查封登记和预查封登记及其法律效力

查封登记，是指国土资源行政主管部门根据人民法院提供的查封裁定书和协助执行通知书，报经人民政府批准后将查封或者预查封的情况在土地登记簿上加以记载的登记。
预查封登记是指在土地使用权、房屋尚未取得产权登记的情况下，人民法院作出查封裁定，在取得权属登记时，转为正式查封。
预查封所针对的对象实际上仅是被执行人将要取得的财产，实际上查封的是被执行人的预期权利，在土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记转为正式查封登记。预查封和查封在限制标的物转让的效力上是相同的。在人民法院预查封期间，任何单位和个人不得擅自处分预查封的财产，有关部门也不得办理转让、抵押手续。但是预查封和查封也有一些细微的区别；一是人民法院不能对预查封的房地产进行处理；二是预查封期间，登记机关除了可以将预查封的房地产登记在被执行人名下外，登记机关不得为任何其他登记行为。
不动产一经查封登记，即不得进行处分。通常情况下，被执行人对被查封财产处分又分为事实上的处分和法律上的处分。前者是指对查封财产施以毁损、变动等行为；根据最高人民法院、国土资源部、建设部联合发布的《关于人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号），对查封的不动产进行任何的处分都是绝对无效的，如买卖、出租等。在实践中再次提醒承租人或购买人在承租和买卖前要去查询不动产的情况，如果是已经查封房产，那么该租赁行为和买卖行为显然得不到保护。在实践中就出现许多缴纳了部分房款或租赁保证金和租金后发现不动产有问题，无法过户或无法办理租赁登记和工商登记的情况。
查封、预查封登记因期限届满或人民法院解除查封失效。
案例：黄某（男方）和吕某（女方）是男女朋友关系，双方本来准备购房结婚了。因此，联名购买了一套商品房，并且办理了登记手续。结果，双方本来感情就不很稳固，加上由于购房产生了矛盾，彻底闹翻了。房子就由黄某使用和按揭供楼。黄某找到律师咨询，长此以往也不是个办法，自己不停地供搂，受益的是他人，并且以后也很麻烦。因此，黄某想要起诉吕某单方提出析产，由自己支付款项给吕某或者吕某购买自己的部分产权，法院是否会支持这样的诉讼请求？
答案是：法院不会支持黄某的诉讼请求。由于他们双方并不是夫妻关系，没有因离婚分割财产的法律依据。同时双方也没有任何分割财产的析产协议，人民法院是没有任何依据强迫吕某购买或出售部分产权的，这是吕某享有的物权。为解决此问题，律师也告之吕某，如果不办理过户，吕某名下已经算是有一套房产，如果再要购房，根据先行政策是享受不到优惠利率的，而且万一以后有多套房产的物业税政策的话，也很麻烦。最终，在律师努力下双方进行了和解，黄某在支付了一定楼款后还是解决了这个难题。
这个案例提醒一些联名购买不动产的当事人，最好在购买前双方内部先有一个协议，对以后的处分（出租、出售、抵押）、分割应该如何处理，这样就不会产生想分割、想处分都无法通过司法途径处理的情况。#p#分页标题#e#

靳双权律师，北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人，靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务；靳律师还致力于法律援助事业，如果您因生活困难，合法权益受到侵害，符合法律援助条件，靳律师愿意为您提供免费法律援助服务。联系电话：13426037149.单位：东卫律师事务所，地址：北京市朝阳门外北大街8号富华大厦D3B室。