购买房屋后发现登记人无行为能力能否要求其监护人过户房屋

北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告周某君向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告办理北京市门头沟区W号房屋（以下简称W号房屋）产权过户手续，并将房屋交付给原告。2.判令被告支付原告逾期办理房产过户事宜违约金279000元。

事实与理由：原告与被告赵某亮于2020年3月18日签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定，被告将位于北京市门头沟区W号房屋以150万元的价格出售给原告，被告于2020年4月1日将房屋交给原告，双方于合同签订之日起60日内办理房屋权属转移登记手续。后原告将全部购房款支付到被告指定收款账户，但被告迟迟不配合原告办理涉案房屋过户手续，亦不履行交房义务。被告孙某霞、赵某贵、赵某贤、赵某魁与本案审理结果有直接利害关系，故申请追加为共同被告。

被告辩称：

不同意原告的全部诉讼请求，不同意房屋过户和给付违约金，但是如果对方同意调解可以退还购房款并依法给付原告利息。房屋买卖合同不是真实的，实际是以房抵债，而且原告支付的房屋价格明显低于市场价格，与常理不符。

法院查明

赵某亮与孙某霞系夫妻关系，双方育有三子，分别为长子赵某贤、次子赵某贵及三子赵某魁。

W号房屋登记在赵某亮名下，系赵某亮与孙某霞夫妻共同财产。

2020年3月18日，出卖人赵某亮与买受人周某君订立《北京市存量房屋买卖合同》，约定赵某亮以1500000元的价格将W号房屋卖予周某君。合同第十条约定，双方同意自合同签订之日起60日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。买受人未能在签订买卖合同60日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人不退房的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起10日内向买受人支付。

原被告均认可，该《北京市存量房屋买卖合同》后出卖人赵某亮的签字为孙某霞代签。孙某霞、赵某贤、赵某贵、赵某魁为本人所签。周某君的签字为他人代签，但周某君对该签字及订立房屋买卖合同的行为予以追认。当日双方再次订立补充协议，内容为：出卖方保证签订买卖合同之日起60日内无条件办理完指定监护公证，协助买受人办理网签、缴税、过户手续。如期未办理，按买卖合同最高赔付违约条款赔付买受人。定金及房款以银行转账方式支付给出卖人。该补充协议中赵某亮的签字系孙某霞代签。

周某君于2020年3月18日通过他人账户向赵某魁转账200000元，于2020年3月26日通过其账户向赵某魁转账800000元，于2020年4月13日通过其账户向赵某魁转账500000元。

审理过程中，原告周某君申请对赵某亮在2020年3月18日是否具有民事行为能力及赵某亮现在是否具有民事行为能力进行鉴定。结论为：被鉴定人赵某亮患器质性智能损害，受所患疾病的影响，辨认能力丧失，评定为无民事行为能力。同时认为：鉴定材料不充分，缺少鉴定时间节点的精神科专科检查（如精神状态、记忆、智能状态的测评等）及视频资料，本所难以对赵某亮在2020年3月18日是否具有完全民事行为能力进行鉴定。

原被告双方均陈述，2020年3月18日签订《北京市存量房屋买卖合同》时，赵某亮不具有民事行为能力。

审理中，经本院释明，周某君坚持认为合同有效，要求被告协助办理W号房屋产权过户手续等。如法院认定合同无效或者部分无效，另诉解决合同无效后的法律后果。

裁判结果

一、赵某亮与周某君于2020年3月18日订立的《北京市存量房屋买卖合同》无效；

二、驳回周某君的全部诉讼请求。

房产律师靳双权点评

司法鉴定所出具了诉讼时赵某亮为无民事行为能力人的鉴定结论，对2020年3月18日签订《北京市存量房屋买卖合同》时赵某亮是否具有民事行为能力无法做出鉴定结论，但原被告均认可赵某亮在2020年3月18日签订《北京市存量房屋买卖合同》时不具有民事行为能力，且赵某亮的签字均为孙某霞代签。故法院认为赵某亮在2020年3月18日签订《北京市存量房屋买卖合同》时没有民事行为能力，且没有作出出卖W号房屋的意思表示。

无民事行为能力或者限制民事行为能力的成年人，由下列有监护能力的人按顺序担任监护人：（一）配偶；（二）父母、子女……监护人的职责是代理被监护人实施民事法律行为，保护被监护人的人身权利、财产权利以及其他合法权益等。监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。

法律规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，周某君将买卖W号房屋约定的价款打入赵某魁的账户。经法庭询问，被告亦表示不是为了赵某亮的利益出卖W号房屋。故孙某霞作为赵某亮的监护人，在2020年3月18日签订《北京市存量房屋买卖合同》时不是为了赵某亮的利益处分赵某亮的财产，未维护赵某亮的利益，违反了法律强制性规定。因《北京市存量房屋买卖合同》违反了法律的强制性规定，应认定为无效。

无效的合同自始没有法律约束力。故对于周某君要求被告协助办理W号房屋产权过户并交付房屋，以及要求被告支付逾期办理房产过户违约金的诉讼请求，法院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。周某君可就合同无效后的后果另诉主张相关权利。