建设用地使用权变更登记

《土地登记办法》第三十八条规定，建设用地使用权变更登记，是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。
【律师提示】《土地登记办法》实施前，《土地登记规则》是将该变更登记分列为土地权利变更登记和名称、地址和土地用途变更登记。笔者以为这两个变更登记涉及的内容变动是完全不同的，所以仍然按以前的规定分开表述。
值得注意的是，因建设用地使用权发生转让而需要的变更登记与房屋所有权发生转让而需要的变更登记的名称是不同的。建设用地使用权转让的登记称为变更登记，而依据《房屋登记办法》第三十二条、第三十六条规定，房屋所有权转让所需要办理的是转移登记，对房屋所有权人名称变更、房屋坐落的街道、门牌号、房屋名称变更、房屋面积增加或者减少等，需要办理的是变更登记。
一、权利变更登记
建设用地使用权的权利变更登记是指对宗地上已经登记的土地权利中的建设用地使用权人发生变更而进行的登记。除《物权法》的概括性规定外，该权利变更登记主要的直接法律依据是：
《物权法》第一百四十五条规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。
《城市房地产管理法》（2007年修订）第六十一条规定，房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
《土地管理法实施条例》第六条规定，依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。  依据《物权法》和《土地登记办法》规定，建设用地使用权权利变更登记包括：划拨建设用地使用权变更登记、出让建设用地使用权转让变更登记、出让建设用地使用权互换变更登记、出让建设用地使用权赠与变更登记、国家作价出资（入股）建设用地使用权变更登记。
【律师提示】《物权法》第一百四十五条规定的建设用地使用权申请变更登记，仅指建设用地使用权发生转让、互换、出资或者赠与四种情形。鉴于划拨建设用地使用权的特殊性质，划拨建设用地使用权不存在互换、赠与行为，笔者认为建设用地使用权互换与赠与的客体只能是通过出让方式获得的建设用地使用权。
（一）以出让、国有土地作价出资或者入股方式取得的国有建设用地使用权转让的，当事人应当持原国有土地使用证和土地权利发生转移的相关证明材料，申请国有建设用地使用权变更登记。
依据法律规定，对于国有土地作价出资或者入股方式取得的国有建设用地使用权的转让登记，登记机关主要审核申请人与转让证明文件的转让双方是否相同，转让人对转让地块的投资是否达到出让合同的约定；转让后的使用期限是否等于使用期限减去已使用期限，转让价格是否低于国家规定的标准，是否按国家规定缴纳了有关税费，转让合同的土地用途是否与出让合同约定的土地用途相同等。#p#分页标题#e#
（二）因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移的，当事人应当持原土地权利证书、变更后的房屋所有权证书及土地使用权发生转移的相关证明材料，申请建设用地使用权变更登记。涉及划拨土地使用权转移的，当事人还应当提供有批准权人民政府的批准文件。
（三）因法人或者其他组织合并、分立、兼并、破产等原因致使土地使用权发生转移的，当事人应当持相关协议及有关部门的批准文件、原土地权利证书等相关证明材料，申请土地使用权变更登记。
（四）划拨建设用地使用权变更登记，目前存在两种类型：一是划拨建设用地使用权补办出让手续的变更登记；二是因住房制度改革中出售公有住房引起的划拨建设用地使用权变更登记。
对于划拨建设用地使用权补办出让手续的变更登记，登记机关审核的重点是：申请人是否与《建设用地使用权证》上的权利人和《建设用地使用权出让合同》上的受让方一致；《建设用地使用权出让合同》的出让方是否为市、县人民政府土地行政主管部门，并与申请人签订；使用期限是否在出让建设用地使用权的最高使用期限以内，受让人是否已经按合同约定缴纳出让金等。
对于因住房制度改革中出售公有住房引起的划拨建设用地使用权变更登记，登记机关审核的重点是：申请人是否为售房单位和购房职工；出售方是否与公房出售批准文件中的被批准单位以及《建设用地使用权证》上的权利人一致；购房职工是否与《房屋所有权证》上的所有人一致；出售公有住房的土地使用权是否为划拨建设用地使用权；土地用途是否为住宅用地；属划拨建设用地使用权的公有住房是否按当地人民政府公布的成本价或标准价出售。
【律师提示】依据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发(1994) 43号）规定，成本价是指向中低收入职工家庭出售公有住房实行的出售价格，包括住房的征地和拆迁补偿势、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（小区级非营业性配套公建费是否列入成本由各地自行确定）、管理费、贷款利息和税金等7项因素。职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场。
标准价按负担价和抵交价之和测定。如一套56平方米建筑面积标准新房的负担价，1994年应为所在市（县）双职工年平均工资的3倍。经济发展水平较高的市（县）应高于3倍，具体倍数由省、自治区、直辖市人民政府确定。双职工年平均工资按当地统计部门公布的上年职工平均工资乘以2计算。抵交价按双职工65年（男职工35年，女职工30年）内积累的由单位资助的住房公积金贴现值的80%计算。职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房，一般住用5年后方可依法进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权，原售房单位已撤销的，当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用权。 
 
