别墅纠纷问题的介绍以及案例

关于别墅买卖纠纷会经常发生，别墅买卖纠纷通常涉及到很多问题，但是归根究底，这些纠纷产生的问题都离不开买卖合同的有效性问题。
那么，究竟哪些别墅买卖合同属无效合同呢？
　　一、房产、地产分别转让，合同无效。别墅是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，别墅所有权通过买卖而转让时，该别墅占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别转让于不同的当事人，或者出卖别墅时只转让别墅所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。
　　二、未办理登记过户手续，合同无效。二手别墅买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到别墅所在地的房管部门登记过户为标志，否则，别墅买卖合同不能生效，也就不能发生别墅所有权转移的法律效果，即使别墅已实际交付也属无效。故只要别墅没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，将别墅交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。
　　三、产权主体有问题，合同无效。出卖别墅的主体必须是该别墅的所有权人。非所有权出卖他人别墅的，其买卖行为无效。别墅的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖，出卖共有别墅时，须提交共有人同意的证明书。
　　四、侵犯优先购买权，合同无效。别墅所有人出卖共有别墅时，在同等条件下，共有人有优先购买权。别墅所有人出卖出租别墅时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。别墅所有人出卖别墅时侵犯共有人、承租人优先购买权时，共有人、承租人可以请求法院宣告该别墅买卖合同无效。
　　五、单位违反规定购房，合同无效。机关、团体、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有别墅。如因特殊需要必须购买，须经县级以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。
　　六、买卖中存在欺诈行为，显失公平，合同无效。买卖城市私有别墅，双方应当本着按质论价的原则，参照别墅所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经别墅所在地房管机关同意后才能生效。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故反悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在别墅质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在生效后发现存在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。
　　七、非法转让，合同无效。根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产，不得转让（包括买卖）：
　　1.以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的；
　　2.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
　　3.依法收回土地使用权的；
　　4.共有房产未经共有人书面同意的；
　　5.权属有争议的；
　　6.未依法登记领取权属证书的；
　　7.法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
　　别墅属于房产的一种，因此其买卖转让也适用于以上规定。
一下提供一个案例供参考
原告：王##，女，
 
　　被告：室内装潢有限公司
 
　　【案件事实】
 
　　2006年3月21日，王##（发包人）和**公司（承包人）签订了一份《某装饰装修施工合同》，施工地址为浦东新区##路#号别墅（以下简称别墅），施工面积380平方米；承包方式为部分承包；总价款人民币226300元；工期自2006年3月23日开工至2006年7月8日竣工，工期105天；工程由**公司设计；工程付款方式为：待设计方案确定后定（王##先期预付38000元）；合同约定，因**公司原因造成工程逾期交付的，每逾期一天，**公司应赔偿给王##1000元；王##未按合同约定时间付款的，每逾期一天，王##应赔偿**公司100元；施工过程中，任何一方提出终止合同，须向另一方以书面形式提出，经双方统一办理清算手续，订立终止合同协议，并由责任方按合同总价款30%赔偿，解除合同。
 
　　**公司提供辅料清单包括：柜体板、阁楼木方、水管、细木工板、涂料、油漆、五金件、饰面板、电线、水泥、黄沙、石膏板等等。
 
　　别墅的建筑面积为600。83平方米，其中地下室的建筑面积为213。62平方米。**公司按期开工。施工期间，王##要求**公司增加了地下室的施工内容。2006年7月3日，**公司完成了别墅一楼、二楼和地下室的土建和水电隐蔽工程。当日，某监理公司对该别墅的水电隐蔽工程进行了验收，提出了若干验收意见。同时，**公司出具了一份施工进度表和一份《附加条款》。施工进度表的内容如下：7月4日水电收场；7月5日一楼清场、地暖进场准备；7月6日到12日地暖排放、浇注地坪；7月13日铺设墙地砖、大理石；7月4日到8月15日木工吊顶、制作家具；7月25日到8月25日地下室防水、油漆、涂料、墙纸；8月20日到9月5日地板铺设、门套门、橱柜、水电、洁具、小五金安装。施工进度表还列明了施工人员名单、每天施工人员平均为10到12人，最少不得少于8人。《附加条款》第2条内容为，施工进度严格按照附件的施工进度表施工，……。第7条内容为，本合同总价为226300元【地下一层（不含视听室）除外】，施工内容以王##提供给**公司的工程预算为准，如有增加或减少项目，待设计图纸确认后，经双方协定方可在总价上增加或减少。
 
