议，是当时全体家庭成员认可并明知的，邹某怡之所以目前享有涉案房屋份额，是新赋予的共有权利，并非自始存在，且邹某怡仅具有分家析产时农村宅基地地上物的共有权利，仅因为诉讼分配到本案涉案房屋上，所以不是签约当时合法有效的产权共有人。

同时我方有理由认为赵某贤及邹某怡虽已离婚，但基于共同子女的关系，拥有共同利益，所以故意串通，意图在房价增值明显且数额巨大的情况下，侵占原告的合法利益，所以不具备解除条件，同时我方诉求中更多主张实际居住，而且具备居住条件，我也不准备进行变卖或出售，因此愿意等待涉案房屋能办理过户时再行进行变更登记。

赵某贤主张的评估问题，我方认为程序正当，认定价格客观，虽该价格略低于市场价，但我予以认可，能够真实反映诉争房屋的巨大价值，为了便于后续履行，保持交易稳定，防止利益受损，因此请求驳回全部反诉请求。关于供暖费和占有使用费的问题，是赵某贤违反诚信，恶意解除，我没有任何过错，不予承担。

邹某怡针对的赵某贤反诉述称，不同意反诉请求。他们之间的房屋买卖合同是无效的，应该自始无效。赵某贤与赵某君是叔侄关系，明知有第三人房产份额的情况下恶意串通。赵某君在上次诉讼中陈述该房屋是遗产，现又陈述是买卖，自相矛盾，上次案件与本案事实陈述中实际体现了她想通过房屋谋取不正当利益的心态，不应获得支持。即便赵某君是善意第三人，也没有支付全部购房款，房屋买卖合同中购房人义务就是支付全部购房款，现赵某君未支付全部购房款，其义务也没有完成，不符合善意第三人的基本条件。

涉案房屋目前是第三人与赵某贤共有的状态，没有进行离婚后财产分割，因此对第二项反诉请求不同意，我认为应该向赵某贤及第三人共同返还。诉讼费由法院依法审查。房屋占用费207万元，我认为合同无效，应该相互承担责任，占用费由法院判决。

赵某君针对邹某怡的请求辩称，直到判决作出才知道第三人在涉案房屋享有的份额，参照房屋价值酌情分配到涉案房产中，第三人对涉案房屋对应的被拆迁房屋物权早已灭失，只是因为价值相当，恰巧转化为涉案房屋。

第三人对涉案房屋享有权利完全是基于继承判决新赋予的权利，第三人认为损害其利益是没有依据的。如果没有判决，完全不存在主张无效的基础。赵某贤和邹某怡是1990年调解离婚，距离签订买卖合同已经12年，这期间一直是赵某贤占有使用，已经超过新发现财产和离婚未分的财产诉讼时效，一审二审继承判决也确认了赵某贤是涉案房屋的产权人，对涉案房屋有单独处置权。

赵某贤针对邹某怡的请求述称，认可第三人的陈述，赵某君如认为房屋是赵某贤所有，其父亲就不会以继承权纠纷进行起诉，开庭时赵某君也在场，对继承纠纷也没有任何异议。我要求解除买卖契约。

法院查明

赵父与赵母系夫妻关系，二人育有长子赵某杰、次子赵某贤、三子赵某同、四子赵某城，长女赵某丽、次女赵某娟、三女赵某涵。赵父于1999年8月31日去世，赵母于2007年8月12日去世，二人生前均未留遗嘱。赵某君系赵某杰之女。邹某怡与赵某贤于1990年8月28日经本院调解离婚。

2002年11月1日，赵某君与赵某贤签订《房屋买卖契约》，约定赵某君购买赵某贤位于一号楼房一套，房屋总价格65万元，赵某君先支付首期房款20万元，赵某贤在收到首期房款后负责将房产证变更过户于赵某君名下并承担一切变更过户手续费，其余45万元房款，等赵某君得到拆迁补偿款后再将剩余房款补齐。同日，赵某贤出具收条，收到赵某君预付房款20万元。

2004年8月12日，赵某君向赵某贤支付了30万元房款，赵某贤签署了收据。赵某贤否认其收到30万元，但就此未提交证据。赵某君表示其自2003年装修之后居住使用涉案房屋至今。赵某贤表示其2002年底将房屋交给赵某杰，不清楚现由何人居住。

2017年，赵某娟、赵某涵向赵某杰、赵某同、赵某城、赵某丽、赵某贤、邹某怡提起析产、继承纠纷诉讼，要求分割继承包含涉案房屋在内的12套房屋。在该案中，赵某杰辩称，12套房屋都是其父赵父的，其主张继承，海淀区F号院是被继承人的祖产，是被继承人的夫妻共同财产，家庭成员共同生活在院落里，虽然家庭成员之间有不同贡献，但父母健在，应认定为父母共同出资所得，即使子女有出资出力，也是对家庭的贡献，母亲赵母是个体工商户，是实际经营用房的经营人，拆迁所得的利益也是基于经营用房，不能仅基于被安置人来确定分配个人所有。