二、他项权和变更登记
依据《担保法》、《土地登记办法》等规定，目前我国的建设用地使用权他项权利变更登记主要有三种：建设用地使用权的抵押权变更登记、建设用地使用权的地役权变更登记、建设用地使用权的出租权变更登记。#p#分页标题#e#
【律师提示】依据法律规定，对建设用地使用权的设立登记．（初始登记）和权利变更登记，申请人应向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请，依法报县级以上人民政府登记造册，核发土地权利证书。但建设用地使甩权的抵押权、，地役权由县级以上人民政府国土资源行政主管部门登记，核发土地他项权利证明书，不需要报人民政府批准。
（一）对于建设用地使用权的抵押权的变更登记，《土地登记办法》规定了四种类型：  1.因处分抵押财产而取得士地使用权的，当事人应当在抵押财产处分后，持相关证明文件，申请土地使用权变更登记。2.土地使用权抵押期间，土地使用权依法发生转让的，当事人应当持抵押权人同意转让的书面证明、转让合同及其他相关证明材料，申请土地使用权变更登记。3．已经抵押的土地使用权转让后，当事人应当持土地权利证书和他项权利证明书，办理土地抵押权变更登记。4．经依法登记的土地抵押权因圭债权被转让而转让的，主债权的转让人和受让人可以持原土地他项权利证明书、转让协议、已经通知债务人的证明等相关证明材料，申请土地抵押权变更登记。
（二）对于建设用地使用权的地役权变更登记，《土地登记办法》第四十六条规定，已经设定地役权的土地使用权转移后，当事人申请登记的，供役地权利人和需役地权利人应当持变更后的地役权合同及土地权利证书等相关证明材料，申请办理地役权变更登记。
（三）对于建设用地使用权的出租权变更登记，《土地登记办法》虽然没有规定，但根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十一条规定，土地使用权出租，包括出租房屋等地上建筑物涉及土地使用权出租的，应当办理土地使用权出租登记。在《土地登记办法》、实施前的《土地登记规则》第四十四条也有规定，土地使用权出租期间，租赁合同发生变更的，出租人和承租人应当在租赁合同发生变更后十五日内，持有关文件申请变更登记。
实际上国有土地使用权租赁变更登记也是存在的。1995年2月15日，国家土地管理局在《关于贯彻《城市房地产管理法》做好土地登记工作的通知》中就提到关于国有土地使用权出租登记。该通知中指出：根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十一条的规定，土地使用权出租，包括出租房屋等地上建筑物涉及土地使用权出租的，必须办理土地使用权出租登记。以划拨方式取得的土地使用权出租的，应按《城市房地产管理法》第五十五条办理，并在土地登记时注明租金中所含土地收益。土地使用权出租登记后发给承租人土地使用权承租证明书。
对于房屋出租而产生的建设用地使用权出租的登记问题，1995年3月11日，国家土地管理局在《关于贯彻《城市房地产管理法》若干问题的批复》(国土批(1995)13号）中认为，《城市房地产管理法》没有对房屋出租是否办理土地登记作出规定，可以根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十一条等条款的规定，由出租人到土地管理部门办理土地使用权出租登记。
 【律师提示】在《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定继续有效情况下，《土地登记办法》虽然不再明文规定建设用地使用权出租需要办理变更登记手续，但实际操作中是否会取消建设用地使用权出租变更登记的办理，目前还没有政策文件，出台,笔者以为，新修订的《土地登记办法》之所以取消了土地租赁变更登记，是因为《物权法>已明确规定了登记产生物权效力，但租赁权只是债权，租赁合同属于债权合同，只要具备主体合格、意思表示真实和内容合法就成立和生效。以前实施的租赁权变更登记，只是作为备案登记处理，是否登记对租赁权的权利处分都不影响。#p#分页标题#e#
 
三、名称、地址和土地用途变更登记
（一）建设甩地使用权的名称、地址变更登记  依据《土地登记办法》第四十七条规定，土地权利人姓名或名称、地址发生变化的，当事人应当持原土地权利证书等相关证明材料，申请姓名或者名称、地址变更登记。
【律师提示】综合我国的《民法通则》等相关规定，这里所说的土地权利人的姓名与名称、地址应指依法在主管部门完成注册登记、具有法律意义的名称。对于自然火，姓名即为户口簿或身份证上登载的姓名；对于法人或其他组织，该名称是指经工商行政管理部门或主管部门核准的名称。该地址是指建设用地使用权入的已经相关部门注册登记的变更住所。
对于因土地权利人名称的改变而进行的变更登记，不涉及土地权属的转移问题的认识一般都无异议，但对在土地兼并过程中进行的变更登记，是否仅仅只是名称燮更，存有异议。有学者认为：“在企业兼并过程中，原企业独立的法人地位与兼并前基本一致，企业的土地用途和土地使用权人未变，只是反映在上下级隶属关上发生了重大变化，它是变更登记的一种特殊类型，将它归于名称变更登记之列”。笔者以为，依照目前的《公司法》及土地法律规定，在不同的具有独立法人资格的企业之间的土地使用权的兼并，应视为土地使用权的权属转让行为。
（二）建设用地使用权的地址变更登记
建设用地使用权的地址变更登记是指建设用地使用权人的地址发生变化而申请的变更登记。
【律师提示】因建设用地使用权所在的宗地所在的行政区域调整、街道名称改变或宗地门牌号码等改变而进行的变更土地登记，不属于建设用地使用权地址变更登记，也不需要建设用地使用权人申请，由土地登记机关直接予以变更。
（三）建设用地使用权土地用途变更登记
《土地登记办法》第四十八条规定土地的用途发生变更的，当事人应当持有关批准文件和原土地权利证书，申请土地用途变更登记。如土地用途变更依法需要补交土地出让价款的，当事人还应当提交已补交土地出让价款的缴纳凭证。
【律师提示】批准文件是指发改委、城市规划部门、土地管理部门等批准许可文件，以及签订的《建设用地使用权出让合同》的补充协议或重签的《建设用地使用权出让合同》。如果属于国有划拨建设用她使用权，则还需要经有上级主管部门和有审批权的人民政府的批准同意文件。