　　2006年7月4日，王##、**公司签订一份《补充协议2》，主要内容有：**公司必须在7月10日前将全套经由王##确定的施工图纸交给王##；所有楼梯的搭建、改造及装饰由**公司负责，所有费用包括在合同总价内；墙纸如由墙纸公司铺贴，则王##从合同总价中扣除相关的人工费和材料费；窗套如由王##购买成品窗套，则王##从合同总价中扣除相应的人工费和材料费；所有地暖的混凝土铺设包括在合同总价内；花园平台改造的所有材料及人工费包括在合同总价内；前花园水池的拆除和石楠花丛的拔除及空调外机、木栏栅的材料费和人工费包括在合同总价内；工程报价单中的项目如由王##自行购买，则相关材料费及人工费从合同总价中扣除；**公司提供的所有材料必须提供质量保证书，所有材料进场时，必须由王##的代表予以确认和签收。
 
　　**公司收到王##工程款如下：2006年3月24日收到3万元，收款事由为工程款（第一笔预付款）；2006年4月10日收到4万元，收款事由为第二期工程款预付款（要求提前预付木工）；2006年7月4日收到7万元，收款事由为装潢一期余款及二期部分款。
 
　　2006年7月6日，**公司的装修人员撤出别墅未再施工。
 
　　【诉讼经过】
 
　　王##于2006年8月24日向浦东新区人民法院起诉，诉讼请求：1，判令解除原被告间的《装修施工合同》；2，判令被告支付违约金67890元；3，判令被告赔偿损失144000元；4，判令被告交付电线、水管线路图；5，判令被告返还超过审价结果的已付工程费36476元；5，判令被告承担全部鉴定费4700元以及全部诉讼费。
 
　　**公司辩称：1，施工合同的施工面积为380平方米；2，施工内容为土建和水电及阁楼的部分木工搭建；3，**公司已经在2006年7月4日提前完成了施工合同的全部内容，并经过验收；4，由于总工程款为226300元，王##仅支付了14万元，故王##仍拖欠86300元工程款未付；5，**公司还增加了地下室213。62平方米的施工，**公司估计该增加工程为67532。24元，王##未支付；6，《施工进度表》是原被告对缔结新的合同进行下一步装修工作的协商，并非是双方合同内容；7，王##强令**公司撤场，且鉴于施工内容发生重大变更，以及**公司享有履行抗辩权，故**公司撤场。因而认为原告王##的诉讼请求不能成立，同时提起反诉，要求原告支付装修余款83000元，以及地下室装修款63426。02元，并要求原告支付自2006年7月4日起到实际付款之日止的违约金（按每日100元计）。
 
　　原告代理人认为：1，装修合同的施工内容包括土建、水电、木工、油漆、设施安装等整个装修内容，这可以由被告提供的辅料清单、《补充协议2》中包含在合同总价内的装修项目以及《施工进度表》的内容看出，且被告三次收款事由也能证明施工内容不仅限于被告所述的土建和水电；2，被告仅仅做了土建和水电，显然没有履行完合同施工内容。即使施工内容变更，由于双方未约定支付方式，原被告应进行协商结算，而被告在未履行完合同情况下撤场，表明其不履行合同，故王##可以解除原被告间的施工合同，并有权主张**公司支付合同价款30%的违约金；3，由于被告逾期施工造成了原告损失，故原告有权要求**公司赔偿原告损失（三个月的房租）；4，审计报告已经表明系争工程**公司已完成部分的造价为10万元左右，由于可以看出**公司未完成全部合同内容而王##支付了14万元，故**公司应当返还超过审价结果的已付工程费36476元给王##；5，对于被告在施工现场留下的材料，原告主张被告取回，因为是由于**公司擅自撤场造成材料未使用，故原告不应补偿被告材料款；6，由于工程审计造价中已经包含了地下室装修款，故被告要求原告另行支付地下室工程款的请求不应支持；7，**公司至今仍未提供水电图纸，根据协议，**公司应当提供；8，由于**公司是专业装修公司，不完整的合同，也没有预算，造成原被告造价争议，且被告恶意否认工程施工内容，造成进行工程审计，故审计费用应由被告承担。
 
　　【判决结果】
 
　　浦东新区人民法院于2007年9月17日做出判决：
 
　　1，原被告《装修施工合同》解除
 
　　2，**公司支付王##违约金67890元
 
　　3，**公司在判决生效后十日内返还王##35213元工程款
 
　　4，**公司在判决生效后二十日内自行取回留在别墅的未用材料
 
　　5，**公司在判决生效后十日内向王##交付给水工程、电气工程施工图纸
 
　　6，王##要求**公司赔偿不予支持
 
　　7，**公司所有反诉请求不予支持