案件简介：
牛童瞳的父亲生前在某国有单位分有一套承租的公房，1999年秋天，一场突如其来的车祸夺走了牛童瞳父母的生命，年仅11岁的牛童瞳顿时孤苦无依。经过一家人商议，牛童瞳的叔叔、婶婶主动承担了照顾牛童瞳的义务，刚好叔叔王某家有一个女孩，名叫牛卫红，与牛童瞳年龄相仿，一起照顾也比较方便一些。
牛童瞳父亲生前单位分的公房位于北京市西城区，生活和上学各方面都比较便利，为了更好地照顾牛童瞳，叔叔一家搬进了牛童瞳父亲承租的公房。因叔叔一家三口的户口不在西城区，牛童瞳的妹妹牛卫红不能迁入西城区，若是牛童瞳父亲名下的公房能变成叔叔的名字，户口自然就可以迁入。
对此，牛童瞳的叔叔专门找到牛童瞳父亲的单位协调。单位考虑到牛童瞳当时年幼，尚不具备完全民事行为能力，需要人照顾，单位决定暂时将公房的承租人变更为牛童瞳的叔叔。其后，妹妹牛卫红将户口迁入，与牛童瞳就读于同一所小学。
2009年，单位以房改成本价面向内部职工出售公房，牛童瞳的叔叔在牛童瞳不执行的情况下，从牛童瞳父亲的单位买下了产权，产权证登记在牛童瞳叔叔的名下。
2014年，牛童瞳相与相处多年的女友结婚，女方提出要有一套房子，牛童瞳便于叔叔商量，请其与婶婶搬回他们自己的房子居住，父亲留下的这套攻防准备作为婚房使用。
可是，令小命怎么也没想到的是，叔叔突然拿出来一个大红房产证说：“这个房子已经是我的了，你让我腾房门儿都没有！我要把这套房子卖了，谁都别想住！”看到眼前的一幕，牛童瞳傻眼了，明明是父亲留给自己的唯一住房，怎么变成叔叔的了？叔叔又扬言要卖房，这可怎么办？牛童瞳万般无奈之下找到房产专家靳双权律师咨询。
审判结果：
北京市西城区人民法院经过审理，作出判决：
驳回原告牛童瞳的诉讼请求。
一审判决后，牛童瞳不服，持原审意见上诉至二中院，二审法院经过审理，认为牛童瞳的叔叔王某与单位签订《共有住宅买卖合同》侵害了被监护人牛童瞳的合法权益，依法改判：
房产律师靳双权点评：
本案是一起典型的与被监护人利益有关的纠纷，诉争房屋系小命父亲单位的福利分房，早期大部分都是承租的公房，牛童瞳的父亲是承租人。现在小命的父母因车祸离世，这所房子就是小命的父母留下的唯一财产。
牛童瞳的叔叔王某在牛童瞳父亲去世后主动承担起照顾牛童瞳的义务，其作为小命的监护人，应依法保护被监护人的人身、财产及其他合法权益。当时单位考虑牛童瞳年幼需要人照顾的实际情况，在王某的再三要求下，单位才予以通融，同意将承租人登记在牛童瞳的叔叔名下，但牛童瞳父亲的单位始终认为房屋仍旧是牛童瞳父亲留给牛童瞳的，只是牛童瞳年龄太小，不宜登记为公房承租人，实际上该财产应是属于被监护人小命的财产。
再者，小命的叔叔王某与单位之间的买卖合同，侵害了被监护人牛童瞳的利益。王某购买诉争房屋是在2009年，当时牛童瞳已经年满18周岁，其购买诉争房屋前应首先征求牛童瞳的意见，但根据牛童瞳所述其对此事一直不知情，直到今年准备结婚时要求叔叔、婶婶腾房，才知晓叔叔已经背着他买下了公房的产权。
依据我国《民法通则》第18条之规定：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”牛童瞳的叔叔王某购买诉争房屋的产权显然并非是为了牛童瞳的利益，而是为了将此房据为己有， 其与单位签订的《公有住宅买卖合同》已经侵害了被监护人牛童瞳的合法权益，依法应被认定为无效合同。
理论上讲，在牛童瞳成年之后，王某就应将诉争房屋承租人变更至牛童瞳名下，但是因房屋价值早已今非昔比，王某顿生贪念，意欲将房屋占为己有。鉴于此，牛童瞳在得知自己的权利受到侵害之后，可以依法向法院提起诉讼，请求确认叔叔与单位签订的《共有住宅买卖合同》无效。
本案中，单位的意见十分重要，靳双权律师认为，必要时可以请牛童瞳父亲的单位出具证明，阐明变更承租人的原委，以便法院查清事实，维护被监护人牛童瞳的合法权益。在王某与单位签订的《共有住宅买卖合同》经法院依法确认无效之后，牛童瞳可以依法向单位要求购买父亲留下的房屋，之后将产权人登记至其名下，单位应予以配合。
在此，靳律师指出，因诉争房屋价值巨大，且目前牛童瞳的叔叔已经扬言“要将此房卖掉，谁也别想住！”如果本案在诉讼过程中，牛童瞳的叔叔为了转移财产而将房屋出售，则需要区分不同的买受人来认定买卖合同效力。
如果买受人明知此房存在纠纷，或者系牛童瞳叔叔的近亲属，而故意以低于市场价的价格买进，那么即便双方已经办理了过户手续，最终买卖合同仍会违反我国《合同法》第52条第2项的规定：“恶意串通，损害第三人利益”而被确认无效。无效之后，买受人仍需将房屋返还。
如果买受人购房时为善意的，对纠纷不知情，并支付了合理的对价，且双方已经办理完房屋所有权转移登记手续，那么依据我国《物权法》第106条之规定，第三人便善意取得了诉争房屋的所有权，牛童瞳便无法再要回房屋。但是，作为受害人，牛童瞳可以要求叔叔依法承担相应的赔偿责任，赔偿因其出售房屋而给牛童瞳造成的损失。
一般情况下，对于无民事行为能力或者限制民事行为能力的人，依照法律规定其行为需要由法定监护人代理。本案中牛童瞳属于失去父母的未成年人，依据《民法通则》的相关规定，有监护能力的亲属可以担任监护人，牛童瞳的叔叔担任监护人是符合相关法律规定的。
但是，我国法律对于监护人的职责权利是有限制的，我国《民法通则》第18条对于监护人的职责权利及民事责任均有具体明确的规定。本案中监护人自作聪明，以为买下公房之后房屋就是他的，显然其上述行为已经侵害了被监护人的利益，即便行为已经完成，最终仍被法院确认合同无效。