本院认定F号院内房屋系赵父祖业产置换而来，原有北房四间、东房两间、西房两间，此后东房、南房、部分西房经赵父申请翻建，根据建房批基地许可证、双方当事人陈述、证人证言，可以认定赵某贤、邹某怡在F号院内建房以及此后赵某贤在F号院建房并经营旅馆的事实，因此被拆迁的F号院内部分房屋应为赵某贤、邹某怡与赵父、赵母的共有财产。

基于上述认定内容，本院判决其中的涉案房屋由赵某贤、邹某怡居住使用，待该房屋具备办理不动产权证书条件时归赵某贤、邹某怡共同所有。赵某娟、赵某涵、赵某杰、赵某丽不服该判决，提出上诉。北京市第一中级人民法院驳回上诉，维持原判。现涉案房屋尚未办理不动产权证书。

涉案房屋总价为1059.9万元。赵某君表示如果判决解除合同，其要求赵某贤及邹某怡共同赔偿房屋增值损失9949000元、返还房款50万元及房款利息。赵某贤表示赵某君不是善意第三人，赵某君明知购买涉案房屋存在风险，且未完全支付房款，应按照比例主张增值部分，且其也存在租金和供暖费损失。邹某怡表示应审查买卖行为是否真实合法，析产继承案件中赵某君父亲提出涉案房屋为遗产，证实了赵某君的主观恶意。

裁判结果

一、解除赵某君与赵某贤于2002年11月1日就买卖北京市海淀区一号房屋签订的《房屋买卖契约》；

二、赵某贤于本判决生效后90日内返还赵某君房款500000元并赔偿赵某君房屋增值补偿款4974500元,以上共计5474500元；

三、赵某君于本判决生效后120日内将北京市海淀区一号房屋腾空并返还给赵某贤；

四、驳回赵某君的其他诉讼请求；

五、驳回赵某贤的其他反诉请求；

六、驳回邹某怡的请求。

房产律师靳双权点评

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。赵某君与赵某贤签订的房屋买卖契约系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。根据生效判决认定，涉案房屋系F号院拆迁安置得来，F号院内房屋系赵父祖业产置换而来。赵某君之父赵某杰与赵某贤系兄弟，赵某君系赵某杰之女，三人显然知晓F号院内房屋的来源及性质，赵某君提出购买涉案房屋时对产权归属于赵某贤没有争议，全体家庭成员认可并明知的主张并无证据证明，且在析产、继承案件中，赵某杰亦主张包含涉案房屋在内的安置住房均为父母遗产，因此法院对赵某君的主张不予采信，赵某君、赵某贤对本案纠纷的产生均存在过错。

鉴于此，在包含涉案房屋在内的安置房屋未经析产确权的情况下，赵某君就与赵某贤签订的房屋买卖契约无法履行,在析产、继承案件中对涉案房屋在内的安置房屋进行析产确权后，赵某贤仍对涉案房屋没有完全处分权，邹某怡亦明确表示对本案所涉买卖行为既不认可也不追认，该房屋买卖契约不具备继续履行的可能，故赵某君要求继续履行房屋买卖契约，法院不予支持；赵某贤要求解除房屋买卖契约的反诉请求，法院予以支持；邹某怡要求赵某君与赵某贤签订的房屋买卖契约无效，缺乏法律依据，法院不予支持。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在房屋买卖契约解除的情况下，赵某贤应向赵某君返还房款50万元，并赔偿涉案房屋增值的相应补偿款，赵某君亦应将涉案房屋返还给赵某贤。

关于赵某贤应向赵某君支付的补偿款金额，如前所述，赵某贤与赵某君对于本案纠纷的发生均存在过错，综合本案案情及查明的事实，法院酌情判定赵某君对自身损失应承担50%的责任,即赵某贤应向赵某君赔偿房屋增值补偿款4974500元。

考虑到法院已经判定房屋增值补偿款，且赵某君在签订房屋买卖契约后居住使用涉案房屋至今，赵某君要求赵某贤支付房款利息的请求，于法无据，法院不予支持。房屋买卖契约系在赵某贤与邹某怡离婚多年后签订，邹某怡对此并无过错，且房款系赵某贤收取，故赵某君要求邹某怡与赵某贤共同返还房款及赔偿的请求，缺乏依据，法院不予支持。

赵某君系基于与赵某贤签订的房屋买卖契约而占有使用涉案房屋，并向赵某贤支付部分房款，并非无故占用，赵某贤要求赵某君支付的房屋占用费的反诉请求，于法无据，法院不予支持。