房地产律师靳双权解析一起开发商原因导致买受人无法办理按揭贷款的案件

　　案件详情：

　　孙梓熙是某公司的职员，2011年打算在北京买套房，最终全家人选中了位于北京市朝阳区的一套两居室。因房屋正在建设过程中，2011年11月29日孙梓熙与房产公司房地产开发公司签订了《北京市商品房预售合同》，合同中约定房屋总价款为220万元，买受人通过贷款方式付购房款。

　　2011年1月11日，孙梓熙交付首付款，共计40万元元，房地产开发公司在2011年1月14日出具发票。同日，孙梓熙便按照合同约定将申请贷款需要的相关材料提交给房地产开发公司，由开发商向银行申请贷款，并办理相关手续。

　　结果两个月后，开发商通知孙梓熙贷款没有办下来，让孙梓熙自己到工商银行去办理贷款，孙梓熙只得把相关材料取回，亲自到工商银行去办理贷款。2011年5月，孙梓熙携带相关材料到工商银行办理贷款，经过审核，孙梓熙的条件符合，但银行不可以发放贷款。

　　孙梓熙很疑惑，为什么符合要求还不能贷款?要是没按约定付房款，开发商追究我的违约责任怎么办?

　　在此后的几个月里，孙梓熙及其家人曾多次找到开发商，但开发商总是以各种各样的理由推托，迟迟不给解决，直至2011年12月开发商才告知孙梓熙可以退房，孙梓熙当即谢绝退房申请。但是又过了几个月，孙梓熙多次与开发商沟通退还购房款的相关事宜，但开发商总是不以为然、一拖再拖。

　　无奈之下，孙梓熙找到房产靳双权律师寻求帮助。经过靳律师的调查取证，终于查出银行不发放贷款的真正原因，是开发商在工商银行存的贷款保证金被依法查封了，才办理不了贷款。

　　靳律师认为，不能办理贷款本属于开发商的原因，开发商现已构成违约，孙梓熙可以请求解除合同，要求开发商退还首付款40万元，并要求开发商按照中国人民银行规定的同期贷款利率支付从2011年1月11日起至给付之日止的利息。孙梓熙在靳律师的建议下将开发商房地产开发公司告上了法庭。

　　法院判决：

　　北京市朝阳区人民法院经过审理后判决：

　　一、解除孙梓熙与房地产开发公司于2011年11月29日签订的《北京市商品房预售合同》 ; 二、房地产开发公司于判决生效后10日内向孙梓熙返还购房首付款40万元元，并支付利

　　息(按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算利息，自2011年1月14日起至本判决生效之日止)。

　　房产靳双权评析：

　　此类纠纷属于典型的商品房预售合同纠纷，商品房预售合同属于商品房买卖合同的一种。司法实践中，一般认为出卖人具有房地产开发经营资质并取得商品房预售许可证明，商品房预售合同便发生法律效力。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房贷款合同并导致《商品房买卖合同》不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。本案系因出卖人原因致使未能订立商品房担保贷款合同，致使买卖合同不能继续履行，孙梓熙可以请求解除合同。

　　同时，依据我国《合同法》相关规定，合同解除后，尚未履行的，中止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，孙梓熙可以据此要求开发商赔偿从付款之日起到实际退还房款之日的利息损失。

　　靳双权律师解析：商品房买卖合同是指房地产开发企业尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依据作为买卖合同标的物的商品房是否已经竣工，商品房买卖合同一般分为商品房预售合同和商品房销售合同。

　　本案中买卖双方已经签订了《商品房预售合同》 ，该合同不违反国家法律相关规定，合同真实有效。合同签订后孙梓熙已经按照合同约定履行了支付首付款及提交办理贷款资料的义务。因房地产开发公司在银行的贷款保证金被查封，致使孙梓熙无法从银行办理贷款，不能支付后期的房款，房地产开发公司对孙梓熙无法办理贷款负有不可推卸的责任。

　　在商品房买卖合同履行过程中，一方当事人构成根本违约的，守约方有权解除合同，违约方不享有合同法定解除权。但如果因不可抗力、情势变更等原因，致使合同在法律上或事实上不能履行，合同目的无法实现的，合同双方均可以要求解除合同，但不能影响违约责任的承担。

　　依据我国《合同法》第94条第3项规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”当事人可以解除合同。在司法实践中，对于“合理期限”的认定要区别对待，如果法律规定或者当事人约定解除权行使期限的，依照法律规定和当事人的约定;如果没有法律规定和约定的，在出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，且经对方当事人催告后的情况下，合理期限为3个月;对方当事人没有催告的，合理期限为1年。

　　这里需要特别指出的是，解除权行使的合理期限在性质上属于除斥期间，不存在中止、中断和延长的情形。我国《合同法》第95条明确规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不醒似的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”